Sentenza n. 205/2026
Depositata il 16/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 15, riunita in udienza il 07/03/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SARESELLA WALTER, Presidente
DELL'ATTI VITTORIO, Relatore
MAMBRIANI ANGELO, Giudice
in data 07/03/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6361/2024 depositato il 24/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024MI0460420 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 919/2025 depositato il
07/03/2025
Richieste delle parti:
come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorso
EL MA ER, rappresentata e difesa come in atti, ha impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2024MI0456131, atto n. 2024MI0460420, notificato in data 8.10.2024 dall'Agenzia delle Entrate, Ufficio
Provinciale – Territorio di Milano, con il quale viene attribuito un nuovo classamento all'unità immobiliare di sua proprietà sito in Milano, Indirizzo_1 p. S1-3.
L'immobile è indentificato al Dati catastali_1, zona censuaria 1; ad esso è stata attribuita dall'Ufficio la categoria A/1, classe 2, consistenza vani 10, rendita € 4.493,18 (precedentemente l'immobile riportava categoria A/2, classe 6 e rendita catastale € 3.897,89).
La ricorrente contesta l'attribuzione della nuova categoria e classe dell'appartamento effettuata dall'Ufficio.
In particolare, dall'avviso di accertamento risulta che tale attribuzione sia stata operata “in conformità alle disposizioni vigenti che regolano le operazioni, basate su metodologie comparative”. Le stime sono state realizzate, tra l'altro, in base alle disposizioni del Regio Decreto-Legge n. 652/1939, del D.P.R. n. 1142/1949
e successive modifiche, che regolano l'aggiornamento del catasto edilizio urbano. Tuttavia, l'Ufficio non ha effettuato alcun sopralluogo presso l'abitazione della ricorrente.
La ricorrente evidenzia che, dall'analisi della Relazione Tecnica dell'Ufficio Territoriale e dalla motivazione generica dell'atto impugnato, emergono discrepanze, rispetto alle reali caratteristiche dell'immobile, che non giustificano l'attribuzione della nuova categoria (A/1). Inoltre, la comparazione con altri immobili effettuata dall'Ufficio risulta illegittima, in quanto basata su presupposti errati.
Secondo la ricorrente l'unità immobiliare non rientra nell'ambito delle abitazioni signorili appartenenti alla categoria A/1, sulla base della definizione fornita dalla “Revisione Parziale dei Classamenti nel Comune di
Milano”, aggiornata al 2008 (trattasi di immobili posti in edifici a carattere signorile o civile di taglio dimensionale intorno ai mq 230 commerciali o superiori e di conseguenza con consistenza catastale all'incirca di 10,5 vani o superiore).
Nel caso concreto, l'appartamento risulta avere una consistenza catastale di n. 10 vani, risulta inserito in uno stabile di tipo civile e non di pregio, posto al 3° piano, in una via trafficata da auto, moto e bus, seppur in prossimità del centro della città di Milano.
La ricorrente ritiene che l'immobile, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, per numero di vani (inferiore a 10,5), rientri nella categoria A/2.
La ricorrente contesta anche le metodologie comparative adottate dall'Ufficio: quest'ultimo ha messo a confronto solo 3 unità immobiliari tra le molte presenti nell'edificio. Queste 3 unità non solo presentano un numero di vani maggiore rispetto all'immobile in oggetto, ma anche superfici catastali significativamente superiori. L'Ufficio, tuttavia, non ha preso in considerazione le altre 8 unità immobiliari presenti nell'edificio di categoria A/2, che possiedono caratteristiche effettivamente più simili a quelle dell'immobile in questione.
In conclusione, la ricorrente ha chiesto:
a) l'annullamento dell'avviso di accertamento;

b) di rideterminare il classamento dell'immobile mettendolo in comparazione con gli altri immobili che presentano caratteristiche simili a quelle dell'appartamento di cui si discute;

c) se del caso, previa consulenza tecnica d'ufficio, di attribuire all'immobile la categoria A/2 e la classe 6 e la relativa rendita o in subordine la categoria A/2 e la classe 7 o in alternativa la classe 8 e la relativa rendita o, ancora, in estremo subordine, di attribuire la categoria A/1 e la classe 1, nonché la relativa rendita.
