Sentenza n. 14/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VICENZA Sezione 2, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PICUNO CARLO, Presidente GENOVESE GIOVANNI, Relatore ROSATI DI MONTEPRANDONE MAURO, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 683/2024 depositato il 20/11/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_1 CF_Difensore_1 Rappresentato da -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_1 CF_Difensore_1Rappresentato da -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 - Difensore_1Rappresentato da - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Vicenza - Via Guseppe Zampieri 22 36100 Vicenza VI
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024VI0145372 CATASTO-RENDITA CATASTALE
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024VI0145372 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 540/2025 depositato il 16/12/2025


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 Ricorrente_2Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, , e Ricorrente_3 impugnavano l'avviso di accertamento catastale in epigrafe meglio emarginato, con il quale l'Agenzia delle Entrate di Vicenza aveva rettificato l'accatastamento dell'unità immobiliare sita in Comune_1 Indirizzo_1, , censita al foglio 16, mapp. 187, sub 5 (ex sub 1), portandola da C2 ad A3. I ricorrenti esponevano che la predetta unità fa parte di un immobile che, nel 1973, era stato inizialmente accatastato in categoria A3 quale immobile unico. Successivamente era stato suddiviso in due distinte unità immobiliari (rispettivamente sub 1 e sub 2), inizialmente accatastate la prima in C2, la seconda in A3; l'Agenzia del Territorio aveva tuttavia variato d'ufficio la categoria dell'ex sub 1 da C2 in A3, con decorrenza dal 14/03/1998, e tale variazione non era stata contestata dai proprietari dell'epoca. Con docfa del 11/06/2002, la consistenza catastale dell'ex sub 1 (ora sub 5) veniva aggiornata, e nel 2018, in occasione della redazione di una perizia di stima, l'accatastamento veniva rettificato con docfa del 24/01/2018 ripristinando la categoria catastale C2, ritenuta corretta per la mancanza delle caratteristiche necessarie alla destinazione abitativa, come specificato nella relazione. Tale docfa non veniva rettificato dall'Ufficio; tuttavia, a seguito della successiva docfa del 12/12/2023, veniva notificato l'avviso di accertamento oggetto del presente giudizio, con il quale il sub 5 (ex sub 1) veniva riportato nella categoria A3, classe 1. Tanto esposto, i ricorrenti contestavano la tesi dell'Agenzia delle Entrate, secondo cui a partire dal 2002 sarebbero state intrapresi lavori per rendere abitabile l'unità immobiliare in questione, in quanto, in realtà, non era stata eseguita alcuna opera. Invero, le attuali caratteristiche dell'unità immobiliare sub 5 continuano a non consentire un utilizzo differente da quello di “locali di deposito”, non possedendo essa gli elementi necessari per essere adibita a destinazione abitativa. Chiedevano pertanto il ripristino della categoria catastale C2. L'Agenzia delle Entrate di Vicenza si costituiva evidenziando la correttezza della rettifica, avvenuta peraltro a seguito dell'effettuazione di un sopralluogo, ed in conformità con quanto previsto dall'art. 4 comma 21 D.L. 953/1984 e dall'art. 1 comma 3 D.M. 701/1994. Evidenziava in particolare come la rettifica della consistenza operata nel 2002 attestasse che l'immobile era divenuto a tutti gli effetti un'abitazione indipendente, sebbene collegata da scala interna all'abitazione posta al piano superiore;
dagli elaborati grafici degli anni 2002, 2018 e 2023 risulta chiaro che l'attuale subalterno 5 è rimasto inalterato da allora, mantenendo le caratteristiche intrinseche delle abitazioni di tipo economico. Evidenziava altresì che la dimostrazione dell'esistenza delle caratteristiche abitative era data peraltro dall'identica conformazione dell'unità in questione rispetto a quella posta al piano superiore (sub 2), da sempre classificata in A3.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato. Va premesso che, benché non abbia rettificato l'accatastamento proposto nel 2018, l'Ufficio, al momento della presentazione di una nuova docfa, può sempre procedere ad operare il corretto accatastamento dell'unità immobiliare sulla base delle sue caratteristiche obiettive, anche se preesistenti all'intervento per il quale l'ultima docfa è stata presentata, e non direttamente conseguenti a tali ultime opere. Il termine decadenziale per la rettifica consuma infatti il potere dell'Amministrazione di operarla, ma non possiede alcun riflesso sostanziale sulle caratteristiche intrinseche possedute dall'immobile fino a quel momento. Il mancato esercizio del potere di rettifica non produce infatti l'effetto sostanziale di un positivo accertamento delle caratteristiche intrinseche dell'immobile, bensì esclusivamente una preclusione procedurale della loro contestabilità, preclusione che viene rimossa a seguito della presentazione di una nuova docfa;
quest'ultima, infatti, impone all'Amministrazione una rivalutazione delle caratteristiche complessive dell'unità in questione, e non soltanto degli effetti che su di essa hanno avuto i nuovi interventi, i quali non possono essere atomisticamente valutati a prescindere dal contesto in cui sono collocati. Tanto si ricava dal dettato normativo di cui all'art. 61 D.P.R. 1142/1949, per il quale “Il classamento consiste nel riscontrare sopraluogo per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento”, fermo restando che l'obbligo del sopralluogo è stato abolito dall'art. 4 comma 21° D.L. 853/1984 e l'art. 2 D.L. 16/1993 ha successivamente introdotto la procedura docfa. In ragione di ciò, quand'anche non fossero stati effettuati interventi successivi al 2018, l'Ufficio non avrebbe potuto non ribadire che l'immobile, essendo strutturalmente identico a quello posto al piano superiore, pacificamente ad uso abitativo e da sempre classificato in A3, dev'essere anch'esso classificato nella predetta categoria. La mancanza di alcuni elementi, che pur sarebbero necessari per la concreta destinazione abitativa, non è idonea a mutare il classamento, che deve avere riguardo all'ordinaria attitudine funzionale e produttiva dell'immobile, anche solo potenziale. Ḗ stato infatti precisato che “Il dettato normativo in esame pone, dunque, l'accento sulla "destinazione ordinaria" del bene da classare, destinazione che va desunta dalle caratteristiche oggettive del bene (costruttive e tipologiche in genere) e non dal concreto uso che ne venga fatto, tenuto conto, da una parte, che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile, è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo un'angolazione prospettica di carattere reale, e considerato, dall'altra, che i dati catastali costituiscono il punto di riferimento per il sistema impositivo, sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va prioritariamente ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva, e tale destinazione va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo del bene stesso - che non contrastino con la disciplina urbanistica - da accertare, appunto, in riferimento alle caratteristiche del bene”. (Cass. 12025/2015). Diversamente opinando, del resto, si perverrebbe all'inaccettabile conclusione per cui la classificazione di un'immobile ad evidente uso abitativo potrebbe essere variata semplicemente rimuovendo o omettendo di installare, ad esempio, la caldaia, e quindi posticipando il corretto classamento al momento in cui si intenda effettivamente utilizzare l'immobile per uso abitativo, con ciò sostituendo il profilo oggettivo che sovrintende la disciplina dell'accatastamento con quello soggettivo della concreta destinazione impressa dal proprietario. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate, a carico di parte ricorrente ed in favore della resistente, ai sensi dell'art. 15 comma 2-sexies D.Lgs. 546/1992, in complessivi € 1.000,00 per compensi, oltre spese generali nella misura ordinaria del 15%.


P.Q.M.


La Corte di Giustizia tributaria di I grado rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese che liquida in complessivi € 1.000,00