Sentenza n. 1569/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 41, riunita in udienza il 30/01/2026 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
SS OB, Giudice monocratico in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 16081/2024 depositato il 28/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Palombara Sabina - Via Piave 35 00018 Palombara Sabina RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 654 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1119/2026 depositato il
02/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso n.16081/2024, depositato telematicamente, il Sig. Ricorrente_1, rappresentato e difeso dall'Avv. Difensore_1, ha impugnato l'Avviso di accertamento n. 654 del 18.01.2024, prot. 7744 del 19.03.2024 per l'omesso e/o parziale versamento dell'Imposta Comunale sugli Immobili (IMU) per l'anno 2018, notificato in data 10.05.2024, con cui il Comune di Palombara Sabina richiedeva al Sig. Ricorrente_1 il pagamento dell'importo di € 2.970,00 a titolo di omesso e/o parziale pagamento dell'IMU per l'anno 2018. -Il predetto avviso ha ad oggetto le seguenti unità immobiliari, tutte allocate nel
Comune di Palombara Sabina e, di proprietà al 50% del Sig. Ricorrente_1: • Tipo: Area Daticatastali_7, Valore Euro 299.600,00, Imposta dovuta Euro 689,08; • Tipo: Terreno, Daticatastali_9, Rendita dominicale/valore Euro 0,13, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticqatastali_10, Rendita dominicale/valore Euro 0,15, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_11, Rendita dominicale/valore Euro 0,26 Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_13, Rendita dominicale/valore Euro 9,38 Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_12, Rendita dominicale/valore Euro 7,35 Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_14, Rendita dominicale/valore Euro 5,99, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_15, Rendita dominicale/valore Euro 0,14, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_16, Rendita dominicale/valore Euro 0,12, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_17, Rendita dominicale/valore Euro 3,64, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_18, Rendita dominicale/valore Euro 6,63, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, Daticatastali_19, Rendita dominicale/valore Euro 2,09, Imposta dovuta Euro 0,00; 2 • Tipo: Terreno, Daticatastali_1, Rendita dominicale/valore Euro 1,88, Imposta dovuta Euro 0.00; • Tipo: Area Fab., Daticatastali_2, Valore Euro 120.960,00, Imposta dovuta Euro 278,21; • Tipo: Terreno, Daticatastali_3 Valore Euro 0,77, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Area Fab., Daticatastali_4
, Valore Euro 190.800,00, Imposta dovuta Euro 438,84; • Tipo: Daticatastali_5, Valore Euro 179.600,00, Imposta dovuta Euro 413,08; • Tipo: Area Fab., Daticatastali_6, Valore Euro 190.800.00, Imposta dovuta Euro 438,84; richiedendone l'annullamento. Evidenzia che l'avviso di accertamento notificato, risulta essere totalmente errato nonché infondato e, pertanto, il Sig. Ricorrente_1 ha formulato istanza di accertamento con adesione, al fine di addivenire ad una soluzione conciliativa con il Comune;
decorso infruttuosamente il termine di legge, in assenza di un riscontro da parte del Comune di Palombara Sabina, è interesse del Sig. Ricorrente_1 incardinare il ricorso innanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado. A motivi deduce la errata qualificazione della particella al
Daticatastali_7 quale “area edificabile”. In particolare, il terreno censito al Daticatastali_8, per il quale è stato attribuito un valore di euro 299.600,00 e un'imposta dovuta pari a euro 689,08, risulterebbe erroneamente qualificato come area edificabile, in quanto, in forza dell'ultima variante al Piano Regolatore
Generale, come da comunicazione del Comune di Palombara Sabina prot. n. 26102 del 18/09/2018, il predetto mappale è stato espressamente escluso dalla zona edificabile. Conseguentemente, a decorrere dall'anno 2018, il terreno avrebbe dovuto essere riclassificato come terreno agricolo seminativo, con conseguente rideterminazione della base imponibile ai fini IMU sulla base della rendita dominicale e/o del valore agricolo, e non già del valore venale. Conclude il ricorrente segnalando che al Catasto, il terreno sarebbe annoverato correttamente quale seminativo, come risulterebbe pure dalla visura catastale prodotta in atti.