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Sentenza 28 gennaio 2026
Sentenza 28 gennaio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Como, sez. I, sentenza 28/01/2026, n. 42 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Como |
| Numero : | 42 |
| Data del deposito : | 28 gennaio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 42/2026
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 1, riunita in udienza il 22/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FEBBRARO VITO, Presidente
RE IO UC, Relatore
CECCHETTI CARLO, Giudice
in data 22/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 261/2025 depositato il 04/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_2 - CF_Rappresentante_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025CO0063667 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 337/2025 depositato il
23/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente:in via principale, dichiarare nullo l'atto impugnato per errori evidenti di motivazione in primo subordine, di dichiarare nullo nel merito l'atto impugnato confermando la categoria C/1 e la classe 6 proposte in sede di dichiarazione Do.C.Fa.
in ulteriore subordine di assegnare altra classe che codesta Commissione Tributaria Provinciale ritenga giusto assegnare, tenuto conto di quanto esposto dalla Ricorrente
Con vittoria di spese competenze ed onorari di giudizio.
Resistente: rigettare il ricorso ex adverso e confermare la piena legittimità dell'atto impugnato con il classamento dell'unità immobiliare da parte dell'Ufficio e la condanna della ricorrente alle spese di giudizio
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1 srl proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento catastale n. 2025CO0063667, con cui l'Agenzia delle entrate - Ufficio del territorio aveva modificato la propria denuncia di variazione DoCFa per l'immobile sito in via Indipendenza 56 a Como, presentata per divisione, avendo soppresso il sub. 701
e costituito i sub. 702 e 703, proponendo per il:
1) sub. 702 cat. C/1 cl. 6 “negozi e botteghe” mq. 183 R.C. 4.070,76.
2) sub. 703 cat. C/2 cl. 6 “magazzini e locali di deposito” mq. 8 R.C. 35,43;
perchè l'Ufficio aveva rettificato il classamento del sub. 702 in cat. C/1 cl. 14 mq. 183 R.C. 13.658,99 prendendo però a comparazione unità con caratteristiche superiori, in quanto l'immobile si trovava in un tratto di v. Indipendenza non particolarmente pregiato, dove gli immobili presentavano problemi nello stato di conservazione e nelle caratteristiche igieniche ed estetiche, che non li rendeva di pregio architettonico o storico o economico.
Si costituiva l'Agenzia delle entrate e ribadiva di aver tenuto in debita considerazione le peculiarità e caratteristiche tipologiche del bene (ubicazione, stato di manutenzione, ampiezze…) e di aver in passato, rideterminato la classe 11 proposta dalla parte con Docfa n. CO0181334/2022 nella classe 14, per cui non si giustificava la classe proposta con la nuova denuncia Docfa n. CO0053634 del 19.4.2024, in quanto l'immobile si trovava nella stessa microzona degli altri immobili, presi a confronto con l'avviso di accertamento impugnato. Confermava anche la rendita attribuita di € 13.568,99 pari a circa € 1.138,00 mensili che, tenuto conto della superficie coperta, di mq. 180 circa, corrispondeva a 6,32 €/mq. mensili, somma inferiore alle determinazioni espresse dall'Osservatorio Immobiliare del Comune di Como che per immobili a destinazione commerciale – negozi, indicava valori di locazione oscillanti tra un minimo di 19,00(€/mq. mensili) per la fascia centrale e un massimo di 40,30 (€/mq. mensili) per la fascia pregiata. Analogamente, anche il valore fiscale pari ad € 464.405,66 (R.C. x 34 - moltiplicatore previsto dal D.M. 14.12.1991), che rapportato alla superficie coperta del manufatto equivaleva a circa € 2.580,03/mq, risultava sensibilmente inferiore alla media dei valori espressi dall'Osservatorio Immobiliare, che per la zona periferica, oscillavano tra un minimo di € 3.250/mq. per la fascia centrale ed un massimo di € 6.200/mq. per la fascia pregiata.
