Sentenza n. 68/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CAGLIARI Sezione 1, riunita in udienza il 16/01/2026 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
ZANIBONI MASSIMO, Giudice monocratico in data 16/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 702/2025 depositato il 30/09/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Muravera
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 10328 IMU 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 16/2026 depositato il 20/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente: pregiudizialmente, dichiarare la nullità degli accertamenti per mancanza di motivazione e per errore materiale nella determinazione del valore delle aree in violazione dell'art. 5, co. 5 del D. Lgs. 504/92; in via principale, dichiarare la nullità e/o l'illegittimità con il conseguente annullamento degli accertamenti per mancanza di presupposto soggettivo della tassazione essendo il terreno condotto da società agricola (IAP) e da familiare convivente (IAP) del Ricorrente;
in via subordinata, rideterminare il valore delle aree in €/mq 17,61 alla luce della perizia del Geom. Nom_1 in secondo subordine, non applicare le sanzioni in forza degli artt. 5 e 12 del D.Lgs 472/97 e della consolidata giurisprudenza;
Con aggravio di spese ed onorari che si indicano in € 1.500,00 con distrazione in favore del difensore ai sensi dell'art. 93 cpc per le spese anticipate ed onorari non riscossi.
Resistente: Rigettare il ricorso, previo accertamento della legittimità dell'avviso di accertamento emesso per le ragioni indicate nella narrativa di questo atto e confermare il valore delle aree oggetto di causa in € 58,98/mq, dovuto a titolo di imposta municipale propria (IMU) per l'anno 2019 con l'applicazione delle sanzioni previste dal D.Lgs. 472/1997, come rideterminate dall'ente. Si chiede, inoltre, di respingere la richiesta di aggravio di spese ed onorari di giudizio compensando le stesse tra le parti.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il ricorrente impugnava l'atto indicato in epigrafe. Il Comune di Muravera si costituiva chiedendo il rigetto del ricorso All'udienza del 16.1.2026 il ricorso veniva assunto in decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE



1. Oggetto del ricorso Ricorrente_1Il sig. propone ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Cagliari contro l'avviso di accertamento IMU emesso dal Comune di Muravera per l'anno 2019, relativo ad un terreno sito nella lottizzazione Luogo_1. Valore della lite: € 3.207,00.


2. Vicenda preliminare
• Il Comune notifica uno schema di atto attribuendo al terreno il valore di € 59,98/mq.
• Il contribuente presenta istanza di accertamento con adesione; nel contraddittorio il Comune propone una riduzione del 40%.
• Il contribuente contesta la valutazione richiamando:
o accordi degli anni precedenti (valore € 30/mq deciso dal giudice), Nom_1o una perizia tecnica (Geom. ) che stima il valore in € 17,61/mq per via delle caratteristiche penalizzanti del terreno (impervietà, attraversamento fiume, accessibilità nulla),
o una compravendita comparabile nella stessa zona a € 25,83/mq.
• Non raggiunto l'accordo, il Comune emette l'avviso di accertamento impugnato.

3. Motivi del ricorso 1) Illegittimità per violazione dell'art. 5, comma 5, D.Lgs. 504/92 Il Comune:
• non spiega come sia arrivato al valore di € 59,98/mq;
• non considera i criteri obbligatori per la valutazione delle aree edificabili (zona, indice edificabilità, destinazione, opere necessarie, prezzi di mercato);
• ignora le caratteristiche negative del terreno (impervietà, impossibilità di accesso, vincoli urbanistici e ambientali). La perizia depositata attribuisce valore € 17,61/mq, ritenuto molto più aderente alla realtà.
2) Mancanza del presupposto soggettivo della tassazione IMU Il terreno:
• Nominativo_2era condotto nel 2019 dalla figlia , imprenditore agricolo professionale (IAP), come da:
o iscrizione al registro IAP,
o visura della società agricola Società_1,
o contratto di affitto del fondo alla società agricola. Secondo la giurisprudenza della Cassazione, i terreni posseduti/condotti da coltivatori diretti o IAP sono esenti da IMU, anche se edificabili, quando permane l'effettiva utilizzazione agricola. Il regolamento IMU del Comune stesso prevede la totale esenzione in questi casi.
3) Non applicazione di sanzioni Il Comune ha applicato la sanzione del 100% per omessa dichiarazione IMU. Il ricorrente sostiene che:
• non vi era obbligo di dichiarazione, poiché non vi sono state variazioni rilevanti e il Comune conosceva l'attività agricola sul fondo;

• manca qualsiasi elemento di dolo o colpa;

• si applica il principio di unicità della sanzione per omissioni multiple relative a periodi d'imposta analoghi (Cass. 998/2023; ord. 7710/2024, 1933/2024);
• per l'anno precedente (2018) la sanzione era già stata irrogata e non può essere duplicata.


