Sentenza n. 107/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ASCOLI PICENO Sezione 2, riunita in udienza il
22/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
MERLETTI PIETRO, Presidente
DE ACUTIS STEFANIA, Relatore
MANCINI DAVID, Giudice
in data 22/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 602/2025 depositato il 23/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ascoli Piceno - Via Luigi Marini N. 15 63100 Ascoli Piceno AP
elettivamente domiciliato presso dp.ascolipiceno@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20161T002971000 REGISTRO 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 34/2026 depositato il 23/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente proposto, il Sig. Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro e irrogazione delle sanzioni n. 2016 IT 002971 000, notificato in data 9 maggio 2025, con il quale l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Ascoli Piceno ha disposto la revoca dell'agevolazione
“prima casa” fruita in sede di acquisto dell'immobile sito nel Comune di Ascoli Piceno, avvenuto con atto notarile del 12 luglio 2016.
Con l'avviso di liquidazione è stata calcolata una maggiore imposta di registro pari a euro 6.473,50 oltre interessi e sanzioni.
L'atto impositivo trae origine dall'alienazione dell'immobile agevolato intervenuta anteriormente al decorso del termine quinquennale previsto dalla normativa di riferimento, circostanza che l'Ufficio ha ritenuto idonea a determinare la decadenza dal beneficio fiscale, con conseguente applicazione dell'imposta di registro in misura ordinaria.
Avverso tale provvedimento il contribuente ha proposto ricorso, deducendone l'illegittimità sotto plurimi profili di fatto e di diritto, ed in particolare lamentando il difetto assoluto di motivazione dell'atto impugnato, nonché
l'erronea applicazione della disciplina recata dall'art. 1, Nota II-bis, della Tariffa, Parte prima, allegata al d. P.R. n. 131 del 1986.
Il ricorrente ha, in particolare, contestato che l'Amministrazione finanziaria abbia omesso di esplicitare le ragioni logico-giuridiche poste a fondamento della revoca dell'agevolazione, non chiarendo se la decadenza sia stata ritenuta conseguenza automatica della sola alienazione infraquinquennale ovvero se sia stata svolta una valutazione in ordine alla sussistenza delle condizioni idonee a evitarla, con specifico riferimento all'acquisto, entro l'anno, di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
È stata, altresì, dedotta la violazione dei principi di collaborazione e buona fede sanciti dallo Statuto dei diritti del contribuente, nonché la lesione del diritto di difesa, in ragione dell'inidoneità della motivazione dell'atto a rendere intellegibile il percorso argomentativo seguito dall'Ufficio.
Nel ricorso è stato altresì rappresentato che l'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici “prima casa”, intervenuta in data 6 settembre 2019, è avvenuta per ragioni personali e familiari.
In particolare, il Sig. Ricorrente_1 ha dedotto che, a far data dal 9 luglio 2020, egli ha stabilito la propria residenza anagrafica presso l'immobile sito in Ascoli Piceno, Indirizzo_1, di proprietà della madre, ove ha continuato a dimorare stabilmente.
Successivamente, in data 9 novembre 2021, con atto pubblico di compravendita rogato dal Notaio Nominativo_1 Nominativo_1, rep. n. 5458, registrato in data 10 novembre 2021, il ricorrente ha acquistato dalla madre la nuda proprietà del predetto immobile, mentre la venditrice si è riservata il diritto di usufrutto, contestualmente immettendo il figlio nel possesso dell'abitazione, ove lo stesso già risiedeva.
Il contribuente ha evidenziato come tale acquisto sia avvenuto entro il termine di un anno dalla vendita dell'immobile agevolato, tenuto conto della sospensione dei termini prevista dalla normativa emergenziale emanata in conseguenza dell'emergenza epidemiologica da Covid-19.
In particolare, è stato dedotto che il termine annuale di cui all'art. 1, Nota II-bis, comma 4, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, risulta prorogato per effetto del combinato disposto dell'art. 24 del d.l. n. 23 del 2020 e dell'art. 3, comma 11-quinquies, del d.l. n. 183 del 2020, convertiti, che hanno disposto la sospensione dei termini dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021.