All'udienza del 22/12/2025, il ricorso veniva deciso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Come sottolineato nel ricorso, l'accertamento dell'Ufficio ha ritenuto incongrua la classe 6 proposta nel Docfa per l'immobile adibito a ristorante, cucina e servizi, ritenendo corretta la classe 14 in base alla comparazione con altri tre immobili, posti però, in vie più eleganti e di maggiore attrattiva commerciale (v. Bernardino Luini,
Nominativo_1 e Nominativo_2) rispetto alla v Indipendenza, dove si trova quello in contestazione. Anche le caratteristiche architettoniche dell'edificio sono diverse, perché quest'ultimo è all'interno di una costruzione modesta, molto semplice, in mediocre stato di manutenzione, in un contesto di altre costruzioni con caratteristiche analoghe, mentre gli immobili in comparazione sono in ottime condizioni di manutenzione, in edifici eleganti, signorili, in ottimo stato di manutenzione, così come quelli limitrofi.
E' pur vero che nelle controdeduzioni l'Ufficio ha osservato che vi sono tre unità immobiliari nella medesima v. Indipendenza censite in una classe addirittura superiore, la 15 e la 16, ma di questi immobili non è stata fornita alcuna descrizione, neppure sintetica, per cui non è dato sapere se siano effettivamente comparabili o meno, con quello della ricorrente.
Tuttavia, neppure la classe 6 da quest'ultima proposta appare corretta, se si considera che solo due anni prima, con Docfa n. CO0181334 del 5.12.2022 la parte aveva proposto la classe 11 poi rettificata dall'Ufficio sempre come classe 14, con avviso n. CO0130867/2023 non contestato ma che, per le ragioni appena dette, non può ritenersi la classe corretta.
In conclusione, può ritenersi congrua la classe proposta dalla parte nel 2022 cioè la 11, non avendo l'immobile le stesse caratteristiche costruttive e di manutenzione degli altri immobili presi in comparazione dall'Ufficio.
Sarà quindi compito dell'Ufficio determinare la nuova rendita, in considerazione della tariffa unitaria prevista dalla legge, corrispondente alla classe di appartenenza, e della superficie dell'immobile.
In considerazione della parziale reciproca soccombenza, appare corretto compensare tra le parti le spese di giudizio.
P.Q.M.
La Corte
accoglie parzialmente il ricorso come da parte motiva.
Spese compensate.
Como, 22 dicembre 2025.
Il Giudice est. Il Presidente del collegio
AN CA OR TO RA
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 1, riunita in udienza il 22/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FEBBRARO VITO, Presidente
RE IO UC, Relatore
CECCHETTI CARLO, Giudice
in data 22/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 261/2025 depositato il 04/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_2 - CF_Rappresentante_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025CO0063667 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 337/2025 depositato il
23/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente:in via principale, dichiarare nullo l'atto impugnato per errori evidenti di motivazione in primo subordine, di dichiarare nullo nel merito l'atto impugnato confermando la categoria C/1 e la classe 6 proposte in sede di dichiarazione Do.C.Fa.
in ulteriore subordine di assegnare altra classe che codesta Commissione Tributaria Provinciale ritenga giusto assegnare, tenuto conto di quanto esposto dalla Ricorrente
Con vittoria di spese competenze ed onorari di giudizio.
Resistente: rigettare il ricorso ex adverso e confermare la piena legittimità dell'atto impugnato con il classamento dell'unità immobiliare da parte dell'Ufficio e la condanna della ricorrente alle spese di giudizio
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1 srl proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento catastale n. 2025CO0063667, con cui l'Agenzia delle entrate - Ufficio del territorio aveva modificato la propria denuncia di variazione DoCFa per l'immobile sito in via Indipendenza 56 a Como, presentata per divisione, avendo soppresso il sub. 701
e costituito i sub. 702 e 703, proponendo per il:
1) sub. 702 cat. C/1 cl. 6 “negozi e botteghe” mq. 183 R.C. 4.070,76.
2) sub. 703 cat. C/2 cl. 6 “magazzini e locali di deposito” mq. 8 R.C. 35,43;
perchè l'Ufficio aveva rettificato il classamento del sub. 702 in cat. C/1 cl. 14 mq. 183 R.C. 13.658,99 prendendo però a comparazione unità con caratteristiche superiori, in quanto l'immobile si trovava in un tratto di v. Indipendenza non particolarmente pregiato, dove gli immobili presentavano problemi nello stato di conservazione e nelle caratteristiche igieniche ed estetiche, che non li rendeva di pregio architettonico o storico o economico.
