Sentenza n. 203/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 2, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:30 in composizione monocratica:
LABIANCA GAETANO, Giudice monocratico in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 957/2025 depositato il 18/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Lesina - Indirizzo_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 080-1389-2025 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 46/2026 depositato il 28/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: discute il ricorso e si riporta ai propri scritti difensivi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato, Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento notificatole dal Comune di Lesina in data 27 giugno 2025, a seguito di una verifica relativa all'imposta municipale (IMU) per l'anno 2019, con il quale il Comune provvedeva a recuperare € 3.310,00 per imposta, oltre sanzioni per € 993,01 ed interessi per € 322,00, dovuti in riferimento al possesso dell'area edificabile insistente sulla Indirizzo_2, dell'estensione complessiva di mq. 175, 485 e 1775 ricadenti nella zona C del P.R.G.
All'uopo, esponeva:
- che il valore complessivo di € 416.238,90 attribuito all'area in questione era frutto dell'applicazione del valore, rispettivamente, di euro 170,94 al mq. utilizzati dal Comune e desunti dalla delibera di C.C. n. 8 del
2019, di determinazione del valore delle aree edificabili ai fini IMU per l'anno 2019;
- che, nel caso di specie, la delibera richiamata, consistendo soltanto in una mera elencazione di regole generali di determinazione della base imponibile del tributo con una tabella di valori allegata e redatta dall'Ufficio tecnico comunale, non costituiva assolutamente la fonte regolamentare ai sensi dell'art. 52 del
D.Lgs 446/1997, atta ad assolvere alla funzione di delimitare il potere di accertamento del Comune al fine di prevenire il contenzioso, perché non determinava i valori venali in comune commercio delle aree edificabili;

- che, fino all'anno 2008, permanendo le stesse condizioni nell'anno 2019 (come da relazione U.T.C. del
Comune di Lesina allegata alla delibera C.C. del 2019 di determinazione del valore delle aree edificabili ai fini IMU per l'anno 2019, nella quale il tecnico affermava che nell'ultimo decennio, il territorio comunale non aveva avuto una grande trasformazione sotto il profilo urbanistico ed edilizio (anzi si era registrata una stasi del settore ed una conseguente inerzia del mercato immobiliare, con una leggera ripresa nell'ultimo triennio, ma solo nell'ambito delle quattro ristrutturazioni e di qualche sopraelevazione del patrimonio edilizio esistente….), le stesse particelle erano valutate dal Comune di Lesina applicando i prezzi a mq., rispettivamente di € 20.55 al mq. (ossia, rispettivamente il 12% del valore attualmente richiesto;

