Sentenza n. 2336/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 2, riunita in udienza il 09/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
LUCANTONIO GIUSEPPE, Presidente e Relatore
MIRANDA RAFFAELLA, Giudice
PEZZULLO ROSA, Giudice
in data 09/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 18925/2025 depositato il 07/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0445687 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2025
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 2317/2026 depositato il
09/02/2026
Richieste delle parti:
vedasi in svolgimento del processo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ha convenuto in giudizio 1'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale-Territorio di
Napoli impugnando l'avviso di accertamento catastale - prot. n. 2025NA0445687 notificato a mezzo pec il giorno 08/09/2025 a Ricorrente_2 e Ricorrente_1 ed a mezzo posta raccomandata a
Ricorrente_2 concernente la nuova determinazione di classamento e rendita catastale della unità immobiliare sita nel Comune di Napoli, ed ubicata in Indirizzo_1, così distinta in sub:
1) Foglio CHI/19, Particella 158, Subalterno 24, p. T di circa 9 mq (che assume essere un ex piccolo ed angusto pianerottolo di una ex scala di servizio privo di luce e finestre che da accesso al sub.23 attraverso il sub.25, con altezza di metri 1,50).
2) Foglio CHI/19, Particella 158, Subalterno 23, p. T-S1 di circa 25 mq in quanto (che assume essere un vecchio e piccolo vano destinato al ricovero dell'ex portiere ed il sottostante cantinato sottoposto al livello stradale, con un solo affaccio nella vannella condominiale).
3) Foglio CHI/19, Particella 158, Subalterno 25, p. T-1 di due vani di mq. 19 al piano terra con ingresso dal cortile condominiale e un vano soppalcato di mq. 16 a cui si accede attraverso una scala a pioli (assume trattarsi della ex guardiola del portiere).
Rappresenta che dalla ex guardiola del portiere (sub 25) si accede al pianerottolo (sub 24) a cui si accede al vano sub 23 come chiarito nella prodotta relazione tecnica asseverata depositata.
L'accertamento impugnato attribuisce determinazione di classamento e rendita diverse rispetto alla classificazione proposta con i DOCFA con la motivazione che ivi si legge.
La ricorrente deposita inoltre relazione tecnica corredata anche da riproduzioni fotografiche delle unità, in cui si legge che si tratta di ambienti piccoli, angusti, senza luce diretta e comunque poco illumina se non con la luce artificiale per l'assenza di finestre, situati al piano terra dell'edificio, senza affaccio su strada
(ambienti che hanno una altezza di metri 1,50 il sub. 24 e 25 e di metri 2,50 il sub 23 nonché di modestissima quadratura ed i vani aggiunti sono cantinati sottoposti al livello stradale). Rappresenta che le comparazioni sono avvenute con appartamenti situati nello stesso edificio con una consistenza di 6,5 vani e 7 vani con doppia o tripla esposizione ed affacci sulla strada e panoramici mentre i tre sub per cui è giudizio non hanno affacci se non uno solo (dalla ex guardiola del portiere - sub 25 - si accede al pianerottolo - sub 24 - a cui si accede al vano sub 23) sulla vanella condominiale dell'ascensore.
La detta relazione tecnica valuta la rendita catastale attribuita iniqua e sproporzionata e conclude ritenendo che “l'inquadramento catastale più corretto e congruo, in relazione al grado di pregio e conservazione rilevato,
è quello di Categoria A/2 con attribuzione di una Classe Catastale non superiore alla 3. Questa classificazione riflette in modo coerente il deprezzamento estimale derivante dalle criticità strutturali e funzionali sopra evidenziate.”. La ricorrente eccepisce quindi la nullità dell'accertamento per difetto di valutazione comparativa e motivazione rilevando che la similitudine con altri fabbricati che si dichiara nell'accertamento non è aderente alle caratteristiche delle unità di cui i ricorrenti sono comproprietari. Conclude per l'accoglimento del ricorso, con annullamento dell'atto impugnato, in subordine per una attribuzione di categoria non superiore alla A3, con vittoria di spese.
