Sentenza n. 722/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 6, riunita in udienza il 06/02/2026 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
CERVINO FILOMENA EGIDIA, Giudice monocratico in data 06/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5223/2025 depositato il 13/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Scafati
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 11475 DEL2025 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 480/2026 depositato il
10/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: Resistente: come riportato in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Avverso e per l'annullamento dell'avviso di accertamento n. 11475/2025, emesso dal Comune di Scafati intimante il pagamento di euro 1.365,79, propone formale e rituale ricorso Ricorrente_1, rappresentato e difeso dall'Avv. Difensore_1, eccependo l'infondatezza della pretesa fiscale.
La parte ricorrente premette che il predetto avviso si riferisce ad una presunta violazione in materia di versamento IMU per l'annualità 2020, presunta violazione afferente nello specifico a terreni agricoli censiti nel Catasto terreni del Comune di Scafati (SA) al Dati_Catastali_1. Rileva che tali cespiti sono documentalmente censiti quali terreni agricoli e che a seguito di approvazione del Piano di insediamento
Produttivo (P.I.P.) del Comune di Scafati, i citati terreni sono passati automaticamente da terreno agricolo ad “area fabbricabile”, con un aumento esponenziale dell'importo dovuto per l'IMU. Sottolinea che il Comune omette di considerare la circostanza relativa alla mancata attuazione del P.I.P. nel corso degli anni, con l'ovvia conseguenza che, in mancanza di adeguamento delle aree e di qualsivoglia attività urbanistica in tema, tali terreni risultano de facto inedificabili.
Deduce sulla corretta classificazione dei terreni censiti nel catasto terreni del comune di Scafati al Dati_Catastali_1 evidenziando che i terreni non sono mai stati inseriti nell'area edificabile dal P.R.G. del Comune di Scafati, ma sono stati solo successivamente fatti rientrare nell'area fabbricabile dal P.I.P.
(mai attuato). Invoca giurisprudenza della Suprema Corte a Sezioni Unite, sentenza Corte di Cassazione,
Sez. Unite n. 25506/2006) che ha precisato quando e come deve essere tassato un terreno a fini ICI/IMU come area fabbricabile. Rileva la decisione n. 9529 del 7/4/2023 della Cassazione, che ha confermato l'orientamento secondo cui, in materia di IMU, l'edificabilità del terreno deve essere riscontrata alla luce del solo strumento urbanistico generale del Comune e non assume rilievo la classificazione di un'area effettuata nell'ambito del P.I.P., a maggior ragione se quest'ultimo non viene attuato. Deduce che qualora il comune attribuisca la qualifica di edificabilità ad una zona precedentemente sprovvista di tale requisito, lo stesso
Ente deve darne notizia agli interessati con raccomandata.
Eccepisce la violazione dell'art. 7, comma 1, L. n. 212/2000, l'avviso di accertamento oggetto di contestazione risulta affetta da difetto di motivazione. Rappresenta la richiesta di disapplicazione della base imponibile dei terreni rientranti nelle aree fabbricabili per i terreni oggetto dell'accertamento, giacché i detti cespiti non possono essere paragonati sotto il profilo valutativo (base imponibile) ad un terreno immediatamente edificabile e, dunque, non può essere applicata la base imponibile di un terreno edificabile, in considerazione della mancata attuazione del P.I.P. e perché, in ogni caso, tale classificazione non emerge dal P.R.G. del
Comune di Scafati. In via subordinata pone l'accento sul concetto di minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dei terreni deducendo che tale requisito dovrà essere considerato ai fini di una corretta valutazione del valore venale degli stessi, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, con l'attribuzione di un valore di stima confacente alla realtà edificatoria di un terreno. Conclude per l'annullamento dell'atto impugnato per difetto assoluto di motivazione con vittoria di spese, con attribuzione al difensore antistatario.