Controdeduzioni dell'Ufficio
L'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Milano - Territorio si è costituita in giudizio con atto di controdeduzioni depositato in data 15 gennaio 2025, contestando le eccezioni di parte ricorrente in quanto infondate in fatto e in diritto.
L'Ufficio, preliminarmente, sottolinea che la ricorrente erroneamente sostiene che con l'avviso di accertamento è stata modificata la categoria catastale, passando da A/2 ad A/1, insieme alla variazione della classe e della rendita catastale. In realtà, prima della notifica dell'avviso, l'immobile non risultava affatto censito nella banca dati catastale e pertanto era privo di classamento, come si evince dalla visura storica dell'immobile.
L'unico classamento presente in banca dati risale all'8.8.2024, con categoria A/1, classe 2, basato sulla planimetria del 1959, mai verificata prima dall'Ufficio. Quindi, non si tratta di una modifica, ma di una prima attribuzione di classe e rendita.
L'Ufficio precisa, inoltre, che la categoria catastale viene determinata in base alle caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare, mentre la classe è attribuita tenendo conto prevalentemente delle condizioni estrinseche.
Nel caso concreto, la categoria catastale A/1 è stata attribuita in considerazione della superficie catastale pari a 270 mq (263 mq netti, escluse le aree scoperte), determinata secondo i criteri di cui al D.P.R. 138/1998, nonché delle caratteristiche dimensionali e distributive dell'unità immobiliare.
L'immobile, posto al terzo piano di edificio dotato di ascensore, presenta tripla esposizione (Indirizzo_1,
Indirizzo_2 e sul cortile interno), ampia consistenza interna con ingresso principale di oltre 11 mq, soggiorno di circa 70 mq, ulteriori tre vani principali, tre servizi igienici, vani accessori finestrati, doppio ingresso, balconi e locali di servizio.
Con riferimento alla congruità della classe 2 assegnata dall'Ufficio, essa è stata attribuita in base all'ubicazione dell'immobile, collocato in una posizione ottimale, in quanto posto a breve distanza dalla metropolitana M1 “San Babila” e M4 “Tricolore”, distante a 200 mt dal Conservatorio di musica Nominativo_1
e di circa 1 km dal Duomo. Peraltro, la classe 2 assegnata risulta addirittura inferiore a quella “ordinaria” nella microzona di riferimento.
Sulla metodologia comparativa, l'Ufficio evidenzia che solo la classe è stata attribuita per comparazione con altri immobili aventi caratteristiche estrinseche simili, mentre la categoria è stata attribuita per “comparazione” con la definizione locale di categoria A/1 attualmente vigente per Milano.
Dunque, tutte le contestazioni sollevate dalla ricorrente riferite alle caratteristiche dell'immobile non concorrono alla determinazione della categoria.
Infine, sul difetto di motivazione, l'Ufficio precisa che l'atto impugnato è correttamente e adeguatamente motivato, nonché corredato da relazione tecnica dettagliata.
Con memorie successive del 20.02.2025, l'Ufficio ha ribadito la correttezza del proprio operato, concentrandosi in particolare sugli immobili menzionati dalla ricorrente. Quest'ultima sostiene che l'Ufficio non ha preso in considerazione le unità immobiliari di categoria A/2 presenti nell'edificio, ritenute simili all'immobile in questione. A riguardo, l'Ufficio ha precisato che anche i classamenti di tali immobili sono stati rettificati.
Alla pubblica udienza del 07.03.2025, sono presenti i rappresentanti delle parti, i quali discutono la causa riportandosi, sostanzialmente, alle proprie difese.
Il ricorso viene deciso in Camera di Consiglio in pari data, come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Esaminati gli atti di causa, la Corte osserva quanto segue.
