Sentenza n. 141/2026
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 1, riunita in udienza il 12/11/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
D'ALESSIO ANTONIO, Presidente GRANIERI GIORGIO, Relatore SCILLITANI ROBERTO, Giudice
in data 12/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 130/2023 depositato il 06/02/2023
proposto da
Ricorrente_1 Srl Telefono_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 Telefono_1 CF_Difensore_2 -
Rappresentante_1Rappresentato da - CF_Rappresentante_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Foggia
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVV. RETT. LIQ. n. 20201T011681 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in camera di consiglio Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell'ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell'ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

RGR n.130/23 Ricorrente_1 Rappresentante_1 La società “ Srl.” in persona del legale rappresentante sig.ra , Difensore_2 Difensore_1a mezzo del dott. e avv. N. , impugnava avviso di rettifica e liquidazione n.2020 1T 011681 per maggiore imposta a seguito di rettifica del valore dichiarato in atto, notificato in data 28/04/22 dall'Agenzia Entrate Direzione Provinciale di Foggia, per la compravendita di immobile Indirizzo_1adibito ad attività terziaria (complesso sportivo) commerciale in Foggia in km. 3,00 località
“Romito”, con il quale veniva rettificato in aumento il valore dichiarato, portandolo da € 109.500,00 ad
€ 191.000,00., mediante stima tecnica dell'ex UTE.
Motivi Ricorso
• Illegittimità dell'atto in quanto la rettifica di maggior valore, eseguita senza sopralluogo e senza appurare il reale stato di uso- conservazione, di fonda su mere presunzioni;

• Difetto di motivazione, richiamando solo la stima Ute;

• Errata determinazione del valore venale in relazione alla richiamata stima Ute, i cui tecnici operano una stima assolutamente incomparabile con un prezzario riferito ad immobili n Milano, non utili al valore di mercato locale;