Si costituiva l'Agenzia delle entrate e ribadiva di aver tenuto in debita considerazione le peculiarità e caratteristiche tipologiche del bene (ubicazione, stato di manutenzione, ampiezze…) e di aver in passato, rideterminato la classe 11 proposta dalla parte con Docfa n. CO0181334/2022 nella classe 14, per cui non si giustificava la classe proposta con la nuova denuncia Docfa n. CO0053634 del 19.4.2024, in quanto l'immobile si trovava nella stessa microzona degli altri immobili, presi a confronto con l'avviso di accertamento impugnato. Confermava anche la rendita attribuita di € 13.568,99 pari a circa € 1.138,00 mensili che, tenuto conto della superficie coperta, di mq. 180 circa, corrispondeva a 6,32 €/mq. mensili, somma inferiore alle determinazioni espresse dall'Osservatorio Immobiliare del Comune di Como che per immobili a destinazione commerciale – negozi, indicava valori di locazione oscillanti tra un minimo di 19,00(€/mq. mensili) per la fascia centrale e un massimo di 40,30 (€/mq. mensili) per la fascia pregiata. Analogamente, anche il valore fiscale pari ad € 464.405,66 (R.C. x 34 - moltiplicatore previsto dal D.M. 14.12.1991), che rapportato alla superficie coperta del manufatto equivaleva a circa € 2.580,03/mq, risultava sensibilmente inferiore alla media dei valori espressi dall'Osservatorio Immobiliare, che per la zona periferica, oscillavano tra un minimo di € 3.250/mq. per la fascia centrale ed un massimo di € 6.200/mq. per la fascia pregiata.
All'udienza del 22/12/2025, il ricorso veniva deciso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Come sottolineato nel ricorso, l'accertamento dell'Ufficio ha ritenuto incongrua la classe 6 proposta nel Docfa per l'immobile adibito a ristorante, cucina e servizi, ritenendo corretta la classe 14 in base alla comparazione con altri tre immobili, posti però, in vie più eleganti e di maggiore attrattiva commerciale (v. Bernardino Luini,
Nominativo_1 e Nominativo_2) rispetto alla v Indipendenza, dove si trova quello in contestazione. Anche le caratteristiche architettoniche dell'edificio sono diverse, perché quest'ultimo è all'interno di una costruzione modesta, molto semplice, in mediocre stato di manutenzione, in un contesto di altre costruzioni con caratteristiche analoghe, mentre gli immobili in comparazione sono in ottime condizioni di manutenzione, in edifici eleganti, signorili, in ottimo stato di manutenzione, così come quelli limitrofi.
E' pur vero che nelle controdeduzioni l'Ufficio ha osservato che vi sono tre unità immobiliari nella medesima v. Indipendenza censite in una classe addirittura superiore, la 15 e la 16, ma di questi immobili non è stata fornita alcuna descrizione, neppure sintetica, per cui non è dato sapere se siano effettivamente comparabili o meno, con quello della ricorrente.
Tuttavia, neppure la classe 6 da quest'ultima proposta appare corretta, se si considera che solo due anni prima, con Docfa n. CO0181334 del 5.12.2022 la parte aveva proposto la classe 11 poi rettificata dall'Ufficio sempre come classe 14, con avviso n. CO0130867/2023 non contestato ma che, per le ragioni appena dette, non può ritenersi la classe corretta.
In conclusione, può ritenersi congrua la classe proposta dalla parte nel 2022 cioè la 11, non avendo l'immobile le stesse caratteristiche costruttive e di manutenzione degli altri immobili presi in comparazione dall'Ufficio.
Sarà quindi compito dell'Ufficio determinare la nuova rendita, in considerazione della tariffa unitaria prevista dalla legge, corrispondente alla classe di appartenenza, e della superficie dell'immobile.
In considerazione della parziale reciproca soccombenza, appare corretto compensare tra le parti le spese di giudizio.
P.Q.M.
La Corte
accoglie parzialmente il ricorso come da parte motiva.
Spese compensate.
Como, 22 dicembre 2025.
Il Giudice est. Il Presidente del collegio
AN CA OR TO RA