Sentenza n. 1778/2026
Depositata il 06/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 40, riunita in udienza il 20/11/2025 alle ore 11:45 con la seguente composizione collegiale:
RO ROBERTO, Presidente EGIDI GIORGIO, Relatore PERINELLI ANTONIO, Giudice
in data 20/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 12721/2025 depositato il 25/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 P.IVA_1 -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1 Rappresentato da -
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag.entrate - Riscossione - Roma
Difeso da Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_2ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO ISCRIZIONE IPOTECARIA n. 27296 IVA-ALIQUOTE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 12018/2025 depositato il 01/12/2025 1

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso depositato in data 25.07.2025, il Curatore della “Ricorrente_1” S.r.l. (posta in liquidazione giudiziale) ha impugnato l'ipoteca iscritta ai sensi dell'art. 77 del D.P.R. n. 602/73 in data 03.07.2019 al nr. 27296 di Reg. generale e al nr. 4752 di Reg. particolare dell'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di PADOVA – Territorio (doc. 3).
A fondamento del proprio ricorso, il Curatore della “Ricorrente_1” S.r.l. ha dedotto:
1) che, in data 09.04.2025, il Tribunale di Roma, nella procedura avente nr. 260/2025, aveva dichiarato l'apertura della liquidazione giudiziale della “Ricorrente_1” S.r.l. (doc.1);
2) che l'AGENZIA DELLE EMTRATE-RISCOSSIONE, in data 28.04.2025, a mezzo PEC, aveva presentato nr. 3 domande di ammissione al passivo nella procedura di liquidazione giudiziale in questione per crediti asseritamente vantati nei confronti della stessa;

3) che, in particolare, per quel che rilevava ai fini del presente giudizio, l'ADER aveva presentato la domanda di ammissione al passivo della procedura di liquidazione giudiziale con prelazione ipotecaria, in forza dell'ipoteca iscritta ai sensi dell'art. 77 del D.P.R. n. 602/73 in data 03/07/2019 al n. 27296 di Reg. generale e al n. 4752 di Reg. particolare dell'Agenzia delle entrate – Ufficio Provinciale di PADOVA – Territorio (doc. 2);
Ricorrente_14) che, solo a seguito della suddetta istanza del 28.4.2025, esso Curatore della “ ” S.r.l. aveva avuto, per la prima volta, conoscenza dell'ipoteca iscritta ai sensi dell'art. 77 del D.P.R. n. 602/73 in data 03.0./2019;
5) che, però, detta iscrizione ipotecaria era da ritenersi radicalmente nulla, perché non preceduta da alcuna comunicazione preventiva di ipoteca al contribuente, atto indispensabile a garantire il diritto al contraddittorio endoprocedimentale del contribuente e sia delle successive comunicazioni di avvenuta iscrizione ipotecaria, il tutto in violazione dell'art. 77, comma 2 bis, del D.P.R. n. 602/1973, secondo cui:
“L'agente della riscossione è tenuto a notificare al proprietario dell'immobile una comunicazione preventiva contenente l'avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l'ipoteca di cui al comma 1”. In particolare, tale norma non lasciava dubbi: prima di procedere all'iscrizione ipotecaria occorreva notificare al contribuente la comunicazione preventiva d'iscrizione ipotecaria, concedendo al medesimo un termine di trenta giorni per presentare osservazioni od effettuare il pagamento;

