Sentenza n. 976/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 9, riunita in udienza il 23/02/2026 alle ore 09:45 con la seguente composizione collegiale:
ABBONDANDOLO ROCCO, Presidente BOTTONI MARIA, Relatore BELLANTONI ELVIRA, Giudice
in data 23/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 3642/2025 depositato il 09/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 CF_Ricorrente_1 -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno - Via Degli Uffici Finanziari N. 7 84100 Salerno SA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TE3M000880 IRPEF-ALTRO 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Nominativo_1Ricorrente/Appellante: l'avv. si riporta al ricorso. Nominativo_2Resistente/Appellato: la d.ssa si riporta alle controdeduzioni.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso notificato in data 27 giugno 2025 e depositato in data 9 luglio 2025, Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento n. 250TE3M000880, notificato in data 29 aprile 2025, con il quale, ai sensi dell'art. 41-bis del d.P.R. 600/1973, il Centro Operativo di Pescara dell'Agenzia delle Entrate rettificava la dichiarazione dei redditi per l'anno d'imposta 2019, accertando maggiori redditi di fabbricati, con conseguenti maggiori imposte I.R.P.E.F. e relative addizionali, oltre sanzioni e interessi, per complessivi euro 5.945,18. Parte ricorrente – premesso di essere proprietario al 50% di un locale commerciale sito in Salerno, al Lungomare Trieste nn. 18/20, identificato al N.C.E.U. Società_2di Salerno al foglio 64, particella 2086 sub 4, concesso in locazione alla ditta e Società_3 s.r.l. in virtù di contratto stipulato il 30.3.2018 e decorrente dalla data del 1.5.2018 sino al 30.4.2024, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Salerno il giorno 13.4.2018 con protocollo n. TE318T00339700BB – deduceva che la società locataria (dopo avere corrisposto solo la metà del canone pattuito relativo al mese di maggio del 2018 e avere pagato regolarmente i canoni da giugno 2018 a maggio 2019), a partire dal mese di giugno 2019 non aveva più corrisposto alcun canone di locazione, per cui, adìta l'Autorità Giudiziaria mediante atto di citazione iscritto al n. 7542/2019 R.G. del Tribunale Civile di Salerno, il Tribunale con ordinanza di rilascio n. cronol. 105/2019 dell'8 agosto 2019 aveva disposto il rilascio dell'immobile entro il Ricorrente_115 ottobre 2019. aggiungeva che la ditta conduttrice aveva poi rilasciato spontaneamente il locale mediante comunicazione scritta e invio delle chiavi in data 28 agosto 2019 e che la causa nel merito era stata dichiarata estinta per inattività delle parti in data 20 maggio 2022. Parte ricorrente chiedeva, pertanto, annullarsi l'atto impugnato, con vittoria delle spese di lite, con attribuzione, essendo il contratto di locazione terminato nel mese di agosto del 2019, come si evinceva, oltre che dallo spontaneo rilascio dell'immobile in data 28 agosto 2019, dalla dichiarazione di cessazione dell'attività da parte della società conduttrice avvenuta in data 12 agosto 2019. Si costituiva ritualmente in giudizio, in data 26 settembre 2025, l'Ufficio resistente, difendendo la legittimità del suo operato e chiedendo, pertanto, il rigetto del ricorso, con vittoria delle spese di lite. Infine, depositate da parte ricorrente, in data 30 gennaio 2026, memorie illustrative, alla fissata udienza del 23 febbraio 2026, previa discussione orale, la lite era decisa mediante lettura del dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve essere rigettato. Va, innanzitutto, precisato in fatto che solo in data 19 febbraio 2020 parte ricorrente ha provveduto alla comunicazione di registrazione della risoluzione contrattuale (v. atto con protocollo telematico n. B03069152211900220 del 19.2.2020). Secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, il reddito degli immobili locati per uso diverso da quello abitativo concorre alla formazione del reddito complessivo fino a quando risulta in vita il contratto di locazione, indipendentemente dalla percezione effettiva dei canoni (cfr. Cass. n. 10870/2025; Cass. n. 20661/2020; Cass. n. 12332/2019; Cass. n. 19240/2016). In particolare, la Suprema Corte ha chiarito: che anche i canoni non percepiti per morosità del conduttore costituiscono reddito imponibile;
che l'obbligo di dichiarazione sussiste sino a che non sia intervenuta risoluzione registrata del contratto o provvedimento giudiziale che accerti la cessazione del rapporto;
che la registrazione della risoluzione costituisce formalità fiscale obbligatoria, ai sensi dell'art. 17 del D.P.R. 131/1986, e la mancata registrazione rende tale atto inopponibile all'Amministrazione, ai sensi dell'art. 2704 c.c., che disciplina i diritti opponibili ai terzi. Lo ha statuito, tra le altre, la Cassazione con l'ordinanza n. 746 del 9 gennaio 2024: «In materia di redditi fondiari, il reddito degli immobili locati per uso diverso da quello abitativo è individuato in relazione al canone locativo fino a quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione. La deroga prevista dall'art. 8 della legge n. 431 del 1998 opera esclusivamente per le locazioni abitative e non trova applicazione per le locazioni ad uso commerciale, alle quali si applica l'art. 26 del T.U.I.R. La risoluzione del contratto di locazione, ai sensi degli artt. 3 e 17 del d.P.R. n. 131 del 1986, deve essere autonomamente assoggettata a registrazione in termine fisso, costituendo tale adempimento un obbligo fiscale alla cui omissione consegue il persistere dell'obbligazione tributaria. La mancata registrazione dell'accordo risolutivo rende tale atto, con specifico riferimento alla data della risoluzione del contratto, inopponibile all'Amministrazione finanziaria, che rientra nella nozione di terzo di cui all'art. 2704 cod. civ., in quanto titolare di un diritto di imposizione collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso. Solo a seguito della registrazione della risoluzione i canoni di locazione non sono più soggetti ad imposizione, trovando applicazione l'ordinaria tassazione catastale dell'immobile». Nel caso di specie, pertanto, la documentazione prodotta dalla parte ricorrente (lettera di rilascio del 28 agosto 2019 e comunicazione di cessata attività del conduttore del 12 agosto 2019) non è sufficiente a dimostrare la risoluzione del contratto con data certa opponibile a terzi. Non risulta, infatti, effettuata (se non, come già osservato, nella successiva data del 19 febbraio 2020) alcuna registrazione della risoluzione contrattuale, né vi è sentenza definitiva che accerti la cessazione del rapporto locativo. Invero, per espressa ammissione di parte ricorrente, il giudizio di merito relativo alla risoluzione per inadempimento del rapporto contrattuale è stato dichiarato estinto per inattività delle parti in virtù di ordinanza del Tribunale di Salerno del 20 maggio 2022. Per quanto sopra, il ricorso deve essere rigettato. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenendo conto del valore della controversia, nel valore minimo, attesa la non eccessiva complessità della stessa, con la riduzione del venti per cento di cui al comma 2-sexies dell'art. 15 del D.Lgs. n. 546 del 1992, essendo l'Agenzia delle Entrate assistita da proprio funzionario.


P.Q.M.

La Corte così provvede: rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese di lite, che liquida in euro 1.389,00 per onorari, oltre accessori, se dovuti, come per legge.