Sentenza n. 247/2026
Depositata il 30/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANZARO Sezione 2, riunita in udienza il 23/05/2023 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
ALCARO GIUSEPPE, Presidente
UT ON, TO
CAPOMOLLA VINCENZO, Giudice
in data 23/05/2023 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1111/2022 depositato il 10/06/2022

proposto da

Ricorrente_1 Telefono_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Sersale - Via Roma N. 14 88054 Sersale CZ
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 29816 IMU 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente: l'On.Le Commissione Tributaria Provinciale adita, in accoglimento del proposto ricorso voglia, preliminarmente accogliere la formulata istanza di sospensione cautelare, annullare in ogni sua parte l'atto impugnato, ivi compresa l'irrogazione delle sanzioni, con ogni consequenziale statuizione, anche in ordine all'accertata infondatezza di ogni pretesa dell'Ufficio, al solo fine di evitare gli atti esecutivi, o di quanto venisse al contribuente coattivamente prelevato, con rivalutazione ed interessi, anche anatocistici, come per legge. Con la condanna di controparte al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dall'esponente, per effetto dell'esecuzione dell'illegittimo provvedimento impugnato, con rivalutazione ed interessi, come per legge. Vinti onorari, indennità, spese ed accessori di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso, notificato al Comune di Sersale il 17.2.2022, a mezzo posta elettronica certificata,
Ricorrente_1, impugnava davanti a questa Corte di giustizia tributaria di primo grado l'avviso di accertamento, emanato dal suddetto Comune, n. 6907 del 19.11.2021, notificato il 21.12.2021, avente ad oggetto imposta municipale unica per l'anno 2016 e, segnatamente, la rettifica dell'imposta, versata dalla ricorrente in euro
326,00, in euro 1.030,00, in relazione alla proprietà di un terreno indicato come fabbricabile, individuato in catasto al foglio Indirizzo_1. Segnatamente, la ricorrente lamentava l'illegittimità dell'avviso di accertamento impugnato per difetto di motivazione (segnatamente, per mancata esplicitazione dei criteri utilizzati per pervenire alla determinazione dell'imposta nella misura suddetta) e, sotto altro profilo, per l'eccessivo valore attribuito al terreno, calcolato in 47,37 al mq, anziché in circa 15 euro al mq, per come stimato da un perito di fiducia della ricorrente.
Chiedeva, pertanto, che l'atto impugnato venisse annullato e il Comune resistente condannato al risarcimento del danno;
con vittoria di spese e competenze di lite, per come trascritto in epigrafe (cfr. il ricorso).
Il Comune di Sersale, malgrado la regolarità della notificazione del ricorso nei suoi confronti, non si costituiva in giudizio.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 23.5.2023, alla quale, peraltro, nessuno compariva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, deve essere dichiarata la contumacia del Comune di Sersale che, malgrado la regolarità della notificazione del ricorso nei suoi confronti, non si è costituito in giudizio.
Il ricorso è fondato, nei limiti di seguito precisati.
Non è fondato il primo motivo di ricorso, concernente il difetto di motivazione dell'avviso di accertamento impugnato, in quanto l'atto è sufficientemente motivato, avendo l'ente impositore indicato: l'imposta accertata;

l'anno di imposta;
l'immobile oggetto di accertamento e la sua natura fabbricabile;
le delibere comunali in materia e, in particolare, quella di approvazione delle aliquote, appositamente pubblicata nella gazzetta ufficiale.
D'altra parte, la ricorrente, difendendosi compiutamente nel merito, ha dimostrato di avere ben compreso il contenuto dell'avviso di accertamento ed i suoi presupposti.
Quanto al merito, deve osservarsi che, per come è stato chiarito in giurisprudenza, in tema di imposta comunale sugli immobili, l'avviso d'accertamento che faccia riferimento alla delibera della giunta comunale contenente la determinazione dei valori delle aree edificabili deve ritenersi sufficientemente motivato, in quanto richiama un atto di contenuto generale avente valore presuntivo e da ritenersi conosciuto (o conoscibile) dal contribuente, spettando a quest'ultimo l'onere di fornire elementi oggettivi sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio (cfr. Cass., sez.

