Sentenza n. 1150/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 5, riunita in udienza il 24/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SO TO, Presidente
ROSI ET, RE
GARRI FABRIZIA, Giudice
in data 24/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 17299/2024 depositato il 22/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1 - Via Ippolito Nievo 36 00153 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK3036401076 IRES-ALTRO 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 11744/2025 depositato il
25/11/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: accoglimento del ricorso
Resistente/Appellato: rigetto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Rilevato che la società Ricorrente_1 srl ha impugnato l'avviso di accertamento TK03036401076/2024 relativo alla contestazione, per il periodo di imposta dal 1.7.2017 al 30.06.2018 dell'operata deduzione degli “interessi passivi su mutui”, per un importo di € 1.373.504,00, in violazione dell'art. 96, TUIR. L'Amministrazione finanziaria ha ritenuto, (erroneamente interpretando - a parere della ricorrente - l'art. 1, comma 36, L. n.
244 del 2007), che i complessi immobiliari fossero stati acquisiti precedentemente alla stipula dei contratti di mutuo, sottintendendo dunque che gli stessi non sarebbero stati sostenuti per il relativo acquisto. La società in fatto così ricostruiva allegato la documentazione la situazione:
· Il finanziamento nasceva originariamente nel 2007 in stretta connessione con l'acquisto dell'immobile di Roma, per l'importo di € 45.000.000;
· nell'anno successivo (2008) esso veniva garantito da ipoteca per l'importo di € 90.000.000;
· nel 2011, l'importo del finanziamento ipotecario veniva ridotto da € 45.000.000 a € 39.900.000, ferma restando l'ipoteca per € 90.000.000;
· con atto del 29.12.2011, il finanziamento veniva “accollato” da Società_1 all'atto di acquisto del medesimo bene immobile di Roma, transitando con esso l'ipoteca sul bene, sempre per l'importo originario di € 90.000.000;
· nel luglio 2014, il finanziamento ipotecario veniva ulteriormente ridotto da € 39.900.000 a € 34.900.000;
· nel febbraio 2015 l'immobile di Roma veniva conferito a Società_3 (poi Ricorrente_1) accollandosi quest'ultima il debito residuo di € 34.529.209,02 nei confronti di Banca_1 e con essa l'ipoteca legale di
€ 90.000.000;
- successivamente, in data 29.12.2015, Ricorrente_1 sottoscriveva con Banca_1 i due contratti di mutuo con garanzia ipotecaria, con i quali veniva estinto il debito residuo a far data dal 8.2.2016, di fatto sostituendolo;

che la società ricorrente ritiene pertanto che non sussista alcun dubbio che le somme relative agli attuali mutui ipotecari sui quali sono stati corrisposti gli interessi dedotti nel periodo di imposta 1.7.2015-30.06.2016 siano “geneticamente” riconducibili alle somme “funzionali” nel 2007 all'acquisto dell'immobile di Roma, salvo poi “gemmarsi” tale importo, nel 2015, tra i due immobili di Roma e Bari per effetto dei due “mutui ipotecari” destinati all'estinzione del finanziamento in essere ed ha impugnato l'atto lamentando la violazione dell'art. 1, comma 36, l. n. 244/2007. L'art. 1, comma 35 dispone che: «Tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui al comma 2 dell'articolo 90 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l'acquisizione degli immobili indicati al comma 1 dello stesso articolo 90. La disposizione del periodo precedente costituisce norma di interpretazione autentica. L'art. 4, d.lgs. n. 147 del
2015 ha dettato una disposizione per individuare con precisione le “imprese immobiliari” cui fa riferimento il comma 36 nella sua versione originaria introdotta con L. n. 244 del 2007. Secondo la società ricorrente la
Circolare del 2009 ha creato una erronea “commistione interpretativa” tra il comma 35 e il comma 36, avendo esteso a quest'ultimo delle “condizioni di deducibilità” (in particolare, che il finanziamento sia essere stato relativo alla acquisizione del bene, ciò che si fatto viene contestato con l'accertamento impugnato) che il comma 36 assolutamente non prevede. La Circolare n. 37/E/2009 apporta, dunque, una serie di “aggiunte specificative” a quanto previsto dal comma 36, restringendone l'ambito di applicazione. Soprattutto, per quanto qui rileva, essa si “porta dietro”, per l'interpretazione del comma 36, il comma 35. In altri termini, la chiara dizione di cui al comma 36 di viene letta dall'Amministrazione finanziaria in modo ben più restrittivo come «interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili (strumentali o patrimoniali) per il cui acquisto o la costruzione il mutuo è stato contratto, destinati alla locazione». La ricorrente ritiene quindi che la corretta interpretazione dell'art. 1, comma 36, L. n. 244 del 2007(«interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione») conduce alla piena integrazione da parte della società Ricorrente_1 delle condizioni ivi previste ai fini delle deducibilità piena degli interessi passivi;