Innanzitutto, va rilevato, come sostenuto e documentato dall'Ufficio e non contestato da parte ricorrente, che, con l'avviso impugnato, si è provveduto ad attribuire per la prima volta il classamento e la relativa rendita all'immobile in questione poiché lo stesso in precedenza non risultava censito nella banca dati catastale, come si evince dalla visura storica dell'immobile depositata in atti.
Tanto premesso, sull'invocato difetto di motivazione, si evidenzia che, secondo consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, l'obbligo motivazionale dell'accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di poterla contestare in sede giurisdizionale, esercitando, così, il proprio diritto di difesa efficacemente. In particolare, l'accertamento impugnato è sufficientemente motivato, atteso che reca tutti gli elementi necessari al contribuente per conoscere la pretesa tributaria e poterla contestare in sede giurisdizionale, esercitando, così, il proprio diritto di difesa.
Ebbene, in tale prospettiva si ritiene esaustiva e sufficiente la motivazione dell'atto impugnato e della allegata relazione, laddove vengono indicati i riferimenti normativi, gli estremi catastali del fabbricato in questione, il nuovo classamento operato, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile, la metodologia comparativa utilizzata e le unità immobiliari utilizzate a confronto.
A ciò si aggiunga che la ricorrente, con il ricorso introduttivo e con la successiva memoria, ha ampiamente dedotto sui rilievi formulati dall'Ufficio con l'accertamento opposto.
L'eccezione, pertanto, va rigettata.
Passando al merito, va opportunamente osservato che, ai fini del classamento, ossia dell'assegnazione della categoria e della classe, l'unità immobiliare, dal punto di vista catastale, va considerata sempre in uno stato di totale ordinarietà, di utilizzo e di redditività. In particolare, l'assegnazione della categoria (art. 6
Regolamento approvato con DPR n. 1142/1949) va attribuita in base alla destinazione ordinaria e permanente del cespite immobiliare e che detta destinazione va determinata in virtù delle caratteristiche intrinseche proprie dell'immobile, laddove la classe di merito (art. 7 stesso Regolamento e art. 8 DPR n. 138/1998) va attribuita in primis in virtù delle caratteristiche estrinseche dell'immobile (la posizione) e, secondariamente, delle caratteristiche intrinseche della stessa unità immobiliare. Di conseguenza, il classamento va eseguito in base alle condizioni fisiche ed economiche che l'unità immobiliare presenta all'atto del classamento stesso.
Infine, secondo la stessa normativa, il procedimento deve essere eseguito in modo da non creare sperequazione e, quindi, va effettuata con riferimento ad unità immobiliari aventi le medesime caratteristiche di classamento noto ed eseguito in epoca recente. Alla luce di tali premesse, l'Agenzia del Territorio ha specificato che l'unità immobiliare in oggetto, quanto alle caratteristiche intrinseche - che hanno determinato la qualificazione nella categoria A/1 -, “è ubicata in un fabbricato degli anni cinquanta, ove sono presenti unità immobiliari di tipo signorile e sito in Indirizzo_1
, in posizione centrale nel contesto cittadino, nell'isolato delimitato da Indirizzo_3, Indirizzo_4, Indirizzo_5 e Indirizzo_6, in prossimità di Indirizzo_7 e Porta Venezia, zone ben servite dai mezzi del trasporto pubblico… è collocato al piano terzo, oltre la cantina al piano interrato e occupa una superficie di 270 mq calcolata ai sensi del D.P.R. 138/98. Dispone di ampi locali con ottimale distribuzione degli ambienti e doppia esposizione;
lo stesso è dotato di doppio ingresso servito da vano scala comune con ascensore, ampia zona living (circa 69 mq) molto luminosa caratterizzata dalla presenza di 7 finestre più una porta con accesso su ampio balcone, una cucina abitabile, 3 servizi igienici, disimpegni e vari ripostigli oltre alla presenza di altri due ampi balconi”.
