Sentenza n. 1449/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 23, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
DEL SORBO VINCENZO, Presidente e Relatore
CHIANURA PIETRO VITO, GI
SORRENTINO ARMANDO, GI
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 10369/2025 depositato il 04/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Napoli
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25056008151 REGISTRO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1393/2026 depositato il
28/01/2026
Richieste delle parti:
Come da atti di causa

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso dep. in data 4.6.2025, il notaio Ricorrente_1 e la spa Ricorrente_2 proponeva opposizione avverso:
- AVVISO di LIQUIDAZIONE n. 25056008151--
- Ufficio impositore: AGENZIA DELLE ENTRATE - DP 2 - NAPOLI--
- Data di notifica: 27.3.2025--
- Oggetto: IMPOSTA DI REGISTRO--
-----------------
Contestava che con l'impugnato Avviso di liquidazione l'Ufficio aveva sottoposto a tassazione nella misura ordinaria del 3% l'importo di € 700.000,00 di cui all'atto datato 21 gennaio 2025 (rogato dal notaio ricorrente) con cui la Ricorrente_2 (e l'altra parte Nominativo_1) aveva consensualmente risolto un precedente preliminare di vendita immobiliare con la restituzione ad essa società dell'importo della caparra a suo tempo versata (per l'appunto € 700.000).
Siccome non erano state corrisposte somme ulteriori l'atto doveva essere sottoposto a registrazione a tassa fissa (€ 200,00) debitamente versata da esso notaio.
Gli istanti precisavano altresì che per mero tuziorismo avevano provveduto a versare l'importo richiesto con l'Avviso di Liquidazione che però esso ribadivano non essere dovuto (ovvero in subordine da sottoporre all'aliquota dello 0,5%) e pertanto ne chiedevano la restituzione
Parte resistente si è costituita in giudizio, depositando fascicolo e controdeduzioni.
Fissata l'udienza per la trattazione (di cui è stato dato regolare avviso alle parti), sentita l'esposizione del relatore e ammesse le parti alla discussione orale la causa è stata assegnata a sentenza e decisa all'odierna udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE
I fatti di causa sono Pacifici fra le parti
È del tutto Pacifico che in esecuzione di un preliminare di vendita immobiliare rogato dal notaio ricorrente
(e quindi registrato e trascritto) sia stata versata l'imposta progressiva dello 0,5% sulla caparra confirmatoria di euro 700.000 corrisposta alla promittente venditrice
Altrettanto pacifico è che il contratto in questione sia stato risolto per mutuo dissenso (con successivo atto pubblico del pari registrato) e che le parti abbiano stabilito una semplice restituzione della caparra senza alcuna maggiorazione o penale
L'ufficio applicando l'articolo 28 TUR assoggetta a nuova tassazione tale restituzione applicando l'aliquota ordinaria del 3%
La parte invece contesta la legittimità di tale operato ritenendo che la restituzione sia da assoggettare ad imposta nella misura fissa di euro 200,00
È stata altresì avanzata istanza in autotutela per le medesime ragioni di cui al presente ricorso è la stessa
è stata rigettata dall'Ufficio
È poi altresì pacifico che nelle more del ricorso le parti abbiano prudenzialmente pagato l'importo richiesto dall'ufficio anche per evitare maggiori sanzioni
Premesso ciò ritiene la Corte che il ricorso sia fondato e vada accolto con la conseguente condanna dell'ufficio a restituire l'importo versato dai ricorrenti
L'ufficio fa riferimento a pronunce della Cassazione che si riferiscono alla risoluzione di contratti definitivi
In queste ipotesi la retrocessione di un immobile ovvero la restituzione di un importo dipendono da un nuovo e diverso contratto che ha annullato il precedente per mutuo dissenso e quindi così integrano un nuovo ed autonomo trasferimento in cui è giustificata la nuova tassazione.
Diverso è il discorso del preliminare che non ha una funzione distinta dal contratto definitivo, ma è semplicemente propedeutico allo stesso e quindi va riguardato necessariamente in una prospettiva unica
E qui le pronunce della Cassazione (fra cui quella del 2024 invocata dai ricorrenti) sono piuttosto chiare insieme alle pronunce dei giudici di merito
Addirittura la Cassazione del 2024 ha affermato che in caso di risoluzione del preliminare va rimborsata l'imposta proporzionale a suo tempo corrisposta (si tratta di questione controversa che comunque non interessa il presente giudizio dal momento che non è oggetto della richiesta dei ricorrenti)
Le pronunce in questione sono piuttosto chiare e fanno leva sul divieto di doppia imposizione, come pure sui principi generali in tema di proporzionalità del prelievo tributario e di capacità contributiva
Ma a ben vedere è lo stesso articolo 28 del TUR che adeguatamente interpretato ed in modo conforme ai principi generali che regolano la materia fornisce una soluzione opposta a quella ritenuta dall'ufficio
Infatti qualsiasi contratto preliminare prevede già in sé l'obbligo di restituzione di quanto eventualmente corrisposto in caso di inadempimento ovvero in caso di risoluzione per qualsiasi motivo del preliminare stesso
La caparra confirmatoria che usualmente viene prevista nel preliminare serve infatti a garantire il futuro adempimento
In ipotesi di risoluzione essa va restituita e tale restituzione costituisce operazione neutra per il fisco dal momento che ha una mera funzione ripristinatoria dell'esborso a suo tempo corrisposto
Laddove vi siano altre pattuizioni come la restituzione del doppio della caparra oppure laddove il contratto sia risolto con ritenzione della caparra da parte del committente venditore é chiaro che si tratta di nuovi ed autonomi trasferimenti che trovano solo occasione nella risoluzione e quindi (sempre che si tratti di contratto sottoposto a registrazione) vanno autonomamente tassati
Si tratta infatti di autonomi e distinti "trasferimenti" che trovano autonoma causa di giustificazione nel risarcimento del danno connesso alla mancata stipula del definitivo
Laddove invece il preliminare abbia "compimento" con la stipula del definitivo, è lo stesso legislatore a considerare i due contratti un tutt'uno ai fini della tassazione laddove stabilisce che l'imposta pagata per la caparra viene scomputata da quella dovuta per il definitivo
In definitiva il ricorso deve essere accolto e l'Ufficio va condannato alla restituzione dell'importo medio tempore versato
Ricorrono giusti motivi, a parere di questo Collegio, per l'integrale compensazione, tra le parti, delle spese di giudizio attese le incertezze interpretative sul tema

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Napoli, sezione XXIII, in composizione collegiale, accoglie il ricorso e condanna l'Agenzia alla restituzione dell'importo versato per l'avviso di liquidazione impugnato.
Compensa le spese.