2 6) che il ricorso era da ritenersi tempestivo, essendo stato proposto (con notifica del 27.06.2025) entro il termine di nr. 60 giorni dalla data in cui esso Curatore aveva avuto piena conoscenza dell'esistenza dell'iscrizione ipotecaria, ovvero il 28.04.2025, data quest'ultima di presentazione delle domande di ammissione al passivo da parte dell'ADER.
Con le controdeduzioni depositate in data 26.08.2025, si è costituita in giudizio l'AGENZIA DELLE ENTRATE-RISCOSSIONE, contestando l'avverso ricorso e deducendo:
1) che, contrariamente a quanto affermato dal curatore, esso Agente della Riscossione, con pec del 18.09.2018, aveva regolarmente notificato alla “Ricorrente_1” S.r.l., la comunicazione preventiva di ipoteca, contraddistinta dal numero n. 09776201800016870000. Invero, a seguito di messaggio di mancata consegna della pec, perché l'indirizzo presente nei pubblici registri risultava non valido, la notifica si era perfezionava ex art. 60, DPR n. 600/1973, con deposito telematico dell'atto nell'area riservata del sito internet della società Società_1 e con invio di regolare comunicazione dell'adempimento, per come risultava dalla documentazione versata in atti;

2) che la contestazione riguardante l'illegittimità della garanzia reale, per difetto di notifica del provvedimento di avvenuta iscrizione, risultava infondata, in quanto - secondo il disposto di cui all'art. 77 comma 2 bis D.p.r. 602/73 - l'Agente della riscossione aveva il solo obbligo di notificare al proprietario dell'immobile una comunicazione preventiva contenente l'avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l'ipoteca ( cfr. Cassazione civile sez. III, 13/05/2021, n.12876).
Con memoria illustrativa depositata in data 06.11.2024, il Curatore della “Ricorrente_1” S.r.l. ha contestato la documentazione prodotta dall'ADER nonché la validità della notifica, a mezzo pec, della comunicazione preventiva d'ipoteca, insistendo, quindi, per l'accoglimento del ricorso.
Alla pubblica udienza del 20.11.2025, è comparso il solo difensore del Curatore della “Ricorrente_1” S.r.l. ed, all'esito della discussione, la causa è stata decisa come da separato dispositivo, già regolarmente comunicato alle Parti.
* * *
Invero, risulta pacifico che l'iscrizione di ipoteca deve essere preceduta, a pena di nullità, dalla comunicazione preventiva di ipoteca.
Orbene, nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto dal Curatore della “Ricorrente_1” S.r.l., dalla documentazione versata in atti, emerge l'avvenuta regolare notifica di tale comunicazione preventiva di ipoteca.
Ed, infatti, l'Agente della Riscossione, con pec del 18.09.2018, inviava alla “Ricorrente_1” S.r.l., la comunicazione preventiva di ipoteca, contraddistinta dal numero n. 09776201800016870000; tale pec 3 veniva inviata presso l'indirizzo della Società presente nei pubblici registri (cfr. visura camerale in atti); la consegna della pec in questione, però, non poteva avere luogo, perché l'indirizzo presente nei pubblici registri risultava non più valido;
quindi, la notifica si perfezionava ex art. 60, DPR n. 600/1973, con deposito telematico dell'atto nell'area riservata del sito internet della società Società_1 e con invio di regolare comunicazione dell'adempimento; in particolare, l'Agente della Riscossione ha prodotto in atti sia la raccomanda nr. 61456065579-9, con cui comunicava alla Società l'avvenuto espletamento delle formalità di legge sia la pec del 06.08.2025, proveniente dalle Poste Italiane (Area Business), con cui si attesta (da parte di un soggetto terzo) l'avvenuta spedizione (in data 28.09.2018) di tale raccomandata informativa, con indicazione anche dell'esito (trasferito).
Dunque, a fronte della prova dell'avvenuta regolare notifica della comunicazione preventiva di ipoteca, il ricorso proposto dal Curatore della “Ricorrente_1” S.r.l. non può trovare accoglimento e deve essere rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, applicandosi i criteri minimi di cui al D.M. 55/22014 (stante la natura meramente formale della contestazione, relativa alla validità o meno di una sola notifica), con esclusione della fase cautelare e decisoria, perché non svolte (non essendo comparso il difensore dell'ADER alla pubblica udienza di discussione).


P.Q.M.


La Corte, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite a favore dell'Ufficio liquidate in € 3.000,00, oltre accessori se dovuti.
ROMA, 20.11.2025
Il relatore Giorgio Egidi Il Presidente Roberto Roberti
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