Sentenza n. 119/2026
Depositata il 06/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 3, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
BALDINI MARIO, Presidente BALBA ANDREA, Relatore GIBELLI PAOLO, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 229/2025 depositato il 27/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_1 CF_Difensore_1 Rappresentato da -
Rappresentante difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 234902 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 71/2026 depositato il 02/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Dichiarare nullo l'accertamento catastale ACCERTAMENTO CATASTALE REGISTRO UFFICIALE N. 234902/02.10.2024 (avviso di diniego su istanza di revisione del classamento) e confermare categoria A/2 classe 4, consistenza invariata, proposta attraverso Istanza di Revisione del Classamento presentata in data 01.08.2024 mezzo PEC. Resistente/Appellato: In via preliminare, riconosca l'inammissibilità del ricorso: In via principale, respinga il ricorso e confermi il classamento agli atti. Vinte le spese come da nota allegata

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1(Con ricorso 229/2025 ha impugnato l'avviso di diniego su istanza di revisione del classamento n. 234902 del 2.10.2024, notificato a mezzo pec il 23.12.20 con cui l'Agenzia delle
Entrate – Territorio ha rigettato l'istanza di revisione del classamento catastale presentata dal
Indirizzo_1contribuente il 01.08.2024, relativa all'unità immobiliare sita in Genova, , int. 13
Dati catastali_1( ). Nell'avviso di diniego l'Ufficio ha affermato, in sintesi, che: non ricorrono errori materiali o di fatto idonei a giustificare una revisione del classamento;
l'immobile mantiene caratteristiche proprie della categoria A/1, valutate sulla base della planimetria e di unità immobiliari analoghe presenti nello stabile;
pertanto, non sussistono i presupposti per il declassamento richiesto dal contribuente (da A/1 ad A/2 classe 4).
A sostegno del ricorso venivano proposti i seguenti motivi:
Nullità dell'avviso per difetto di motivazione (art. 3 L. 241/1990; artt. 6 e 7 L. 212/2000). Il ricorrente sostiene che: l'Ufficio si è limitato a una descrizione generica dell'unità immobiliare;
non ha indicato i criteri estimativi adottati, né i presupposti di fatto e giuridici della decisione;
non ha considerato precedenti provvedimenti di declassamento di unità analoghe nello stesso edificio;
secondo la giurisprudenza della Cassazione (es. Cass. nn. 24821/2014, 2386/2014, 17320/2014), gli atti di classamento richiedono una motivazione completa, comprensiva dell'individuazione degli immobili similari e dell'iter valutativo.
Incompatibilità dell'unità immobiliare con la categoria A/1. Secondo il ricorrente: La categoria A/1 richiede, per circolare 5/1992, rifiniture, pregio architettonico, dotazioni e caratteristiche superiori alla media residenziale;
L'immobile in oggetto non possiede alcuna delle caratteristiche richieste: finiture non pregiate;
superficie finestrata ridotta;
assenza di elementi architettonici rilevanti;
affaccio su strada molto trafficata (Indirizzo_1 ), elemento di penalizzazione;
presenza di bagno cieco, incompatibile con lo standard A/1. Erronea valutazione del contesto edilizio dello stabile. Il ricorrente evidenzia che nello stabile: sono presenti 21 unità immobiliari con classamenti eterogenei (A/1, A/2, A/3), la zona ha perso le caratteristiche di pregio e presenta problemi di manutenzione, parcheggio e degrado, la composizione mista del fabbricato esclude la signorilità complessiva, presupposto indispensabile per categoria A/1.
Erronea applicazione della normativa sulla revisione del classamento. Il ricorrente sostiene che:
l'istanza non riguardava la riduzione della rendita ma la corretta attribuzione di categoria e classe, diritto sempre esercitabile;
gli artt. 17 e 20 del R.D. 652/1939 impongono un aggiornamento continuo del catasto;
la Cassazione (sent. 22557/2008) riconosce che il contribuente può richiedere in ogni momento l'attribuzione della corretta categoria.
Il Ricorrente presentava, inoltre, ulteriori considerazioni ulteriori nel merito: variazioni del mercato immobiliare rendono oggi meno valorizzabili le unità A/1, penalizzando il contribuente senza ragione;
il classamento richiesto (A/2 classe 4) è coerente con: caratteristiche costruttive, finiture, distribuzione interna, dotazione dei servizi;
la categoria A/1 non rispecchia lo standard dell'unità, né quello dell'edificio.
Si costituiva l'amministrazione resistente insistendo per la reiezione della domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Nella propria memoria di costituzione l'Agenzia delle Entrate così ricostruiva i fatti: il contribuente ha presentato istanza di revisione del classamento il 01/08/2024. L'Ufficio ha rigettato l'istanza il
23/12/2024 ritenendo insussistenti errori materiali o valutativi. Il contribuente ha impugnato tale diniego, lamentando carenza di motivazione e errata valutazione.
In via preliminare l'agenzia eccepisce l'inammissibilità del ricorso, poiché il diniego di autotutela è impugnabile solo per vizi di legittimità, non per ragioni di merito, secondo costante giurisprudenza di
Cassazione (cit. nn. 2870/2009, 9699/2009, 15451/2010, 12930/2013, 28134/2023, 28105/2023).
Nel merito evidenziava quanto segue:
1) La motivazione dell'atto è sufficiente, in quanto conforme ai parametri riconosciuti dalla giurisprudenza;