che si è costituita l'Agenzia delle entrate, Dir. Prov. di Roma 1, che ha chiesto il rigetto del ricorso, ribadendo la correttezza del proprio accertamento, fondato sulle indicazioni dell'amministrazione (Circolare 37/2009)
e sul principio dell'inerenza del mutuo contratto;
che affinché la previsione di deducibilità degli interessi passivi ipotecari possa trovare applicazione è necessario che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente concessi in locazione;
ha allegato a riprova la sentenza n. 8847/2024 CGT, intercorsa tra le stesse parti, relativa all'esercizio precedente, che ha confermato la legittimità dell'accertamento;

MOTIVI DELLA DECISIONE

Considerato che l'interpretazione delle disposizioni di cui ai commi 35 e 36 dell'art. 1 della legge 244 del
2007, a parere di questo Collegio risulta agevole dalla lettura del dettato normativo, secondo i principi dell'art. 12 Preleggi. Il comma 35 si occupa, infatti, degli “immobili-patrimonio” (in sostanza, gli immobili ad uso abitativo), consentendo – a qualsiasi soggetto IRES e non già alle sole “società immobiliari” – di dedurre gli interessi relativi a “finanziamenti contratti per l'acquisizione degli immobili”, senza alcun riferimento alla loro destinazione alla locazione, così “precisando” la portata del regime di indeducibilità assoluta dei costi per gli “immobili-patrimonio” di cui all'art. 90, co. 2, TUIR. Ovviamente, una volta diventati ex lege deducibili, valgono i “limiti” alla relativa deducibilità, che riguarda stavolta l'art. 96, TUIR e il limite del 30% del Società_1 ivi previsto;

che la giurisprudenza di legittimità ha recentemente accolto questa interpretazione, atteso che già con le sentenze n. 28804 e 28810 del 2024, è stato affermato quanto segue: «2.4. Diversamente da quanto sostenuto dall'Agenzia delle entrate, deve ritenersi che sia del tutto indifferente che gli immobili siano o meno già locati al momento della stipula del finanziamento.

2.5. Ugualmente, va disatteso l'argomento secondo cui l'ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l'acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo.”;
che d'altra parte, nel caso di specie, dalla ricostruzione delle operazioni emerge che il finanziamento è riconducibile anche all'atto di acquisto degli immobili;

che tale principio è stato ribadito dalla sentenza Cass. Sez.5, n. 321 dell'8 gennaio 2025 ove è stato riaffermato che “non possono giustificarsi limitazioni alla disposizione che prevede l'integrale deducibilità degli interessi che non trovino evidenza nel tenore letterale della norma;
il legislatore, quando ha ritenuto di limitare la portata applicativa della disposizione, lo ha fatto in via espressa imponendo il limite soggettivo dell'applicabilità alle sole società di gestione immobiliare”;
che è stato prodotto dalla difesa della ricorrente il dispositivo dell'esito favorevole dell'appello proposto dalla società Ricorrente_1 avverso la sentenza di questa Corte di giustizia di primo grado, relativo al ricorso pertinente l'annualità 2015/2016, fondato sulla medesima questione oggetto della presente controversia;

che quindi il ricorso va accolto, in quanto la società Ricorrente_1 possedeva i presupposti sia soggettivi che oggettivi per l'applicazione dell'art. 1, comma 36, L. n. 244 del 2007;
che sussistono giuste ragioni per compensare le spese di lite, atteso che l'Amministrazione finanziaria ha operato l'accertamento forte degli indirizzi ad essa forniti dalla circolare menzionata ed ha partecipato a questo contenzioso in presenza di una prima decisione ad essa favorevole;

P.Q.M.

ACCOGLIE IL RICORSO E COMPENSA LE SPESE.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sezione 5 della CGT, il 24 novembre 2025.
Il Giudice RE Il Presidente
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