Il Collegio ritiene che tali dettagliate caratteristiche intrinseche, come correttamente rilevato dall'Ufficio, portino ad affermare che l'immobile rientri nell'ambito delle abitazioni di tipo signorile, con conseguente attribuzione della categoria A/1. Va altresì tenuto conto che le indicate caratteristiche corrispondono alla definizione locale delle unità signorili classificate in categoria A/1 vigente per Milano che prevede una dimensione intorno ai mq. 230 commerciali o superiore, con consistenza catastale all'incirca di 10,5 vani o superiore e ampiezza media dei vani di mq 22/vano, che siano dotate di zona giorno di grande dimensione, di tre bagni e servizi igienici, della separazione della zona giorno dalla cucina e dalla zona notte.
Ed infatti, l'immobile in questione ha una superficie catastale di 270 mq, di cui 263 al netto delle aree scoperte, tripla esposizione su due strade e sul cortile interno, numerose finestre, dispone di ampi locali, consistenza di 10 vani e una ampiezza media dei vani di 27 mq/vano, una altezza media dell'intera abitazione pari a
3,20 mt.
Per la determinazione della classe di merito, l'Ufficio ha tenuto conto delle caratteristiche estrinseche (relative alla posizione) ed intrinseche (non considerate nell'attribuzione della categoria), nonché ha fatto riferimento ad unità immobiliari site nella stessa zona e appartenenti a fabbricati similari.
Ed infatti, così come evidenziato, anche a mezzo foto, dall'Agenzia nell'atto di controdeduzioni, il fabbricato nel quale insiste l'immobile di cui si discute è sito in zona centrale del Comune di Milano, in uno stabile degli anni '50 del secolo scorso, precisamente nell'isolato compreso tra Indirizzo_6, Indirizzo_5,
Indirizzo_4 e Indirizzo_3, a poca distanza dai principali servizi di trasporto (metropolitana - fermate
San Babila e Tricolore, e altre linee tramviarie e di superficie), nelle vicinanze del Conservatorio di musica
G. Verdi e a circa 1 km dal Duomo. A fronte di dette caratteristiche estrinseche, l'Ufficio ha attribuito all'unita immobiliare - in quanto ricadente per la categoria A/1 nella prima zona censuaria del Comune di Milano, microzona “2” - la classe 2^, inferiore a quella ordinaria (la 4^) prevista dallo studio delle microzone censuarie predisposto dall'Ufficio del Territorio di Milano al fine di uniformare i criteri da utilizzare per la determinazione del classamento.
Pertanto, anche la classe di merito deve ritenersi correttamente attribuita dall'Ufficio, avvalorata anche dalle tre unità immobiliari similari presenti nella medesima zona di appartenenza dell'immobile in oggetto, espressamente indicate nell'avviso di accertamento (Dati catastali_2). Va ribadito, in proposito, che gli immobili similari vengono scelti per l'attribuzione della classe di merito e non per la categoria, sicché non assumono nessuna importanza le caratteristiche intrinseche delle stesse unità; rileva, infatti, solo la circostanza che appartengano alla stessa categoria (nel caso la A/1), insistano nella medesima zona o in altra zona limitrofa con caratteristiche similari e siano ubicate in fabbricati di uguale pregio.
Parte ricorrente ha contestato, poi, le metodologie comparative adottate dall'Ufficio, in quanto ha messo a confronto solo 3 unità immobiliari tra le molte presenti nell'edificio, senza tener conto delle altre 8 unità immobiliari presenti nell'edificio di categoria A/2, che possiedono caratteristiche effettivamente simili a quelle dell'immobile in questione. L'assunto non ha fondamento.
A riguardo l'Ufficio, con la memoria integrativa prodotta, ha evidenziato che il classamento della maggior parte degli immobili di categoria A/2 presenti nello stesso edificio ritenuti dalla ricorrente simili all'immobile in questione e non presi in considerazione ai fini del raffronto, è stato rettificato in A/1, classe “2”, riportando a tal uopo gli estratti di visura catastale.
Pertanto, tali ulteriori unità immobiliari, contrariamente a quanto assunto da parte ricorrente, risultano senza dubbio idonee a essere considerate ai fini del paragone.
Ogni altra questione rimane assorbita.
Alla luce di quanto esposto, quindi, il ricorso va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in complessivi € 1.000,00.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di lite che liquida in euro 1000,00.