Secondo la prospettazione del ricorrente, tale proroga avrebbe inciso anche sul termine entro il quale procedere all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale, con conseguente insussistenza della decadenza dall'agevolazione “prima casa”.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Ascoli Piceno, resistendo al ricorso e chiedendone il rigetto, in quanto infondato in fatto e in diritto.
In via preliminare, l'Ufficio ha eccepito l'insussistenza del dedotto vizio di motivazione dell'avviso di liquidazione, sostenendo che l'atto impugnato recherebbe un'esposizione sufficiente delle ragioni poste a fondamento della revoca dell'agevolazione “prima casa”, mediante il richiamo della normativa applicabile e della fattispecie concreta accertata.
Nel merito, l'Amministrazione finanziaria ha evidenziato che la revoca del beneficio fiscale è conseguita alla vendita dell'immobile acquistato con l'agevolazione prima del decorso del termine quinquennale previsto dal comma 4 della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986.
Secondo l'Ufficio, la decadenza non sarebbe stata evitata poiché il contribuente non avrebbe proceduto, entro un anno dall'alienazione, all'acquisto di altro immobile idoneo ad essere destinato ad abitazione principale, essendosi limitato ad acquistare la sola nuda proprietà di un immobile sul quale la venditrice si
è riservata il diritto di usufrutto.
L'Amministrazione ha sostenuto che l'acquisto della nuda proprietà non integra il presupposto richiesto dalla norma per evitare la decadenza, atteso che tale titolo non consente l'esercizio pieno ed esclusivo del diritto di abitazione e non garantisce la disponibilità giuridica dell'immobile quale abitazione principale.
Quanto alla dedotta proroga dei termini, l'Ufficio ha eccepito l'irrilevanza della disciplina emergenziale invocata dal ricorrente, osservando che la sospensione dei termini prevista dalla normativa adottata in occasione dell'emergenza epidemiologica non sarebbe comunque idonea a incidere sulla fattispecie in esame, in quanto l'acquisto posto in essere dal contribuente non risponderebbe, in ogni caso, ai requisiti sostanziali richiesti dalla normativa agevolativa.
Con memorie illustrative, il ricorrente ha insistito per l'accoglimento del ricorso, richiamando integralmente le difese già svolte nell'atto introduttivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'eccezione di difetto di motivazione sollevata dal ricorrente non è fondata.
Il ricorrente deduce di non avere compreso dall'avviso di liquidazione se la decadenza sia stata ricollegata dall'Amministrazione alla sola vendita infraquinquennale ovvero al mancato riacquisto entro l'anno, anche in considerazione della dedotta sospensione dei termini per effetto della normativa emergenziale.
Tale censura non può essere condivisa.
L'avviso di liquidazione individua, infatti, il presupposto della pretesa nel fatto che l'immobile acquistato con i benefici “prima casa” è stato alienato prima del decorso del termine quinquennale e, nel contempo, richiama la disciplina della deroga prevista dall'ultimo periodo del comma 4 della Nota II-bis, evidenziando che, ai fini dell'esclusione della decadenza, è necessario il riacquisto, entro l'anno, di altro immobile da adibire ad abitazione principale, riacquisto che, per la natura del diritto acquisito, non è idoneo a integrare la fattispecie derogatoria prevista dall'ultimo periodo del comma 4 della Nota II-bis.
Ne consegue che l'atto non lascia indeterminata la ragione della decadenza, ma espone chiaramente lo schema normativo applicato: vendita infraquinquennale quale fatto generatore della decadenza e mancato riscontro del fatto impeditivo (riacquisto utile ai sensi della Nota II-bis) quale causa del mancato mantenimento del beneficio.
In altri termini, l'avviso di liquidazione non fonda la pretesa sulla mera scadenza del termine annuale, né sull'eventuale superamento dello stesso, bensì sulla assenza di un atto di acquisto giuridicamente rilevante, idoneo a integrare la fattispecie derogatoria, inteso come acquisto del pieno diritto di proprietà di un immobile suscettibile di essere adibito ad abitazione principale.
In tale prospettiva, la questione relativa alla sospensione dei termini disposta dalla normativa emergenziale non costituisce un presupposto della decisione amministrativa, poiché la decadenza non è stata affermata per tardività del riacquisto, bensì per inidoneità oggettiva dell'atto posto in essere dal contribuente rispetto ai requisiti sostanziali richiesti dalla norma.
