Sentenza n. 134/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MESSINA Sezione 1, riunita in udienza il 09/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
LONGO NATALE, Presidente e Relatore
CAPPADONA GAETANO, Giudice
MIRENNA MAURO, Giudice
in data 09/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 3456/2025 depositato il 08/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Messina
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025ME0015286 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 39/2026 depositato il 09/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato all'Agenzia delle entrate in data 11/4/2025, la signora Ricorrente_1, rappresentata e difesa dall'avv. Difensore_1, ha impugnato l'Avviso di Accertamento catastale n. 2025ME0015286, notificatole in data 14 febbraio 2025, con il quale l'Amministrazione fiscale ha disposto una variazione di classamento dell'immobile di proprietà della Sig.ra
Ricorrente_1, sito in MI IN, Indirizzo_1 snc, piano T.
Avverso detto provvedimento, la ricorrente ha articolato i motivi di ricorso di seguito compendiati.
a) motivazione assente e/o meramente apparente.
Secondo la ricorrente, quanto affermato nella motivazione del provvedimento gravato non troverebbe alcuna rispondenza con la realtà dei fatti, tenuto conto che l'immobile non si presenta nelle condizioni descritte nell'avviso oggi impugnato, come dimostrato da perizia giurata versata in atti.
A fronte della oggettiva consistenza di deposito, l'amministrazione avrebbe classificato il bene come negozio, senza che la motivazione abbia specificato le ragioni, essendo la motivazione calibrata (senza peraltro che sia stato effettuato un sopraluogo) con formule generiche o stereotipate adattabili a qualsiasi immobile.
Anche il riferimento comparativo ad altri immobili sarebbe immotivato in quanto prende a riferimento solo l'ubicazione e la categoria, senza alcun ulteriore dato (piano, finiture, consistenza, tipologia degli impianti, stato manutentivo, ecc.) che possa consentire di comprendere se effettivamente si tratta di unità similari.
b) Infondatezza nel merito dell'avviso di accertamento.
Premesso che l'avviso di accertamento trae origine da una proposta di variazione Docfa presentata in data 9 maggio 2024 (prot. n. ME01154349) sull'immobile ereditato dal padre sito in MI IN, Indirizzo_2
snc, piano terra, con variazione della destinazione da NEGOZIO a MAGAZZINO, la ricorrente ha richiamato la perizia giurata in atti, che, dopo aver evidenziato che per l'immobile era stata rilasciata
Autorizzazione Edilizia n. 16/2006 per il cambio di destinazione da magazzino a negozio, con l'esecuzione di opere, per l'avvio di un'attività di commercio (edicola), ha riferito che detti lavori non stati mai effettuati non essendosi mai intrapresa detta attività né mai stipulato un contratto di locazione dell'immobile.
La perizia ha anche affermato che “L'immobile allo stato attuale è composto da un ampio vano, separato da quello che dovrebbe essere il locale wc con anti wc da un arco in pietra. Dalle foto è possibile vedere che
è presente solo il buco di scarico del wc”.
L'Amministrazione avrebbe dunque effettuato l'accertamento in via del tutto automatica, senza procedere ad alcuna attività accertativa, mentre sarebbero assenti le caratteristiche l'immobile di proprietà di codesta odierna ricorrente un NEGOZIO.
L'immobile consta infatti di un unico vano a piano terra di 23 mq, con porzioni non intonacate o con intonaci gravemente ammalorati, con presenza diffusa di umidità di risalita e infiltrazioni, con stato di conservazione pessimo, con elementi strutturali, finiture e impiantistica completamente assenti o inutilizzabili e privo di qualsiasi comfort abitativo minimo.
Ai fini del classamento nella categoria di un immobile, occorre infatti avere riguardo alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. destinazione ordinaria.
Pertanto, l'immobile non presenta alcuna delle caratteristiche minime proprie di un negozio. Inoltre, secondo la ricorrente, proprio perché il classamento catastale è basato sul principio dell'ordinarietà, visti il mercato immobiliare di MI IN e il flusso delle compravendite e delle locazioni dei locali commerciali nel Comune, appare comunque spropositata la rendita catastale definitiva attribuita pari a
€ 685,39 (lo stesso ufficio l'ha ridotta rispetto alla precedente di euro 728,82).
Per converso, l'immobile possiede le caratteristiche proprie dei magazzini.
La ricorrente ha quindi concluso chiedendo di annullare l'avviso impugnato e comunque di ritenere e dichiarare, con qualsiasi statuizione, la correttezza del classamento catastale alla categoria C/2 con rendita coerente alle caratteristiche del bene, con vittoria di spese e onorari del giudizio.
Con memoria in atti al 28/5/2025, si è costituita l'Agenzia delle entrate, che ha richiamato la disciplina vigente in materia e ha rivendicato di aver effettuato il classamento sulla base di metodologie comparative previste dalla vigente normativa.
Quanto al lamentato vizio di motivazione, l'Agenzia ha richiamato giurisprudenza consolidata secondo cui deve ritenersi sufficientemente motivato l'avviso di accertamento che rimandi a dati oggettivi acclarati dall'ufficio tecnico erariale, ovvero, in caso di procedura docfa, fondato sui medesimi fatti indicati dal contribuente nella proposta di attribuzione della rendita.
Nel caso di specie, l'amministrazione avrebbe effettuato l'accertamento proprio sulla base degli elementi indicati dal contribuente con la denuncia Docfa.
Pertanto l'Amministrazione ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
Con memoria datata 11 dicembre 2025, la ricorrente ha insistito nel già lamentato vizio di motivazione (“l'atto con il quale l'amministrazione disattende le indicazioni di fatto fornite dal contribuente, concernenti le caratteristiche intrinseche e salienti dell'immobile censito, deve contenere un'adeguata motivazione” cass. sent. n. 13378/2021), in quanto l'amministrazione non si sarebbe limitata a una diversa valutazione tecnica, ma avrebbe palesemente ignorato e disatteso gli elementi di fatto, cruciali e documentati, forniti dalla contribuente.