Il Comune di Scafati, a sua volta, ritualmente costituito in giudizio, nel ribadire la legittimità del proprio operato rappresenta sulla destinazione urbanistica dell'immobile che l'accertamento riguarda il terreno Dati_Catastali_1 ricadente in zona "D", sottozona "D4" considerata edificabile in virtù del P.R.G. vigente pubblicato nel B.U.R.C. della Regione Campania n. 32 del 08/06/1998. Inoltre, le
Dati_Catastali_1, ricadono nel comparto PIP “attrezzature collettive e verde”, di cui al vigente PIP di Indirizzo_1 approvato con Delibera Giunta Municipale n. 26 del 12.03.2020 e successiva pubblicazione sul B.U.R.C. n. 104 del l'11.05.2020. Poiché la sottozona D4 del PRG di Scafati è destinata a nuove aree di insediamento produttivo e ammette interventi edificatori (anche se subordinati a PIP o piani attuativi), essa ha carattere edificabile dal punto di vista urbanistico. Di conseguenza una particella classificata in zona D – sottozona D4 è fabbricabile ai fini IMU, e quindi soggetta ad IMU con valore venale in comune commercio come area edificabile. Nel caso in esame, il valore accertato è stato determinato sulla base dei valori medi approvati dal Comune di Scafati;
risulta congruo, motivato e conforme ai criteri normativi e il ricorrente, peraltro, non ha fornito alcuna prova concreta idonea a dimostrare un diverso valore del bene.
In virtù di quanto esposto l'accertamento IMU 2020 n. 11475 resta valido ed esigibile. Nel ribadire la legittimità del proprio operato rappresenta che non esiste il correlato e preteso diritto di agevolazione dal tributo.
Conclude per il rigetto del ricorso con condanna alle spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e non merita accoglimento.
Preliminarmente occorre rilevare dopo un accurato esame delle istanze contrapposte, valutati gli atti di causa, in merito all'eccepito difetto di motivazione che tale obbligo va inquadrato nel contesto complessivo del procedimento, nell'ambito del quale si devono collocare, logicamente e giuridicamente, tutti i presupposti intesi come fatti storici che hanno presidiato l'attività procedimentale e che erano comunque storicamente conosciuti dall'interessato nell'ambito di un rapporto di causa – effetto. L'atto impugnato indica i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che ne hanno determinato l'adozione in relazione alle risultanze dell'istruttoria.
In conseguenza l'eccezione è infondata atteso che è possibile ricostruire il percorso logico giuridico seguito dall'Autorità emanante e non appaiono indecifrabili le ragioni sottese alla determinazione assunta.
Ciò posto occorre procedere alla verifica concreta del presupposto applicativo attinente al caso concreto che comporta la verifica del metodo di calcolo del valore delle aree edificabili ai fini dell'applicazione dell'IMU
e dei presupposti di imposta.
Nell'evoluzione della giurisprudenza della Suprema Corte le recenti pronunce sono tutte accomunate dal fatto di ritenere sempre la natura giuridica di area fabbricabile del terreno inserito dal Comune nello strumento urbanistico come tale a prescindere dalla sua effettiva edificabilità. Dunque la nozione di area edificabile non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli di fatto o di diritto che condizionano, in concreto, l'edificabilità del suolo.
Sotto il profilo giuridico, quindi, il terreno è e rimane area fabbricabile nonostante la presenza di detti vincoli,
i quali possono incidere soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e conseguentemente sulla base imponibile.
Ai sensi dell'art. 59, comma 1, lett. g del D.Lgs. n. 446 del 1997 i Comuni possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili. Rimane tuttavia ferma la regola stabilita dall'art. 52 del D.Lgs. n. 446/97 secondo la quale il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio. Invero l'avviso di accertamento emanato sulla base di un regolamento del
Consiglio comunale che in forza degli artt. 52 e 59 del D.Lgs. n. 446/1997, abbia indicato periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio, integra una fonte di presunzioni idonea a costituire un indice di valutazione per l'Amministrazione. Pertanto è onere del contribuente dimostrare che quei valori non sono attendibili rispetto all'annualità di imposta contestata.