Ne consegue che l'Ufficio non era tenuto a svolgere una specifica motivazione in ordine alla sospensione dei termini, trattandosi di profilo logicamente e giuridicamente recessivo rispetto alla ragione dirimente della pretesa, individuata nella mancanza del requisito di un acquisto rilevante ai fini della deroga alla decadenza.
La motivazione dell'atto impugnato, pertanto, non presenta caratteri di ambiguità o contraddittorietà, né costringe il contribuente a ricostruzioni congetturali dell'iter logico seguito dall'Amministrazione, risultando invece chiaramente ancorata al presupposto normativo secondo cui la deroga alla decadenza opera esclusivamente in presenza di un acquisto idoneo sotto il profilo sostanziale.
In presenza di una motivazione che individua la ragione giuridica decisiva della decadenza, non può configurarsi un vizio di motivazione per omessa considerazione di elementi che, anche se esaminati, non avrebbero potuto condurre ad un esito diverso del procedimento.
La motivazione dell'avviso di liquidazione risulta, peraltro, coerente con l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità in materia di agevolazioni “prima casa”.
Come chiarito in modo costante dalla Corte di Cassazione, la previsione contenuta nell'art. 1, Nota II-bis, comma 4, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, non disciplina una reiterazione del beneficio, bensì introduce una deroga eccezionale alla regola della decadenza, applicabile solo in presenza di presupposti rigorosi e di stretta interpretazione.
Secondo il principio affermato, dalle sentenze della Cassazione n. 17148 del 28 giugno 2018, n. 11221 dell'11 giugno 2020 e n. 3696 del 13 febbraio 2025, il contribuente che abbia alienato l'immobile acquistato con le agevolazioni prima del decorso del quinquennio può evitare la decadenza solo se, entro l'anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un immobile idoneo ad essere destinato ad abitazione principale, intendendosi per “acquisto” un titolo che consenta il pieno ed esclusivo esercizio dei poteri tipici del diritto di proprietà.
La Suprema Corte ha espressamente escluso che possano assumere rilievo, ai fini del mantenimento del beneficio, atti traslativi di diritti reali limitati, quali la nuda proprietà, in quanto inidonei, sul piano giuridico, a consentire la destinazione dell'immobile ad abitazione principale, richiesta dalla norma quale condizione sostanziale della deroga.
Alla luce di tale principio di diritto, risulta evidente che l'Amministrazione finanziaria, nel motivare l'avviso di liquidazione impugnato, ha correttamente individuato la ragione decisiva della decadenza nella mancanza, in capo al contribuente, di un acquisto conforme ai requisiti sostanziali delineati dalla normativa agevolativa e dalla sua interpretazione giurisprudenziale.
In questa prospettiva, l'avviso di liquidazione appare adeguatamente motivato nonchè allineato ai criteri interpretativi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, con conseguente infondatezza delle doglianze proposte.
Deve, peraltro, osservarsi che alla data di stipula dell'atto di acquisto del 2021 la questione dell'inidoneità dell'acquisto della sola nuda proprietà ai fini del mantenimento dell'agevolazione “prima casa” risultava già definita in modo univoco dalla giurisprudenza di legittimità, la quale aveva escluso che il trasferimento di un diritto reale limitato potesse integrare il presupposto sostanziale richiesto dall'art. 1, Nota II-bis, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986.
In particolare, i principi affermati dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 17148 del 28 giugno 2018 e con la successiva ordinanza n. 11221 dell'11 giugno 2020, entrambe anteriori alla stipula dell'atto, avevano già chiarito che solo l'acquisto del pieno diritto di proprietà è idoneo a consentire la destinazione dell'immobile ad abitazione principale, richiesta dalla norma quale condizione sostanziale per l'operatività della deroga alla decadenza.
Tale assetto interpretativo, già consolidato al momento del rogito, conferma la correttezza dell'impostazione seguita dall'Amministrazione finanziaria, la quale ha fatto applicazione di principi giurisprudenziali e di prassi ormai stabilizzati nell'ordinamento.
Per tutto quanto sopra esposto, il ricorso deve essere respinto.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

respinge il ricorso e condanna il ricorrente alle spese che liquida in euro 1.250,00, oltre esborsi, accessori e rimborso forfettario