• Conferma del valore dichiarato in atti, attraverso una perizia tecnica di libero professionista, che evidenzia l'inconferenza della stima dell'Ufficio e rappresenta, la zona periferica, la scarsa manutenzione degli immobili e la totale assenza di servizi di urbanizzazione, così da contrastare la determinazione dei valori tra le città di Foggia rispetto a Milano e la precarietà delle strutture presenti, realizzate negli anni 90 senza autorizzazione e oggetto di successiva sanatoria;
per ultima evidenzia che i valori del mercato immobiliare, nel periodo emergenziale per Covid-19, era allo stadio minimo.
In conclusione, per i motivi dedotti, si chiede la declaratoria di annullamento dell'avviso con vittoria di spese.
L'Ufficio, costituito in giudizio, conferma la legittimità dell'atto e contrasta l'assunto di parte ricorrente, ritenendo le eccezioni e le argomentazioni addotte dal ricorrente, generiche ed infondate, nonché prive di elementi idonei a contrastare la pretesa fiscale.
Ai del valore rettificato richiama la perizia tecnica redatta dai funzionari ex UTE, attraverso sopralluogo esterno e notizie del complesso rappresentate nell'Attestato di Prestazione Energetica;
un più puntuale esame dei cespiti, non è stato possibile per le restrizioni del periodo pandemico. In ogni caso, la stima UTE rappresenta anche un chiaro elemento di valutazione, così come già detto e, secondo quanto disposto dall'articolo 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986; e con conforto di giurisprudenza di legittimità, ritiene che “ Rimane che l'ufficio, libero di utilizzare il criterio di valutazione che ritenga meglio rispondente al caso”; Cassazione n.1118/2019.
Circa l'utilizzo del prezzario utilizzato (DEI-provincia di Milano), precisa che non sono stati adottati valori, bensì solo coefficienti di omogeneizzazione (in mancanza di elementi locali), opportunatamente adattati per il contesto preso in esame;
i dati sono stati applicati per il calcolo del costo di costruzione riportando opportuni coefficienti di adeguamento che hanno tenuto conto delle differenti caratteristiche fra il caso-tipo preso a riferimento e il caso di stima;
per contro ritiene che nella stima di parte ricorrente, non vi è dato contezza dei criteri specifici adottati per giungere alla determinazione di un valore finale del complesso immobiliare, limitandosi a mettere in risalto eventuali lacune, superate dalle controdeduzioni riportate in tale sede dall'Ufficio Legale.
In fine, rappresenta che in sede di mediazione, riportandosi a quanto pure indicato nella stima dell'Ute, di una possibile riduzione del valore in un range max del 15%, veniva proposta la possibile riduzione del valore ad € 162.350,00, che parte ricorrente non accettava, instaurando il giudizio.
Per le ragioni sopra esposte, chiede il rigetto del ricorso con condanna alle spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte, in camera di consiglio, esaminati gli atti decide come da dispositivo.
Osserva il Collegio che le ragioni della parte, sono pertinenti e provate e quindi sono meritevoli di accoglimento per quanto di ragione.
La Corte in applicazione del principio processuale della ragione più liquida, superando le altre doglianze, ritiene di esaminare e decidere sul tema più cogente del giudizio, con la definizione del giudizio con riferimento alla valutazione dell'immobile in controversia.
La Corte, rileva che per definire una stima di valutazione, in assenza di confronto, non ci si può limitare alla sola declamazione di rapporto con altri elementi non contestualizzati sul territorio, così come viene proposto dell'Ufficio, con la stima richiamata;
necessita in prima istanza attestare, la posizione, lo stato di uso e manutenzione, le caratteristiche estrinseche ed intrinseche e la stessa redditività ritraibile;
di tal ché appare evidente un difetto nella richiamata stima, per ciò che attiene alla similarità degli immobili e dei valori, seppur attraverso coefficienti di omogeneizzazione rappresentati, oltre naturalmente alla superficie, poiché in senso lato è certamente più conferente il richiamo alle proposte del mercato, e perizie e/o immobili di confronto (se esistenti) più precisi e similari, che costituiscono una certa e precisa valutazione immobiliare.
La Corte riferimento alla inconferenza della stima rappresentata dall'Ufficio, ritiene che stessa fornisce elementi indiziari, ma non presenta i crismi logico-deduttivi e estimativi presenti sul territorio;
la stessa genericità della descrizione dei manufatti e l'ammissione di “sopralluogo esterno” e il reperimento di notizie attraverso l'APE, comporta una più che certa approssimazione dell'accertamento dello stato di uso e manutenzione dei cespiti oggetto di valutazione;
e a tutto ciò va aggiunto anche una carenza dei contestualizzazione del territorio, Foggia e non Milano, con prezzari dei quali risulta evidente l'inutilizzabilità, pur anche con l'apporto di adattamenti, dei quali non sono definitivi i motivi e i criteri di scelta, è da ritenere non congrua la valutazione rappresentata così come, anche ridotta, successivamente in sede di reclamo-mediazione ex art.17-bis D.Lgs. n.546/92; in tale differente contesto si deve pertanto di considerare per quanto di ragione, probatori gli elementi rappresentati in perizia di parte ricorrente e determinare, direttamente il valore venale secondo i suddetti elementi.
Pertanto la Corte, ritenuto impropria la valutazione con stima ex UTE, dell'Ufficio ex art.51 e art.52 DPR 131/86, e, valutata attraverso la concreta determinazione dello stato di uso e manutenzione, epoca costruttiva, zona esterna all'abitato, priva di urbanizzazione primaria e secondaria del complesso sportivo in trattazione, ritiene che il valore venale in comune commercio possa determinarsi in complessivi € 130.000,00, riducendo ulteriormente il valore di transazione determinato dall'Ufficio in € 162.350,00, così da portare al parziale accoglimento della domanda del ricorrente.
Pertanto la Corte, assorbita ogni altra censura, in parziale accoglimento del ricorso, determina, in € 130.000,00 in c.t., il valore del bene oggetto di contestazione;
la reciproca soccombenza consente di compensare le spese

P.Q.M.



Accoglie parzialmente il ricorso come in motivazione. Spese compensate. Così deciso in Foggia il 12 novembre 2025