Anche nel merito, la ricorrente ha censurato l'accertamento gravato nella parte in cui sostiene che l'immobile avrebbe una chiara “vocazione commerciale” e che l'uso come deposito sarebbe “occasionale”, affermazioni smentite dalla perizia di parte.
Il classamento deve infatti essere basato sulle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche dell'immobile, che ne definiscono la “destinazione ordinaria” in riferimento alle potenzialità d'utilizzo attuali, non a un uso ipotetico o pregresso.
D'altra parte, secondo la ricorrente l'Amministrazione avrebbe impropriamente utilizzato il metodo comparativo, in quanto basato sui soli dati catastali degli immobili confrontati, senza fornire alcun elemento
(piano, finiture, consistenza, stato manutentivo, ecc.) utile a valutarne l'effettiva somiglianza;
la perizia giurata ha peraltro evidenziato che “tutte le unità immobiliari a piano terra presenti nella Indirizzo_3, ma anche nelle vie limitrofe, sono utilizzate esclusivamente come deposito/magazzino/garage”.
La ricorrente ha quindi concluso insistendo nelle conclusioni già rassegnate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

[1] Con riguardo alla procedura c.d. Docfa, l'art. 1 del D.M. 701/94 prevede che, "Con provvedimento del direttore generale del dipartimento del territorio... viene fissata la data a partire dalla quale le dichiarazioni per l'accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cui all'art. 56 del... decreto del
Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, e le dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, di cui all'art, 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652... unitamente ai relativi elaborati grafici, sono redatte conformemente ai modelli riportati nell'allegato A al presente regolamento e alle procedure vigenti o in uso presso gli uffici tecnici erariali alla data di presentazione degli atti. "
Ai sensi del comma 3 del medesimo articolo 1, "Tale rendita rimane negli atti catastali come rendita proposta fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione,
e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni dì cui al comma 1, alla determinazione della rendita catastale definitiva. È facoltà dell'amministrazione finanziaria di verificare, ai sensi dell'art. 4, comma 21, del decreto-legge 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17, le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di cui al comma 1 ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto".
[2] Quanto all'obbligo di motivazione, secondo pacifica giurisprudenza della Corte di cassazione, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura
DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio
e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso
(cfr. Cass. nn. 25144 del 2024, 25682 del 2023, 4955 del 2021, 12777 e 31809 del 2018, 12497 del 2016).
Nel caso di specie, l'amministrazione non risulta aver disatteso gli elementi di fatto indicati dal contribuente nella procedura docfa, mentre la differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni.
In particolare, nel caso di specie, il bene aveva precedentemente una classificazione in categoria C/1 classe
3, con rendita di euro 728,82, mentre la contribuente ha proposto con procedura docfa una classificazione in categoria C/2 classe 3 (con rendita di euro 70,65), mentre l'Amministrazione ha accertato/attribuito la categoria C1, classe 2, con rendita di euro 685,39.
Nel provvedimento gravato si specifica che il cambio di destinazione proposto in docfa (da negozio a deposito) non contempla “una conversione dell'immobile per mezzo di interventi edilizi” e che il tecnico non fornisce motivazioni a supporto del classamento attribuito, né nelle note né nell'apposito quadro F del mod. 1NB part
II (“osservazioni relative al valore e al classamento proposto”).
Inoltre, il provvedimento ricostruisce le caratteristiche estrinseche del bene “come l'ubicazione in zona centrale con presenza di servizi pubblici, la presenza di altre attività commerciali nella zona, l'esposizione prevalente su via pubblica, l'ampiezza del locale e la presenza di servizi igienici.
Il provvedimento precisa che nell'attribuzione della categoria occorre tenere conto della vocazione del bene e non del suo utilizzo occasionale o abnorme o non conforme a quelle di locali analoghi.
Inoltre, il provvedimento specifica che con l'ultima variazione presentata non sono sopraggiunti nuovi elementi tali da giustificare una diversa attribuzione di categoria.
[3] D'altra parte, secondo l'orientamento consolidato della Corte di cassazione, l'attribuzione della categoria
(e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall'utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario
(ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass.,
Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio
2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).
In proposito, l'art. 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 (portante il « Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano ») recita: « Il classamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento»; Inoltre, secondo il successivo art. 62 del medesimo decreto: « La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare».
La giurisprudenza della Corte di cassazione ha conseguentemente affermato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo ” reale “, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. ”destinazione ordinaria“, sicché
l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità
d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (di recente, cass. ord. 29311/2025 e giurisprudenza ivi richiamata).
Nel caso di specie, il provvedimento accertativo ha coerentemente motivato, sulla base delle evidenze già indicate, la rettifica del classamento proposto, nel mentre il contribuente ha sostanzialmente fatto leva sul cattivo stato manutentivo del bene, riconducibile peraltro a fatto del proprietario, che non incide sulle potenzialità di utilizzo del bene.
Stato manutentivo che peraltro l'Amministrazione ha comunque “valorizzato”, attribuendo all'immobile una classe (e dunque una rendita) inferiore a quella precedente all'avvio della procedura docfa.
Il ricorso non risulta dunque meritevole di condivisione.
[4] Quanto alle spese processuali, se ne dispone la compensazione, avuto riguardo alla connaturale opinabilità delle valutazioni estimativo-catastali e alla peculiarità e della disciplina vigente, sostanzialmente affidata ad atti dell'Amministrazione, peraltro risalenti nel tempo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese processuali.