- Errata qualificazione urbanistica delle particelle nn. Daticatastali_2 – Daticatastali_4 – Daticatastali_5 – Daticatastali_6 quali aree edificabili. In particolare, le particelle identificate ai mappali nn. Daticatastali_2, Daticatastali_4, Daticatastali_5 e Daticatastali_6, sebbene originariamente individuate dal Piano Regolatore Generale come aree edificabili, risulterebbero successivamente riclassificate, con ultima variante approvata con Delibera del Consiglio Comunale n. 57 del 12/11/2019, come “Servizi privati – sigla SPR-3”, con destinazione ad area di servizio termale (Terme di Cretone). In tali aree non sarebbero ammesse nuove edificazioni a destinazione residenziale, produttiva, industriale, artigianale o commerciale, mentre sarebbero consentiti esclusivamente interventi quali percorsi pedonali o ciclabili, sistemazioni a verde, piantumazioni, conservazione dello stato naturale o delle coltivazioni agricole ed eventuali parcheggi pubblici. Ne deriverebbe che sulle particelle in questione non dovrebbe sussistere alcuna edificabilità diretta, né una concreta possibilità per il privato di esercitare lo ius aedificandi.- Errata applicazione del criterio del valore venale. In particolare, l'Amministrazione avrebbe applicato in modo erroneo il criterio del valore venale in comune commercio, qualificando i terreni come aree fabbricabili. Tuttavia, secondo il ricorrente, un terreno non potrebbe essere considerato area edificabile qualora sullo stesso sia preclusa, in via normativa e fattuale, ogni possibilità concreta di edificazione, anche in ragione dei vincoli urbanistici, geologici e di viabilità gravanti sulle particelle. In tali ipotesi, verrebbe meno il presupposto stesso dell'imponibilità come area edificabile.
Il Comune di Palombara Sabina non si è costituito.
Il ricorrente ha depositato Memorie illustrative.
All'udienza il ricorso è stato riservato per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I rilievi sono fondati ed il ricorso va accolto.
Il Collegio osserva che la problematica è stata già esaminata da questa Corte, sebbene per diversi anni d'imposta, che con le sentenze n.45/2006 depositata in data 02/01/2026, e n.14328/2025, depositata in data
27/10/2025, hanno accolto i ricorsi proposti dalla ricorrente, con le stesse identiche motivazioni, per cui non ritiene di mutare l'orientamento precedentemente espresso. Tra l'altro il Comune convenuto non si è costituito e non ha fornito prova di aver prodotto impugnazione alle stesse.
Nelle indicate sentenze la Corte osserva che parte ricorrente lamenta, in sintesi, l'erronea qualificazione del terreno censito al Daticatastali_7, come area edificabile, al quale è stato attribuito un valore pari a euro 299.600,00, con conseguente determinazione di un'imposta dovuta pari a euro 689,08. In particolare, il ricorrente deduce che, in forza dell'ultima variante al Piano Regolatore Generale, il mappale n. 00194 è stato escluso dall'area edificabile, come da comunicazione del Comune di Palombara Sabina prot. n. 26102 del 18/09/2018, con conseguente venir meno del presupposto per l'applicazione del criterio del valore venale. La parte ricorrente lamenta, pertanto, anche l'errata applicazione del criterio del valore venale in relazione alle altre particelle oggetto di contestazione (Daticatastali_2 – Daticatastali_4 – Daticatastali_5 – Daticatastali_6). Nell'avviso di accertamento oggetto dell'odierna impugnazione si legge la seguente motivazione: “…Si è proceduto quindi all'identificazione del contribuente mediante l'accesso alle banche dati dell'Agenzia delle Entrate,
Conservatoria, etc;
L'indagine, che ha portato ad accertare la consistenza del patrimonio, è stata effettuata sulla base delle informazioni rilevate da atti e documenti in possesso dell'Ente e dall'utilizzo delle banche dati messe a disposizione dell'Agenzia delle Entrate;
È stato attribuito alle aree edificabili il valore venale previsto per la zona di ubicazione degli atti deliberativi dell'Ente citati in premessa, individuati sulla base degli strumenti urbanistici, della potenzialità edificatoria e dal rilievo dei prezzi medi di mercato così come risultanti dagli atti di acquisto, tenendo presente gli eventuali accertamenti definitivi di valore eseguiti rettificati dall'Amministrazione finanziaria e in bas3 ai valori delle indennità di espropriazione;
È stata effettuata la ricerca dei versamenti IMU in possesso del Comune così come trasmessa dal Ministero delle Finanze;

L'imposta è stata calcolata sulla base delle indagini effettuate su fabbricati similari con l'ausilio di personale tecnico qualificato;
All'esito della predetta verifica è stata constatata la violazione tributaria come sopra specificata”. Segue “Prospetto di liquidazione del dovuto” sulla base dei seguenti elementi: “Percentuale di possesso, mesi di possesso, mesi esclusione o esenzione, mesi riduzione (inagibilità) posseduto al 31.12., aliquota applicata in acconto, aliquota applicata a saldo, aliquota Stato, Imposta Stato e imposta dovuta”.