- che l'atto impugnato era viziato da carenza assoluta di motivazione, richiesta dal combinato disposto dei commi 161 e 162 dell'art.1 della legge n.296 del 2006;
- che il Comune aveva già provveduto, per i terreni in questione, ad un analogo accertamento d'ufficio e in particolare la sentenza n.1098/04/2021 emessa dalla sezione n.4 in data 14.06.2021 e depositata il
15.12.2021 (All.13) di decisione dell'analogo ricorso della ricorrente per l'anno 2015 nella quale, in linea con le innumerevoli sentenze citate, si concludeva che”…In definitiva, nel caso di specie l'allontanamento dai precedenti criteri non risulta giustificato ovvero corroborato dagli elementi di cui sopra, cosicché l'atto impugnato deve essere modificato nel senso che la pretesa erariale deve essere rimodulata in applicazione dei criteri estimativi di cui alla deliberazione n.18 del 31 marzo 2011”; sentenza confermata nelle conclusioni dalla sentenza n.108/2024 della sez. n. 3 della Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Foggia depositata il 18.01.2024 (All.16) di decisione dell'analogo ricorso per l'anno 2017 divenuta definitiva per rinuncia del Comune di Lesina al deposito dell'appello per la quale si invoca l'eccezione di giudicato esterno ricorrendone i presupposti.
Tanto premesso, chiedeva in via principale l'annullamento dell'avviso di accertamento per omesso, parziale o tardivo versamento qui impugnato in quanto illegittimo, infondato e non provato;
in via secondaria di ridurre la pretesa impositiva in funzione delle ragioni qui addotte.
Nessuno si costituiva per il Comune di Lesina.
All'udienza del 28.1.2026 la causa è stata decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene questo giudice che possano essere condivisi, siccome non contraddetti da alcun'altra risultanza contraria le determinazioni della sentenza richiamata.
Ne discende che pur essendo l'immobile era un'area edificabile inserita nel P.R.G. del Comune di Lesina sin dal 16 luglio 1997 -P.R.G., approvato definitivamente con Delibera di Giunta Regionale n.1934 del
28.12.2005 - e chiaramente soggetto al pagamento dell'I.M.U. e che la presenza di vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile, il suddetto valore non corrisponde a quello venale del bene.
Si ritiene cioè di dover giungere alle stesse conclusioni di cui alla sentenza della sentenza n.108/2024 della sez. n. 3 della Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Foggia depositata il 18.01.2024 (All.16) di decisione dell'analogo ricorso per l'anno 2017 divenuta definitiva per rinuncia del Comune di Lesina al deposito dell'appello (sentenza che si richiama in questa sede anche ai fini di cui all'art. 118 disp. Att. c.p.c.).
In detta sentenza, passata in giudicato, che costituisce pertanto un parametro orientativo, stante la mancata opposizione del comune, del valore dell'area come rideterminato dalla C.T.P., si legge che l'area può essere edificata solo in attuazione di un piano di lottizzazione che prevede la costituzione di comparti edificatori, per cui un eventuale intervento edilizio dovrebbe essere realizzato in modo unitario da più aventi titolo;
che lo stesso comune considerava il valore dei terreni soggetti al vincolo P.A.I. solo al 5%.
Ora, se è vero che la qualificazione edificatoria sussiste sin dal momento dell'inserimento dell'area nel P.R.
G. del Comune senza necessità di perfezionamento dello strumento urbanistico (il che determina un incremento di valore che giustifica la natura edificatoria ai fini fiscali, a prescindere dall'allegazione delle delibere comunali, il cui inserimento non è previsto a pena di nullità) e che l'Imu deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio (tenendo conto anche di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione, cfr. Cass. SS. UU. n. 25506/06), è altresì vero che la delibera di Giunta con cui vengono determinati periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili ai fini dell'applicazione dell'I.C.I., pur essendo atto di carattere generale, assume il valore di mera presunzione, ancorché suscettibile di prova contraria;
sul contribuente ricade l'onere di controdedurre e di offrire elementi indiziari di segno opposto rispetto alle risultanze della delibera (v. Cass.civ. Sez. V n.
16700/07).
E lo stesso comune, con delibera n. 18 del 31.3.2011 aveva deliberato che per le aree effettivamente non utilizzabili a scopo edificatorio i valori tabellari sono ridotti al 5%.
Deve inoltre considerarsi, che la rivalutazione portata dal Comune nella delibera del 2019 di determinazione di altri valori, che alcun riferimento si desume circa, l'abnorme differenza di valore tra l'annualità 2011 e quella in contestazione del 2019, attesa la indicata immutata condizione di sviluppo economico-sociale e edilizio del Comune;
e, secondo il principio affermato dalla Cassazione. con sentenza n.17248/2019, le delibere della giunta comunale che fissano i valori delle aree edificabili rappresentano «fonti di presunzioni
» utilizzabili dal giudice tributario, «ma non hanno valore imperativo, così da ammettere prova contraria;
e la Corte ritiene, che allorché nel processo il giudice ritenga raggiunta la prova, o perché fornita dall'interessato o perché comunque emergente dagli atti di causa, che a un'area edificabile non possa essere applicato il valore stimato dal comune, può disattenderlo, e procedere ad una autonoma stima, utilizzando tuttavia i parametri di legge».
Pertanto, visto che nella richiamata delibera non si ravvisa il processo logico seguito, che ha portato alla determinazione del valore di mercato inteso come "valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione", così come espressamente disposto dall'art. 5, comma 5, del Dlgs. n. 504/1992,
e che per le aree fabbricabili non può prescindere dall'attenzione alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (Cassazione Ordinanza n. 25292/2019), la Corte, a conforto della determinazione più congrua della base imponibile, in ragione della pacifica immutata condizione di mercato, ritiene in linea con altre decisioni in materia, di poter ritenere applicabile il valore determinato con la delibera n.18/2011, con l'abbattimento del valore al 5%; da tanto ne consegue l'accoglimento del motivo di ricorso, con la riduzione delle imposte richieste ai fini IMU applicando quanto determinato con la detta deliberazione.
Pertanto la Corte, in linea con un diretto precedente deciso con sentenza n.1098/2021, per IMU, annualità
2015, accoglie parzialmente il ricorso, ritendo congrua l'applicazione dei valori di cui alla delibera n.18/201; la reciproca soccombenza consente di compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie per quanto di ragione il ricorso;

compensa le spese.
Così deciso in Foggia il 28.1.2026
Il Giudice
NO BI