4. Richieste finali Il ricorrente chiede pertanto alla Corte:
1. Annullamento dell'accertamento per carenza di motivazione e per erronea determinazione del valore.
2. In via principale: riconoscere l'esenzione IMU per il 2019 per mancanza del presupposto soggettivo (conduzione agricola da IAP).
3. In subordine: rideterminare il valore del terreno in € 17,61/mq.
4. In ulteriore subordine: non applicare le sanzioni.

5. Condanna del Comune alle spese.
A tali argomentazioni il Comune di Muravera frappone le proprie argomentazioni così riassunte:


1. Premessa Il Comune si costituisce in giudizio e difende la legittimità dell'Avviso di accertamento IMU 2019 emesso nei Ricorrente_1confronti di , per omessa denuncia e omesso versamento. L'avviso deriva da un procedimento con invito al contraddittorio e vari incontri di adesione, durante i quali il Comune aveva offerto riduzioni, non accettate dal contribuente.


2. Fatti rilevanti • Prima dell'accertamento, il Comune ha notificato schema di atto e ha avviato il contraddittorio.
• Nel procedimento di adesione:
o Comune propone valore € 35,38/mq (riduzione del 40% sul valore tecnico).
o Il contribuente propone € 25/mq ulteriormente ridotti del 40%.
o Mancato accordo → emissione dell'avviso di accertamento. Il Comune ricorda che per gli anni 2017-2018 vi era stata una transazione con valore unitario € 30/mq, non vincolante per le annualità successive.


3. Posizione del Comune sui motivi di ricorso 1) Violazione art. 5, c.5, D.Lgs. 504/92 – Valore dell'area Il Comune sostiene che:
• Nom_3 Il valore € 58,98/mq è stato determinato con perizia tecnica comunale (Ing. ), basata su comparazione di rogiti e criteri oggettivi.
• La normativa consente al Comune di fissare valori di riferimento (art. 59, D.Lgs. 446/1997).
• Nom_1 La perizia del contribuente (Geom. ) sarebbe errata perché:
o interpreta in modo scorretto i pareri della Regione Sardegna,
o utilizza un solo atto di compravendita,
o applica riduzioni non giustificate (viabilità già approvata e opere urbanistiche già realizzate).
• L'area è Luogo_1edificabile a pieno titolo, rientra nella lottizzazione ed è inserita nelle zone attuabili secondo il PPR.
2) Mancanza del presupposto soggettivo IMU (esenzione agricola) Il Comune afferma che:
• Il contribuente non era più IAP dal 2017.
• La conduzione agricola è in capo alla società agricola di cui è titolare la figlia, ma non proprietaria del terreno.
• Per l'esenzione IMU servono due requisiti congiunti:

