Sentenza n. 1551/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 13, riunita in udienza il 20/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
MAFFEI CORRADO, Presidente e Relatore
SILIPO FRANCESCO, Giudice
DI BENEDETTO GIUSEPPE, Giudice
in data 20/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6340/2025 depositato il 13/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Marcello Boglione 7 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso dp.3roma@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 20221T019806000 REGISTRO 2022 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrenti: come in atti.
Resistente: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso congiuntamente notificato in data 12 febbraio 2025 all'Agenzia delle Entrate di Roma DP 3, i contribuenti Ricorrente_2 (venditore) e Ricorrente_1 (acquirente) adivano questa Corte, impugnando l'avviso di rettifica e liquidazione – atto n. 2022 S.1T 019806- 000 A.001, emesso dall'Agenzia delle Entrate, notificato in data 19 dicembre 2024, per insufficiente dichiarazione di valore, relativamente alla compravendita di immobile commerciale, categoria catastale C1, della consistenza di mq. 54, superficie di mq.81, sito nella locale Indfirizzo_1, con richiesta, da parte dell'Ufficio, di versamento della somma complessiva di € 18.591,99 (di cui € 13.050,00 per maggiore imposta del registro, € 1.131,24 per interessi sulla maggiore imposta, € 4.350,00 per sanzioni amministrative pecuniarie, € 34,00 per Cassa Notariato,
€ 8,00 per tassa archivio ed € 8,75 per spese di notifica).
In particolare, i due ricorrenti esponevano di avere stipulato, in data 8 giugno 2022, nelle rispettive qualità di venditore e di acquirente, per atto a rogito del Notaio in Roma dott. Nominativo_1 e registrato in data 14 giugno 2022 al Num_1, serie IT, al prezzo dichiarato di euro 220.000,00 (valore unitario dichiarato di euro 2.716,00 al mq.) la compravendita del negozio C1 sopra citato, sulla base della stima dell'Agenzia Società_3 operante in zona;
riferivano che l'Ufficio, senza contraddittorio, senza tenere conto della documentazione di parte depositata e omettendo di eseguire alcun sopralluogo, aveva rideterminato, ai sensi dell'art. 51, comma 3, DPR 131/1986 - sulla base dell'esame di atti comparativi OMI del 1° semestre
2022- il valore unitario medio dell'immobile de quo nella misura di euro 4.250,00 al mq, valore, poi, innalzato ad euro 4.505,00 al mq, in relazione ad atti di compravendita stipulati nel triennio antecedente alla data del rogito, riguardanti immobili dalle caratteristiche similari, ubicati nella stessa zona (Trastevere –Indirizzo_2
), con conseguente attribuzione all'immobile compravenduto di un valore finale di euro 365.000,00 su cui applicare la maggiore imposta del registro.
A sostegno del ricorso i due contribuenti lamentavano la previa omessa verifica dell'effettivo stato dei locali interessati da parte dell'Ufficio, la vetustà e le caratteristiche di ubicazione dell'immobile (piano- terra e seminterrato) non adeguatamente considerate in sede di accertamento, la valutazione a tavolino eseguita dall'Ufficio senza procedere ad accesso in loco, nonché la carenza di motivazione, il difetto di prova e la genericità dell'avviso di accertamento posto alla base della maggiore imposta del registro richiesta per l'atto di compravendita.
Tutto ciò premesso, i due contribuenti chiedevano alla Corte di confermare il valore da loro dichiarato in sede di rogito con accoglimento del ricorso e vittoria di spese.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate di Roma DP 3, in data 7 aprile 2025, ribadendo la legittimità e la correttezza dei valori accertati, a norma dell'art. 51 DPR 131/1986, nell'ambito dell'avviso di rettifica e liquidazione sopra indicato, imperniato su presupposti comparativi - di fatto e di diritto- ineccepibili e sulle quotazioni OMI del periodo, per l'effetto, richiedendo il rigetto del ricorso avversario con vittoria di spese.
In data 15 gennaio 2026 i ricorrenti depositavano memoria illustrativa.
All'esito dell'udienza di discussione del 20 gennaio 2026 – cui partecipavano entrambi i difensori delle parti
- la Corte, in composizione collegiale, decideva come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato in parte e va accolto nei termini sotto esposti.
***
Prima di ogni altra considerazione va dichiarara inutilizzabile la memoria dei ricorrenti, depositata tardivamente il 15 gennaio 2026, in violazione dei termini perentori previsti dall'art. 32, co. 2, d.lgs. n.
546/1992.
Ciò posto, passando all'esame delle singole censure mosse dai ricorrenti, giova subito rilevare che l'avviso di accertamento è stato adeguatamente motivato dall'Ufficio, attraverso una idonea istruttoria documentale a tavolino, pur in assenza di sopralluogo, consentendo ai due ricorrenti di difendersi ampiamente nel merito della controversia.
