Sentenza n. 11/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ANCONA Sezione 2, riunita in udienza il 05/12/2025 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
ZAMPETTI ENRICO, Giudice monocratico in data 05/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 115/2025 depositato il 12/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Jesi - Piazza Indipendenza 1 60035 Jesi AN
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1398 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 22/2026 depositato il 29/01/2026
Richieste delle parti:
Le parti si riportano alle conclusioni rispettivamente formulate in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 Srl presentava ricorso avverso l'avviso di accertamento n. 1398 emesso dal Comune di Jesi – Servizio Tributi e notificato in data 31.12.2024.
Con detto atto veniva contestato il parziale versamento dell'IMU dovuta dalla società per l'anno 2019, in relazione all'area edificabile di cui al foglio 24 particelle 11, 12, 79 e 106.
Il valore attribuito a detta area fabbricabile veniva individuato 99 € al mq (in luogo di quello pari ad euro 33 al mq dichiarato dalla contribuente) sulla base della delibera di Giunta comunale n. 308 del 15/11/2018 con riferimento alle aree ubicate in zona D7 (lotto libero o area libera di superficie pari o superiore a 400 mq con destinazione non residenziale).
A sostegno della impugnazione, affermava la infondatezza della pretesa.
Richiamato il disposto dell'art. 13 comma 3, primo periodo, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, nonché alcune pronunce giurisprudenziali, sottolineava le conclusioni cui era giunto il consulente di parte Geom. Nominativo_1 secondo cui “il valore dell'area si può ricomprendere tra i 30 ed i 35 €uro/mq”.
Deduceva infine che risultava un forte scostamento nelle valutazioni comunali, relative alla medesima area, tra gli anni 2011-2018 (valore compreso tra 23 e 30 € al mq) e l'anno 2019 oggetto di accertamento.
Concludeva quindi il ricorso rilevando che, comunque, il criterio per la quantificazione della base imponibile
IMU per le aree edificabili rimane il “valore venale in comune commercio”.
A seguito del ricorso si costituiva in giudizio l'amministrazione comunale chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
Parte ricorrente, poi, depositava una memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ciò chiarito, ritiene la Corte che non sussistano i presupposti per accogliere il ricorso.
Va in primo luogo affermata l'inammissibilità dei nuovi motivi di ricorso espressi nella memoria illustrativa di parte ricorrente (omesso contraddittorio preventivo e carenza di motivazione dell'atto), trattandosi di motivi proposti tardivamente.
Venendo, quindi, ai profili sollevati nell'atto introduttivo, deve subito essere richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr., ex multis Cass. Sez. 5, sentenza emessa dal Tribunale di Ascoli Piceno in data. N. 24589/2023) per cui :
- «le delibere adottate ai sensi del d.lgs. n. 446 del 1997, art. 59, con le quali il Comune determina periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei
"redditometri" o "coefficienti di reddito e di ricavi" previsti dal D.L. n. 69 del 1989, convertito in L. n. 154 del
1989, ed atteggiantisi come mera fonte di presunzioni hominis, vale a dire supporti razionali offerti dall'amministrazione al giudice, paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari Istat, nei quali
è possibile reperire dati medi presuntivamente esatti (Cass., 3 maggio 2019, n. 11643; Cass., 30 ottobre
2018, n. 27572; Cass., 12 giugno 2018, n. 15312; Cass., 13 marzo 2015, n. 5068; Cass., 24 gennaio 2013,
n. 1661; Cass., 30 giugno 2010, n. 15555; Cass., 27 luglio 2007, n. 16702; Cass., 3 maggio 2005, n. 9137);
- in ragione, pertanto, della loro natura non imperativa, e funzione probatoria, dette delibere possono essere utilizzate anche con riferimento ad annualità anteriori a quella della loro adozione (Cass., 12 giugno 2018,
n. 15312; Cass., 13 marzo 2015, n. 5068; Cass., 7 maggio 2010, n. 11171; Cass., 3 maggio 2005, n. 9135)
» (così, Cass., Sez. T, 15 febbraio 2023, n, 4814 e, nello stesso senso, Cass., Sez. T, 1° dicembre 2022, n.
35452, Cass. Sez. T, 25 novembre 2022, n. 34879 e Cass., 4 agosto 2022, n. 24297).
- spetta al contribuente «l'onere di fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo perizia di parte) sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio (Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 16620 del 05/07/2017)» (così, Cass., Sez. T, 11 giugno 2021, n. 16681).
