Sentenza n. 1879/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 39, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale: ROBERTI ROBERTO, Presidente
DE ANGELIS GILDO, Relatore
FORLEO MARIACLEMENTINA, Giudice
in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5401/2025 depositato il 25/02/2025

proposto da

Ricorrente 1 Srl - P.IVA 1
Difeso da
Difensore 1 CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1 Rappresentante difeso da
Difensore _1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma - Via Ostiense 1311 00154 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662183484 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: annullamento avviso di accertamento
Resistente/Appellato: rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente 1 S.r.l., con sede in Roma, in persona del sig. Rappresentante_1, impugna l' Avviso di Accertamento d'Ufficio n. 662183484 emesso dal Dipartimento Risorse Economiche ^Direz.
Gestione dei procedimenti connessi alle Entrate Fiscali, notificato a mezzo pec il 19.12.2024, e relativo ad
IMU per l'anno 2018, oltre sanzioni ed interessi per un totale di € 267.790,17. Eccepisce, la ricorrente,
l'infondatezza e l'illegittimità della pretesa per i seguenti motivi: -Decadenza dall'azione di accertamento che doveva essere legittimamente esercitata per l'anno 2018 entro il termine di cinque anni e cioè entro il 31 dicembre 2023;- illegittimità e illogicità dei criteri di determinazione del valore dell'area e conseguente mancanza di motivazione dell'atto, contestando l'applicazione c. d. "Metodo della Trasformazione e l'utilizzo dei valori OMI.
Si è costituito in giudizio il Comune di Roma Capitale confermando quanto ex adverso dedotto ed eccepito per i motivi di seguito esplicitati.
Quanto alle varie eccezioni sollevate dalla parte rileva l'infondatezza degli stessi atteso che :-l'atto è pienamente motivato perché riporta, anche se sinteticamente, le ragioni che hanno comportato l'emissione dell'avviso nonché i presupposti di fatto e di diritto cui lo stesso si riferisce;
pertanto, poiché in tema di accertamento tributario, il carattere di "provocatio ad opponendum” degli avvisi notificati, consente di ritenere soddisfatto l'obbligo di motivazione ogniqualvolta l'Ufficio abbia posto il contribuente nella condizione di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e di contestarne la fondatezza sia l'an che il quantum, diritto poi in effetti dispiegato da parte ricorrente, risulta del tutto pretestuosa l'eccezione relativa alla carenza di motivazione sollevata dalla ricorrente;
- che sono esclusi dall'obbligo dell'allegazione gli atti che si rivelano irrilevanti per il raggiungimento della detta funzione e gli atti giuridicamente noti per effetto ed in conseguenza dell'avvenuto espletamento delle formalità di legge relative alla loro pubblicazione;
nessuna decadenza è intervenuta poiché la ricorrente, per sua stessa ammissione, non ha mai presentato, la prescritta dichiarazione comprensiva del valore venale in comune commercio delle aree edificabili di sua proprietà che per l'annualità 2018 doveva essere presentata entro il 31 dicembre 2019 (differimento operato dall'articolo 3-ter del DL 34/2019) e, pertanto, l'Amministrazione aveva tempo fino al 31 dicembre 2024, come avvenuto il 19.12.2024, per notificare l'avviso di accertamento per omessa dichiarazione. Come chiaramente indicato nell'avviso, per la determinazione del valore venale in comune commercio l'Ufficio ha utilizzato il "metodo della trasformazione attualizzato" con riferimento all'annualità 2018. Tale metodo, che consiste nel dedurre il valore incognito dell'area edificabile come differenza tra il valore di mercato dell'edificato come si configurerebbe ad edificazione avvenuta- e tutti i costi necessari all'edificazione stessa (costi di trasformazione), si basa sull'attualizzazione alla data di riferimento dei valori di mercato rilevati, ai sensi dell'art. 64, comma 3 del D. Lgs 300 del 1999, dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio per unità immobiliari già esistenti, che la stessa Corte Costituzionale ha dichiarato offrire le necessarie garanzie di obiettività. Il metodo della trasformazione rappresenti uno dei criteri maggiormente utilizzati per giungere ad una corretta valorizzazione delle aree edificabili nel caso in cui non ci siano, come nel nostro caso, analoghi compravendite con cui raffrontare i prezzi. Peraltro la sua validità