1. Il possessore deve essere coltivatore diretto o IAP.

2. Il possessore deve condurre direttamente il fondo. Poiché il fondo è condotto dalla società della figlia e non dal proprietario: → L'esenzione non spetta. Il Comune richiama giurisprudenza costante della Cassazione: l'esenzione non vale se il proprietario non conduce il fondo.
3) Sanzioni Il contribuente chiede la loro non applicazione per incertezza normativa. Il Comune replica che:
• Non vi è alcuna incertezza: le regole sul valore venale e sulle esenzioni sono chiare.
• Il contribuente non ha mai versato l'imposta, né dimostrato un calcolo alternativo corretto.
• Esiste divergenza tecnica, non incertezza normativa.
• È però applicabile l'istituto della continuazione (art. 12, c.5, D.Lgs. 472/97): una sola sanzione
“continuata”, non più sanzioni identiche per più anni.
Ritiene il Giudice che il ricorso sia parzialmente fondato nei termini che si esporranno.
Deve anzitutto osservarsi come la procedura seguita dal Comune per determinare il valore dell'area in contestazione sia conforme a legge, in quanto le Amministrazioni locali hanno la facoltà di determinare il valore delle aree edificabili ai sensi dell'art. 59 co 1 lett.) G) della L. n. 446 del 1997, assumendo con ciò tale determinazione la funzione di presunzione legale, superabile solo attraverso una adeguata perizia di parte. In conseguenza di ciò il Comune ha assunto i valori determinati attraverso il metodo della comparazione diretta in sede di controdeduzioni alla perizia giurata relativa alla stima dell'area edificabile distinta in catasto al terreno Luogo_1foglio 40 mappale 14 – zona F Turistica Lottizzazione “ ” (di cui il terreno fa parte) redatta dal Responsabile del Servizio Governo del Territorio, ing. Nom_3 (prot. n. 19852 del 19/09/2024) trasmessa al ricorrente in sede di ricorso contro l'avviso di accertamento n. 10801 del 28/12/2023 per gli anni d'imposta 2017- 2018.
Tuttavia al valore determinato in tale sede, lo stesso Ufficio Tributi del Comune di Muravera ha riconosciuto un Nom_3minor valore di 35,38 €/mq, come determinato dall' ing. nelle precisazioni prot. n. 9637 del 07/05/2025, applicando al valore iniziale di mercato sopraindicato una riduzione del 40%, tenendo conto delle caratteristiche morfologiche e ambientali dell'area che comportino delle limitazioni all'edificazione della stessa.
Ne consegue che, non essendo stato dimostrato un valore inferiore, ed essendo stato riconosciuto dallo stesso Comune, in virtù delle limitazioni del terreno, come congruo il valore di € 35,38 al mq, tale deve essere il valore attribuito al terreno, in parziale accoglimento del ricorso.
Né possono accogliersi le argomentazioni finalizzate ad ottener un valore inferiore, attese le imprecisioni contenute nella perizia di parte del geometra Nom_1, quali il riferimento ad un “diniego formulato dal servizio tutela del paesaggio” – mentre l'allegato 5 non è un provvedimento di diniego, ma un parere in riscontro ad un istanza presentata dal Comune;
il riferimento alla nota RAS servizio tutela del Paesaggio n°58726 del 12/12/2023 ove il Geom. Nom_1 riporta in relazione che in tale nota verrebbe osservato che” l'originaria approvazione della lottizzazione, non prevedeva insediamenti volumetrici nella particella 14 oggetto di stima”, affermazione di cui non si rileva la presenza nella citata nota RAS. Peraltro, in merito al corretto inquadramento urbanistico dell'area, dall'esame della relazione di stima, si rileva che non viene svolta alcuna attività di confronto tra beni facenti parte del medesimo mercato omogeneo ma viene preso a riferimento il solo valore unitario, indicato nell'atto di compravendita che ha riguardato l'area acquistata dalla soc. Società_2 e che costituisce il valore più basso nella scala dei valori indicati nella relazione prot. n°19852 del 19/09/2024. A tale valore nella stima viene applicata una riduzione di valore corrispondente agli oneri per la realizzazione della viabilità di accesso all'area, l'applicazione di tale riduzione non è condivisibile in quanto le opere di urbanizzazione primaria, compresa la viabilità oggetto di cessione al comune, sono già state a suo tempo approvate, ritenute adeguate e realizzate dalla ditta lottizzante, le altre eventuali opere, compresa la viabilità di penetrazione, fanno parte degli oneri connessi con la realizzazione dell'intervento edilizio privato e pertanto non deducibili dal valore Nom_3dell'area, come correttamente evidenziato nella relazione dell' ing. .
Con riferimento invece al difetto di soggettività passiva per la tassazione IMU, derivante dall'essere stato nel 2019 il terreno in questione condotto dalla figlia del ricorrente, imprenditore agricolo professionale, attraverso la società agricola Società_1, con contratto di affitto del fondo alla società agricola, tale motivo è infondato.