Inoltre, a smentita degli assunti dei contribuenti circa la pretesa minore consistenza calpestabile dell'immobile di Indirizzo_1 , deve essere confermata, ai fini della valutazione estimativa riservata al Collegio, la superficie catastale e commerciale di mq. 81, accertata e provata dall'Ufficio sulla base dei dati catastali, delle dichiarazioni confermative rese, dalle parti stesse, all'art. 2 dell'atto notarile di compravendita e della planimetria depositata in Catasto.
***
Tanto detto, passando all'esame del merito della controversia, la Corte non può esimersi dal rilevare che -
a fronte del valore unitario di euro 2.761,00 al mq, dichiarato dalle parti in sede di rogito, nonché della doppia valutazione suggerita dall'Ufficio circa il valore unitario medio da attribuire all'immobile (in una forbice compresa tra euro 4.250,00 ed euro 4.505,00) e della preferenza accordata dall'Ufficio stesso al valore medio più alto, determinato sulla base di atti comparati similari del triennio 2019/2021/2022- si impone una rivalutazione iussu iudicis di tutti gli elementi istruttori estimativi acquisiti.
All'uopo si ritiene - sulla scorta della documentazione (anche fotografica) dello stato dei luoghi - che il prezzo congruo dell'immobile compravenduto, ad uso commerciale (trattasi di negozio C1 in Indirizzo_1
, zona Trastevere, Indirizzo_2) debba essere determinato, partendo dal valore unitario medio di euro 4.250 al mq, suggerito in prima battuta dall'Ufficio, in base alle comparazioni OMI del 1° semestre
2022 (in cui rientrava temporalmente l'atto di compravendita in esame) su immobili commerciali C1 in stato di conservazione normale ed ubicati nella stessa microzona comunale.
Il criterio annuale di quotazione (virtuale) dell'immobile - riferito esattamente all'anno di stipula del rogito
(2022) – appare, a giudizio del Collegio, preferibile a quello di media triennale, prospettato in via primaria, dall'Ufficio e non in grado di fotografare compiutamente , nell'attualità dell'operazione, il valore venale di mercato del cespite di Indirizzo_1.
Una volta acquisito, come dato condiviso di valutazione, il valore unitario medio di euro 4.250,00 al mq. dei locali commerciali in zona, in stato normale di conservazione, la Corte ritiene che si debba procedere ad una riduzione correttiva, sia pure minima, di quest'ultimo valore, tenuto conto della vetustà e delle disagiate caratteristiche di utilizzo dei locali commerciali interessati (consistenti in un piano terra su vista strada e piano inferiore collegato a mezzo di scala a pertica), nonchè dei documentati costi fatturati dei lavori post- compravendita, di ripristino e sistemazione dell'immobile, sostenuti dal comodatario subentrante Società_4 sas ed ammontanti ad euro 61.361,06.
In altre parole l'Ufficio, pur facendo corretto richiamo al metodo valutativo comparativo, adottato nell'attualità, nella stima del valore venale dell'immobile commerciale in questione, ubicato in una zona di pregio e di impatto turistico (Trastevere- Indirizzo_2) non ha contestualizzato e non ha considerato in pieno, a fini estimativi, gli elementi della vetustà e del degrado dell'immobile, nonché l'entità dei successivi costi di ripristino e sistemazione dei locali interessati.
In presenza di tali obiettivi elementi riduttivi del valore di mercato dell'immobile, il Collegio ritiene giustificato l'abbattimento del 5% (cinque per cento) del prezzo unitario medio di euro 4.250,00 al mq., come determinato dall'Ufficio sulla base delle quotazioni OMI del 1° semestre 2022.
Appare, quindi, congruo determinare nell'importo di € 4.037,50 al mq.(= euro 4.250,00 – euro 212,50) - riferito alle operazioni immobiliari similari del 1° semestre 2022 - il valore unitario imponibile da attribuire al negozio C1 di Indirizzo_1, oggetto dell'atto notarile di compravendita del giorno 8 giugno 2022, ai fini dell'applicazione della maggiore imposta del registro e dei relativi accessori (interessi, sanzioni ecc.).
In conclusione, il prezzo fiscale della compravendita, rispetto all'insufficiente prezzo dichiarato nel rogito dalle parti nella misura di € 220.000,00, deve, quindi, essere congruamente rideterminato in euro 327.037,50
(= euro 4.037,50 x 81 mq).
La parziale reciproca soccombenza giustifica la integrale compensazione delle spese.

P.Q.M.

1)accoglie in parte il ricorso;

2)determina in complessivi euro 327.037,50 il valore imponibile dell'immobile compravenduto, ai fini dell'imposta del registro applicabile;

3) spese compensate.
Roma 20 gennaio 2026 Il Presidente relatore dott. Corrado Maffei