è stata confermata anche dal diffuso orientamento giurisprudenziale. All'odierna udienza di discussione la Corte ha così deciso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va evidenziato che le eccezioni preliminari sulla nullità/illegittimità dell'avviso di accertamento in rettifica impugnato sono da disattendere perché l'atto contiene tutti gli elementi necessari per permettere alla ricorrente di conoscere ampiamente i motivi posti a base dell'accertamento e il metodo utilizzato dall'Ufficio e gli atti sulla base dei quali ha basato la rideterminazione del valore venale in comune commercio dei terreni in questione. L'avviso indica i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'Amministrazione. Alla luce di detto principio l'avviso impugnato risulta esaustivamente motivato, poiché in esso l'Ente impositore ha fornito le indicazioni afferenti il soggetto passivo, gli immobili ed il relativo valore, il periodo di imposta, la violazione commessa e le relative - eventuali - sanzioni ed interessi. Senza sottacere che, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l'obbligo motivazionale dell'accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l'an ed il quantum dell'imposta. Quanto alla mancata allegazione di documenti, è principio consolidato della giurisprudenza di Cassazione, quello secondo cui: "In tema d'imposta comunale sugli immobili (Ici), l'obbligo di allegazione all'atto impositivo, o di riproduzione al suo interno, di ogni altro atto dal primo richiamato, previsto dall'art. 7 della L. 27 luglio
2000, n. 212, (cosiddetto Statuto del contribuente), avendo la funzione di rendere comprensibili le ragioni della decisione, riguarda i soli atti necessari per sostenere quelle ragioni intese in senso ampio e, quindi, non limitate a quelle puramente giuridiche ma comprensive anche dei presupposti di fatto”. La parte insiste sull'eccezione della decadenza dell'ufficio dall'accertare l'anno 2018 il cui termine quinquennale sarebbe spirato il 31.12.2023. Al riguardo, è infondata l'eccezione di decadenza dall'azione di accertamento del tributo in parola con riferimento all'annualità 2018. Infatti a norma dell'articolo 1, comma 161 della legge
296/2006 "Gli avvisi di accertamento in rettifica e d'ufficio devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati”. Nel caso di specie, il termine per la presentazione della dichiarazione IMU relativa all'annualità 2018 è venuto a scadere il 31 dicembre 2019 ed è circostanza incontestata in atti la mancata presentazione di tale dichiarazione da parte della società Ricorrente. Ne consegue che il termine
(quinquennale) di decadenza per l'emissione dell'avviso di accertamento in rettifica e d'ufficio per l'annualità 2018, scadrebbe il 31.12.2014. Detto termine è stato utilmente interrotto con la notificazione dell'avviso impugnato, effettuata in data 19.12.2024. I chiarimenti sono stati riportati nella risoluzione n.2 del 2019 del
MEF.
Dato per scontato la natura edificatoria dell'area in questione, resta da verificare la contestata congruità del valore venale attribuito dall'Ufficio ai fini della determinazione della base imponibile. La società ricorrente contesta la metodologia di stima adottata per la determinazione del valore economico del terreno in questione, consistente nel criterio c.d. di trasformazione, fondato sulla determinazione del valore ipotetico della costruzione da eseguire, detratti i costi di realizzazione, previa corretta attualizzazione.
Al riguardo la Corte ne condivide la motivazione offerta dall'amministrazione resistente, per cui, in ragione dell'assenza di un mercato sufficientemente attivo di beni analoghi (i dati relativi a recenti compravendite di aree simili risultano infatti assai scarsi) ed in ragione anche della suscettibilità alla trasformazione dell'area, la stima del valore di mercato è stata effettuata adottando il criterio di stima analitico denominato metodo della trasformazione, comunemente utilizzato nella scienza estimatoria allo scopo di determinare il valore del suolo con vocazione edificatoria, quindi correttamente utilizzabile dall'Ente impositore per il proprio scopo.
Tale metodo, che la stessa Corte Costituzionale ha dichiarato offrire le necessarie garanzie di obiettività
(Sentenza n. 302 del 2010), rappresenta uno dei criteri maggiormente utilizzati per giungere ad una corretta valorizzazione delle aree edificabili, a proposito del quale l'Ufficio ha evidenziato il diffuso orientamento giurisprudenziale che conferma che, nella determinazione del valore operata da Roma Capitale attraverso il metodo della trasformazione, sono rinvenibili ed utilizzati tutti i fattori richiamati nell'art. 5, comma 5, del
D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.
Il metodo della trasformazione rispetta pertanto il dettato di legge e permette, nel contempo, di esaminare e valutare peculiarità dell'area attraverso specifici parametri, così da risultare maggiormente preciso ed attendibile di altre metodologie di stima.
Per le motivazioni che precedono il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza

P.Q.M.

La Corte di giustizia tributaria rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente società al pagamento delle spese di lite quantificate in € 5.000,00, oltre agli accessori di legge, se dovuti. Roma li, 15/01/2026
Il Relatore Il Presidente
GI De IS RT RT