Si tratta, all'evidenza, di una motivazione che appare meramente generica e che non fornisce adeguata contezza del metodo seguito per la determinazione del valore delle aree sottoposte a tassazione, omettendo di indicare le specifiche caratteristiche dei beni oggetto di accertamento in rapporto ai criteri adottati per la loro stima, con particolare riferimento alla destinazione urbanistica. L'esame del certificato di destinazione urbanistica prodotto dalla parte resistente, che reca l'indicazione “Zona T – Servizi termali”, non fornisce alcun elemento idoneo a chiarire le ragioni per le quali non sia stata considerata l'incidenza, sul presunto valore venale, dei vincoli idrogeologici e minerari gravanti sulle aree, né la conseguente inedificabilità di fatto, funzionale alla conservazione dell'equilibrio idrogeologico e dell'assetto morfologico del territorio interessato, in relazione all'ipotizzato sviluppo turistico-termale della risorsa “Terme di Cretone” nell'anno di imposta 2019. Giova rammentare, inoltre, che con riferimento all'IMU la Suprema Corte ha ritenuto insufficientemente motivato l'avviso di accertamento che non contenga i necessari riferimenti ai criteri indicati dall'art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, applicabili anche in materia di ICI (Cass. n. 12658 del 2016). La determinazione del valore venale di un'area edificabile non può, infatti, discostarsi dai criteri previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, il quale individua i parametri oggettivi cui occorre fare riferimento per la valutazione del valore di mercato, tra cui la destinazione urbanistica, l'indice di edificabilità, i vincoli insistenti sull'area e le concrete possibilità di utilizzazione economica del bene. L'art. 5, comma 5, del d.lgs.
31 dicembre 1992 n. 504 stabilisce infatti una serie di attività di determinazione del valore imponibile sottostante, che eccedono il mero incrocio dei dati nelle banche dati, prevedendo espressamente quanto segue con riferimento: “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. La sottostante attività di accertamento non può, infatti, qualificarsi come una mera attività di riscontro automatizzato o di incrocio di dati contenuti nelle banche dati nella disponibilità dell'Amministrazione, né come un semplice controllo effettuato sulla base degli elementi direttamente desumibili dalle dichiarazioni presentate dal contribuente e dai dati già in possesso dell'Ente impositore.
Nessuna deroga ai citati criteri si evince dall'art.36, comma 2, del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006
(convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006), che richiama il significato formale di area fabbricabile precisando che “un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”. Deve ritenersi, nel caso di specie, carente la prova del valore venale delle aree posto a fondamento dell'atto impugnato, in quanto la documentazione prodotta dall'Amministrazione non dimostra che i terreni siano divenuti significativamente più appetibili sotto il profilo economico rispetto al passato. La presunzione di effettiva edificabilità risulta, pertanto, priva di adeguato supporto probatorio e non può fondarsi sui meri effetti automatici della variante urbanistica avviata nel 2016, né sul certificato di destinazione urbanistica prodotto dalla parte resistente, i quali non appaiono sufficienti a confermare la corrispondenza dell'indice presuntivo del valore adottato per la determinazione della base imponibile, stabilito da regolamenti e delibere comunali, ai criteri legali previsti per la stima del valore venale.
Le altre censure devono ritenersi assorbite.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.
Il Giudice da atto che si è proceduto allo sblocco ed al cambio del dispositivo, in quanto ne era stato inserito uno errato.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di I° grado di Roma, in composizione monocratica, accoglie il ricorso e per l'effetto annulla l'atto impugnato. Condanna il Comune di Palombara Sabina alla refusione delle spese di lite in favore del ricorrente, congruamente liquidate in € 800,00= oltre accessori di legge se dovuti, ed oltre al rimborso del contributo unificato.