2) L'immobile presenta caratteristiche di signorilità tipiche della categoria A/1 per posizione, contesto, superficie, finiture e distribuzione interna;

3) Non vi sono variazioni fisiche dell'immobile, né ragioni tecniche o urbanistiche che possano giustificare cambi di categoria;

4) La comparazione con altri immobili dello stabile è fuorviante, perché le diverse categorie derivano da posizioni, piani e frazionamenti;

5) Lo stato di degrado non può incidere sul classamento (principio di ordinarietà estimativa); 6) Precedenti giudizi sullo stesso stabile (int. 12 e int. 8) hanno confermato la categoria A/1.
In replica ai singoli motivi precisava:
MOTIVO 1 – Nullità dell'atto per difetto di motivazione: L'Agenzia eccepisce preliminarmente che il ricorso è inammissibile perché volto a contestare un diniego di autotutela. In tali casi il contribuente può far valere solo vizi di legittimità, non contestare il merito del classamento. Richiama Cass.
32136/2021: la revisione del classamento rientra nell'autotutela, quindi, il diniego non è sindacabile nel merito. Richiama giurisprudenza recente (Cass. 28134 e 28105 del 2023) secondo cui il contribuente può opporsi solo se emergono ragioni di interesse generale, non per tutelare un interesse privato. Sulla motivazione, l'Agenzia afferma che la frase “non si sono riscontrati errori materiali e valutativi” è del tutto sufficiente. Tale formula è stata considerata idonea dalla Cassazione come motivazione di diniego in casi analoghi.
Nel merito, la motivazione è ulteriormente integrata da elementi specifici: ubicazione di pregio;
caratteristiche costruttive;
superficie; esposizione su tre lati;
ubicazione al quarto piano.
MOTIVO 2 – Incompatibilità dell'unità con la categoria A/1 L'Ufficio ribatte in modo dettagliato:
Posizione di pregio assoluto. L'immobile si trova nella Circonvallazione a Monte, zona di altissimo valore immobiliare, non degradata né mutata nel tempo. Stabile con caratteristiche architettoniche signorili
Descrive puntualmente elementi di pregio: portone monumentale con telamoni;
cornici marcapiano con decorazioni;
timpani scolpiti;
finestrature con cornici in marmo e maschere;
androne con pavimentazione in marmo e stucchi. Superficie catastale L'immobile ha 219 mq catastali, ben superiori al limite massimo (160 mq) previsto per gli immobili A/2. La Circolare 5/1992 indica che sopra i 160 mq un immobile è “ordinariamente censibile” come A/1. Dotazioni interne L'immobile ha 9 vani, 3 bagni, altezza 3,60 m, balconi, grande salone e ampia metratura. La presenza di un bagno cieco è frutto di scelte interne del proprietario, non rilevanti ai fini del classamento. Classamento storico L'unità è A/1 sin dall'origine, senza variazioni peggiorative.
MOTIVO 3 – Errato apprezzamento dello stato dello stabile e della zona. Contesta che la zona sia degradata: si tratta invece di contesto residenziale di pregio, con verde urbano e valore immobiliare elevato. Risponde che la presenza di unità in A/3 e A/2 nei piani seminterrati o inferiori deriva da posizioni e superfici non comparabili. Ribadisce il principio di ordinarietà estimativa: il degrado manutentivo non giustifica mai il declassamento. MOTIVO 4 – Erronea applicazione delle norme sulla revisione del classamento. Il contribuente ha presentato una semplice istanza di revisione, non una