L'agenzia delle Entrate, costituitasi nei termini, contesta le doglianze della ricorrente rappresentando che la variazione è avvenuta in seguito a DOCFA, con pedissequo adempimento della procedura amministrativa prevista, all'esito del procedimento amministrativo svolto, nei termini di legge, di cui è stata data adeguata contezza e motivazione nell'avviso opposto;
evidenziando come nel DOCFA non siano stati individuati elementi comparativi. Aggiunge che nell'edificio non vi sono unità abitative di categoria A/4, ma solo A/1 e
A/2; che la categoria A/2 ha classi da 2 a 6 e che è stata quindi applicata la classe intermedia 4 anche tenendo conto della realizzazione di una unica unità abitativa ovvero un unico appartamento e pertanto la consistenza da considerare è quella derivante dalla somma delle tre consistenze dei sub citati, ovvero 6,5 vani. Aggiunge, infine, che le doglianze del ricorso tese a far ridurre il valore del bene sono ininfluenti essendo la procedura tesa all'accertamento del potenziale reddituale del bene e non del suo valore di mercato immobiliare. Aggiunge come dalle planimetrie prodotte risultino inequivocabilmente i 6,5 vani abitativi accertati e che il contesto realizzato Conclude affermando la liceità, bontà e correttezza dell'operato accertativo e del provvedimento opposto con conseguente reiezione del ricorso con condanna alle spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva il Collegio che mentre le doglianze sulla categoria sono infondate e vanno respinte, invece quelle sulla classe appaiono fondate;
dunque il ricorso merita parziale accoglimento limitatamente alla sola classe.
Infatti, premesso che è stato realizzata una novella unità immobile di sei vani e mezzo in edificio centrale, di pregio, sito in Indirizzo_1, ragione per cui corretto risulta il classamento in categoria A/2 (diversamente da quanto proposto dal ricorrente) deve poi osservarsi quanto segue quanto all'attribuzione della classe.
Invero poiché dalla consulenza asseverata, non contestata dalla resistente (che pur poteva farlo, ovvero effettuare un utile sopralluogo) e quindi da prendere in debita considerazione, risulta una unità immobiliare su diversi livelli, realizzata in locali non vasti, anche seminterrati, con poca luce e con affacci interni, con finiture ordinarie e nella media;
alla stregua di tali risultanze deve ritenersi rispondente alla situazione la attribuzione della classe 3, come anche si legge nella consulenza asseverata (in subordine per una attribuzione di categoria non superiore alla A3).
Al parziale accoglimento del ricorso consegue la compensazione delle spese.
Deve inoltre rilevarsi che nel dispositivo n. 231/2026 dell'udienza del 9 febbraio 2026, peraltro già notificato alle parti, per mero refuso, è stata indicata la categoria A/4 invece della A/2, pertanto nel dispositivo si legge: <
e limitatamente il ricorso, stabilendo che ferma restando la categoria A/4 accertata dall'Ufficio con l'accertamento opposto, sia attribuita la classe 3 alla U.I. per cui è giudizio. Compensa le spese”>>.
Dato atto che l'Ufficio ha accertato la categoria A/2 e detta categoria è quella da attribuirsi all'immobile, con classe 3.
Considerato, pertanto, che il menzionato errore vada corretto anche nel dispositivo depositato, essendo esatto quello della presente sentenza (il dispositivo corretto dal detto refuso è il seguente: <
Giustizia Tributaria di Primo Grado di Napoli, Sezione Seconda, accoglie parzialmente e limitatamente il ricorso, stabilendo che ferma restando la categoria A/2 accertata dall'Ufficio con l'accertamento opposto, sia attribuita la classe 3 alla U.I. per cui è giudizio. Compensa le spese.>>) come si legge nel seguente

PQM.

.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Napoli, Sezione Seconda, accoglie parzialmente e limitatamente il ricorso, stabilendo che ferma restando la categoria A/2 accertata dall'Ufficio con l'accertamento opposto, sia attribuita la classe 3 alla U.I. per cui è giudizio. Compensa le spese.