Nel merito della questione concernente la potenzialità sul concetto di minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dei terreni, quindi una corretta valutazione del valore venale degli stessi, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, per un valore di stima confacente alla realtà edificatoria di un terreno, non si può non rilevare come la parte ricorrente non abbia contrapposto un'alternativa valutazione tecnica con perizia tecnica tendente a dimostrare che i valori imponibili accertati sono avulsi dal reale valore di mercato delle aree in questione. Invero i valori deliberati dall'Ente non hanno una valenza impositiva e, pertanto, ammettono sempre la prova contraria da parte del contribuente. Ciò perché la potenzialità edificatoria dell'area costituisce un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato. In particolare per le aree fabbricabili, tale valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Un dato dunque teoricamente individuale in quanto legato intrinsecamente a tutti gli elementi interni ed esterni al bene, anche solo contingenti, che comunque incidono sulla determinazione del prezzo del bene stesso. Pertanto la determinazione dell'imposta comunale presuppone l'accertamento della natura edificabile del terreno, da effettuarsi in concreto e sulla base degli strumenti urbanistici vigenti, che ne decretano l'edificabilità, con la conseguenza che in sede di commisurazione del valore venale e, dunque, di determinazione della base imponibile, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione
e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.
Sul punto da ultimo la Suprema Corte con la sentenza n. 26921/2025 ha ribadito che l'edificabilità ai fini IMU deriva direttamente dal Piano Regolatore Generale e non da atti successivi. Dunque la trasformazione di un terreno da agricolo a edificabile, in base al piano urbanistico, comporta l'assoggettamento all'IMU sulla base del valore di mercato, indipendentemente dall'effettiva possibilità di edificazione immediata o dai costi di urbanizzazione. A riguardo corre l'obbligo di rilevare che gli atti urbanistici comunali quali PRG e relative delibere sono soggetti a forme di pubblicità legale che, per la loro natura generale e normativa, si presumono conoscibili dai contribuenti e integrano essi stessi il presupposto impositivo. Atteso che non risulta in concreto pregiudicata la difesa del contribuente, è irrilevante che il Comune abbia omesso di comunicare al proprietario dell'area (soggetto passivo ai fini IMU) la sopravvenuta edificabilità prevista nel PRG, in violazione dell'art. 31, comma 20, della legge n. 289/2002. Tale mancata comunicazione non esclude che, in forza della previsione di edificabilità nel PRG del Comune, l'area debba essere considerata fabbricabile e, dunque,
l'IMU va determinata in base al valore venale in comune commercio, tenendo conto dei criteri individuati dall'art.1, comma 746 della legge n. 160/2019 (così anche il previgente art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/92).
Ne discende che l'imposta, dovendo essere commisurata al valore venale del singolo bene, deve essere determinata sulla base delle singole caratteristiche del bene stesso. Infatti se pure l'edificabilità di un'area può essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale approvato dal
Comune, il concreto valore da attribuire all'area, pur nella sua pacifica edificabilità, deve tenere conto del diverso concreto esercizio di tale potenzialità, legata alle particolari condizioni giuridiche della singola area.
Dunque il contribuente è gravato dall'onere di fornire la prova contraria, ovvero presentare elementi tecnici in grado di dimostrare il minor valore dell'area edificabile. Nel caso in esame il ricorrente non ha fornito alcuna prova concreta idonea a dimostrare un diverso valore del bene, ovvero non ha prodotto elementi tecnici idonei a superare la presunzione di congruità del valore applicato. In mancanza dell'assolvimento dell'onere probatorio gravante sulla contribuente di fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo perizia di parte) sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio.
Discende da quanto precede la decisione di cui al dispositivo.
Sussistono in ragione della peculiarità della questione, giustificate ragioni per disporre la compensazione delle spese di giudizio tra le parti costituite.

P.Q.M.

La Corte di giustizia Tributaria di I Grado di Salerno, Sez. VI, in composizione monocratica, rigetta il ricorso. Compensa le spese di giudizio tra le parti. Così deciso in Salerno il 06.02.2026 Il Giudice monocratico Dott.ssa Cervino Filomena Egidia