DOCFA, e non ha provato alcuna variazione fisica dell'immobile. La giurisprudenza distingue chiaramente tra: (a) variazioni tramite DOCFA modifica sempre valutabile, (b) richieste di revisione in autotutela l'Ufficio è libero di non provvedere. Senza modifiche fisiche, l'Ufficio non ha alcun obbligo di rivalutare la categoria. Il contribuente richiama norme non pertinenti (art. 17 e 20 R.D. 652/39; art. 38 TUIR).
MOTIVO 5 – Valutazioni ulteriori sul pregio dell'immobile e del mercato. L'Ufficio afferma che le argomentazioni del ricorrente sul mercato immobiliare e sull'imposizione fiscale delle A/1 sono irrilevanti ai fini del classamento. Richiama precedenti giudizi su unità identiche nello stesso stabile
(int. 12 e int. 8), dove la Commissione ha confermato il classamento A/1.
All'udienza del 28.1.26 la causa veniva discussa e trattenuta in decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è inammissibile e, comunque, infondato nel merito.
La Cassazione ribadisce costantemente che:
- Il diniego di autotutela è impugnabile solo per vizi propri dell'atto, cioè per ragioni di legittimità;
- Non è mai impugnabile per contestare la fondatezza dell'atto impositivo originario, ormai definitivo;

- L'interesse tutelato deve essere un “interesse generale”, non un interesse esclusivamente privato del contribuente.
In questi termini (Ordinanze Cass. n. 28134/2023 e n. 28105/2023, Sentenza Cass. n. 17976/2024
(diniego di autotutela “quasi totalmente inoppugnabile”), Ordinanza Cass. n. 18602/2024
(impugnabilità solo per vizi di legittimità e interesse generale), Cass. n. 7511/2016; SS.UU. n.
8685/1996 (richiamate da Cass. 22445/2023)
Comunque, nel merito il ricorso è infondato.
Parte ricorrente ha proceduto a richiedere variazione di classamento dell'unità immobiliare tramite in mancanza di alcuna effettiva variazione dello stato dell'unità stessa.
L'immobile per dimensioni, superiore a 200mq, per caratteristiche interne 3 bagni e 8 vani, per esposizione (su tre lati) per caratteristiche di pregio del condominio (come sopra indicate) mantiene le caratteristiche proprie dell'A1 come da sempre avute.
Nessun rilievo il fatto che altre unità immobiliari dello stesso condominio abbiano accatastamenti diversi in quanto non sovrapponibili all'immobile oggetto di causa.
Sono classificati A1 le “Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale”
Anche a voler considerare un deterioramento delle condizioni generali del quartiere ove ubicato il bene (legate alla maggiore congestione) le caratteristiche costruttive restano immutate da sempre. Località_1 Indirizzo_1L'immobile oggetto di contenzioso si trova nel quartiere di , paino quarto ed ha una superficie complessiva di oltre mq 200,
Spese di lite compensate.


P.Q.M.


Dichiara il ricorso inammissibile. Spese compensate.