Giova premettere la nota considerazione in virtù della quale le norme di esenzione, trattandosi di norme eccezionali, sono di stretta interpretazione e non suscettibili di interpretazione estensiva, come più volte ribadito dall'uniforme giurisprudenza di legittimità.
Atteso ciò occorre esaminare attentamente il dettato della norma di esenzione, onde verificare se il soggetto richiedente (ossia il ricorrente), rientri nel perimetro delimitato da tale norma. La norma recita: Legge stabilità 2016 Omissis Sono, altresi', esenti dall'IMU i terreni agricoli:
a) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
La nozione di imprenditore agricolo professionale cui si fa richiamo è quindi contenuta nel dlvo 29 3 2004 n. 99 il cui Art. 1 recita:
Imprenditore agricolo professionale 1. Ai fini dell'applicazione della normativa statale, è imprenditore agricolo professionale (IAP) colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17 maggio 1999, dedichi alle attività agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro. Le pensioni di ogni genere, gli assegni ad esse equiparati, le indennità e le somme percepite per l'espletamento di cariche pubbliche, ovvero in, associazioni ed altri enti operanti nel settore agricolo, sono escluse dal computo del reddito globale da lavoro. Nel caso delle società di persone e cooperative, ivi incluse le cooperative di lavoro, l'attività svolta dai soci nella società, in presenza dei requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito di cui al primo periodo, è idonea a far acquisire ai medesimi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e al riconoscimento dei requisiti per i soci lavoratori. Nel caso di società di capitali, l'attività svolta dagli amministratori nella società, in presenza dei predetti requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito, è idonea a far acquisire ai medesimi amministratori la qualifica di imprenditore agricolo professionale. Per l'imprenditore che operi nelle zone svantaggiate di cui all'articolo 17 del citato regolamento (CE) n. 1257/1999, i requisiti di cui al presente comma sono ridotti al venticinque per cento.
Quindi appare evidente come l'esenzione richiesta sia riconosciuta per i terreni posseduti e coltivati da coltivatori diretti ovvero da imprenditori agricoli professionali ( i quali possono essere persone fisiche qualificate, soci, società di persone o cooperative, società di capitali). A loro volta i coltivatori diretti sono gli imprenditori agricoli che si dedicano direttamente e abitualmente alla manuale coltivazione dei terreni, in qualità di proprietario, affittuario, usufruttuario, enfiteuta, e/o all'allevamento del bestiame ed attività connesse. Per ottenere la qualifica di coltivatore diretto è necessario essere in possesso di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi. In particolare il coltivatore diretto deve contribuire, con il lavoro proprio e della propria famiglia, ad almeno un terzo del fabbisogno lavorativo aziendale, con un numero di giornate annue non inferiore a 104.
Pare pertanto evidente come difetti, in capo al ricorrente, la natura giuridica richiesta per l'esenzione: non si tratta di coltivatore diretto (intesa quale persona fisica che, personalmente o aiutata dai familiari, coltivi il proprio fondo, avendo perduto tale qualifica dal 2016), né di Imprenditore Agricolo Professionale (ossia soggetto fisico qualificato, socio di società, società di persone o di capitali, cooperativa), pertanto non può vedersi estesa, alla di lui figlia ed alla società agricola a questa facente capo, il regime di favore previsto per altre figure giuridiche, anche alla luce del disposto del Regolamento IMU del Comune di Muravera.
Fondato è invece il motivo in relazione alle sanzioni, trattandosi di violazione della stessa indole commessa in periodi d'imposta diversi, deve applicarsi l'istituto della continuazione, ex art.12 comma 5 del D.Lgs. 472/97.
Non può invece invocarsi la non applicazione delle sanzioni pecuniarie ai sensi degli artt. 6 e 12 del D.Lgs. 472/1997, in quanto la violazione contestata non è frutto di errore scusabile o comunque di obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito di applicazione delle disposizioni alle quali si riferisce l'atto impugnato.
Il parziale accoglimento del ricorso giustifica la compensazione tra le parti delle spese del giudizio.

P.Q.M.


Accoglie parzialmente il ricorso e ridetermina il valore delle aree accertate in quello di € 35,38 al mq. Ridetermina le sanzioni applicate per omessa dichiarazione con applicazione, in misura minima, dell'istituto della continuazione, ex art.12 comma 5 del D.Lgs. 472/97. Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del giudizio
Così deciso in Cagliari il 16.1.2026.
Il Giudice Dott. Massimo Zaniboni