6-V, n. 16620/2017).
Nel caso in esame, dalla perizia giurata prodotta dalla ricorrente emerge conferma che si tratti di area edificabile, dell'estensione complessiva di circa 2.000 mq, sita in z.t.o. C.T. (zone del territorio destinate all'espansione con destinazione d'uso residenziale, turistico – alberghiera), nonché che essa è ubicata in prossimità della strada statale 106 jonica (a circa 200 mt. di distanza), all'interno di un comparto edilizio oggetto di lottizzazione in convenzione edilizia. Quanto alla stima del valore, il perito della ricorrente ha fatto ricorso ad un procedimento analitico diretto, fondato sulla ipotesi che sul terreno venga, dapprima, realizzata e, poi, venduta una costruzione, tenendo conto degli indici edilizi della zona e del presumibile valore di mercato della costruzione realizzata e di altri fattori.
Tuttavia, il risultato ottenuto (terreno del valore di euro 14,75 al mq) non appare attendibile, in quanto risente, senza darne debita giustificazione delle eccessive decurtazioni, non adeguatamente giustificate, per: a) oneri professionali (euro 15.338,00, pari al 24% del costo di costruzione); b) profitto dell'ipotetico promotore dell'affare (per euro 21.060,00, pari al 24% delle altre spese); c) interessi passivi (per euro 7.371,00).
Al contrario, risultando congrui i valori: 1) del fabbricato finito (euro 151.558,00I, 2) dei costi diretti di costruzione (euro 63.910/00); 3) dei costi di urbanizzazione primaria e secondaria (kup e kus), per complessivi euro 20.800,00.
Il metodo, in altre parole, è, in sé, corretto, ma alcuni valori riportati, con riguardo alle voci di costo, sono eccessivi e alterano il risultato finale.
Per calcolare il valore più attendibile di un terreno edificabile, in effetti, è corretto l'utilizzo del c.d. valore di trasformazione, sottraendo dal valore di mercato i seguenti costi: 1) costi diretti di costruzione (materiali e manodopera); 2) oneri di urbanizzazione;
3) spese tecniche (per progettazione, direzione lavori e sicurezza);
4) profitto dell'imprenditore.
Il valore dell'ipotetico fabbricato costruito sul terreno, rapportato a 1.000,00 mq di superficie, è pari, come stimato dal perito di fiducia della ricorrente a circa euro 151.558,00, stimandosi, sulla base degli indici urbanistici ed edilizio del Comune di Sersale, che la costruzione possa avere una superficie totale di circa
182,60 mq.
A tale cifra devono essere dedotti, applicando i valori di prassi e secondo regole di logica ed esperienza, i seguenti costi: 1) euro 63.910/00 per costi diretti di costruzione (materiali e manodopera), per come stimato dal consulente tecnico di parte ricorrente;
2) euro 20.800,00, per oneri di urbanizzazione, per come stimati dal suddetto consulente, tenuto conto della scarsa presenza di opere di urbanizzazione nella zona;
3) euro
15.155,80 per spese tecniche (per progettazione, direzione lavori e sicurezza), pari al 10% del valore dell'immobile; 4) euro 18.944,75 per profitto dell'imprenditore, al lordo di eventuali oneri finanziari, pari al
12,5% del valore di mercato dell'immobile.
Il risultato è pari ad euro 32.747,45 per 1.000 mq di terreno, corrispondenti a 32,74 euro al mq.
Tale valore può essere considerato, sulla base dei dati disponibili, il più probabile valore di mercato del terreno oggetto di causa nel 2016.
Ne consegue che l'imposta, le sanzioni e gli interessi devono essere calcolati, applicando le aliquote comunali al valore del terreno così determinato.
Trattandosi di un'operazione matematica, non è necessario esplicitarla in sentenza.
La parziale e reciproca soccombenza sui valori del terreno rende ragione della compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte di giustizia tributaria di primo grado, disattesa ogni altra e contraria istanza, così provvede:
- dichiara la contumacia del Comune di Sersale;

- dichiara che, ai fini dell'imposta municipale unica per l'anno 2016, il terreno di proprietà di Ricorrente_1, individuato nel catasto dei terreni del Comune di Sersale al foglio Indirizzo_1, è pari ad euro 32,74 al mq;

- per l'effetto, determina l'imposta municipale unica, le sanzioni e gli interessi dovuti sulla base di tale valore e annulla, per quanto di ragione, l'avviso di accertamento impugnato;

- compensa per intero le spese di lite.
Così deciso in Catanzaro, il 23.5.2023
Il giudice relatore Il Presidente AN ZU EP RO