Orbene, nella fattispecie, risulta dagli atti che il Comune di Jesi, con delibera di Giunta comunale n. 308 del
15/11/2018, per l'anno d'imposta 2019 ha determinato i valori di stima delle aree edificabili ai fini IMU, suddividendo il territorio in zone omogenee, come previsto dall'art. 59, c. 1, lett. g), del D.Lgs. n. 446/1997.
Ha di conseguenza determinato il valore dell'area fabbricabile di cui si discute in ragione del fatto che la stessa ricade tra le aree ubicate in zona D7 (lotto libero o area libera di superficie pari o superiore a 400 mq con destinazione non residenziale).
A fronte di tale evidenza, il ricorrente ha affermato che l'area ha un valore inferiore richiamando la stima effettuata dal proprio consulente ed evidenziando un forte incremento di valore della stessa area rispetto a valutazioni effettuate negli anni precedenti.
Ritiene però la Corte che tali argomenti non consentano di superare la presunzione sopra citata.
Il Comune di Jesi ha infatti ben illustrato i motivi che hanno determinato un incremento del valore assegnato all'area, specificando che a seguito della variante parziale al PRG approvata con Delibera di Consiglio comunale n. 111 del 21/06/2018 è stata, tra l'altro, modificata la disciplina degli articoli 30 e 31 delle NTA così consentendo la possibilità di effettuare interventi di nuova edificazione. Ciò ha determinato un indubbio incremento di valore.
La perizia di parte redatta dal geom. Nominativo_1, poi, risulta scarsamente motivata, avendo evidenziato una ridotta fruibilità dell'area in caso di utilizzo di mezzi pesanti, la mancanza di allacci nonché un generico riferimento ai “valori OMI” e ai “prezzi di mercato di immobili edificati su aree simili, dislocate in zone limitrofe”.
In merito, è sufficiente richiamare le argomentazioni espresse dal comune di Jesi a pag. 6 dell'atto di costituzione, pienamente condivisibili anche perché avvalorate dalla documentazione depositata.
L'area in questione, che si estende per circa mq 6000, ha una forma prevalentemente rettangolare che consente di poter edificare e sfruttare tutta la capacità edificatoria prevista. Il lotto è inserito in una zona produttivo/artigianale già urbanizzata con un accesso diretto alla SP 76 della Val d'Esino, una delle principali strade extraurbane di accesso alla città di Jesi ed alla limitrofa zona industriale ZIPA. Il fronte del lotto lungo la SP 76 è pari a circa 30 ml e pertanto consente certamente ampi spazi di manovra per l'accesso e l'uscita dal lotto anche di mezzi pesanti.
La necessità di eseguire lavori di realizzazione di allacci di varia natura rientra nell'ordinaria attività di edificazione di qualunque lotto libero e non può costituire motivo per una riduzione del valore dell'area.
L'attuale disciplina urbanistica consente, oltre che attività di tipo tipicamente produttivo anche altre attività (uffici connessi all'attività produttiva, artigianato di servizio, complessi terziari, uffici, centri commerciali, esercizi commerciali e commercio all'ingrosso, attrezzature per lo spettacolo, la ricreazione e il tempo libero, attività ricettive e pubblici esercizi, servizi e attrezzature collettive di livello locale e urbano, uffici pubblici, sedi di associazioni, impianti e servizi tecnici urbani, attrezzature di pubblico interesse, parcheggi, stazioni di servizio e distribuzioni dei carburanti). Ciò determina palesemente un'ampia commerciabilità del bene.
Peraltro, su aree limitrofe sono già presenti, oltre ad attività artigianali, anche attività commerciali quali concessionari di auto e impianti di distribuzione carburanti.
Nel parere tecnico redatto dall'Area urbanistica edilizia ambiente e sviluppo economico del comune di Jesi
(prot. n.19801/2025 del 18/03/2025 - all. N. 8 di parte resistente) si documenta poi che, da un'analisi dei valori di compravendita in aree industriali con caratteristiche urbanistiche analoghe a quella oggetto di ricorso, risultano valori confrontabili con quelli deliberati dal Comune:
Alla luce di tali evidenze, quindi, il ricorso deve essere respinto.
Da ciò consegue, ex lege, la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, in favore del comune di Jesi, spese che in ossequio alle vigenti tabelle vanno determinate nella misura di euro
900,00, oltre agli accessori di legge.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, in composizione monocratica, rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 900,00.