Sentenza n. 350/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 11, riunita in udienza il 12/01/2026 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
DE SIMONE MASSIMILIANO, Giudice monocratico in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2251/2025 depositato il 30/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Salerno
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 736 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 35/2026 depositato il 12/01/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente (memoria del 22.12.2025): “si conclude per il pieno accoglimento del ricorso, con soccombenza delle spese a carico del Resistente Ufficio, le cui condotte appaiono quantomeno approssimative e negligenti.”.
Comune di Salerno (memorie dell'11.12.2025): “- voglia l'On.le Corte adita rigettare il ricorso in quanto infondato in fatto ed in diritto, riconoscendo la debenza della pretesa tributaria dell'Ente per l'imposta IMU
2020, come determinata dall'ufficio nell'avviso di accertamento opposto, per tutte le motivazioni espresse;
- condannare controparte al pagamento delle spese del giudizio, da determinare secondo giustizia.”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, ritualmente notificato al Comune di Salerno il 18.4.2025 e depositato il 30.4.2025, la ricorrente Ricorrente_1 s.r.l., in personal del l.r.p.t. e a mezzo di procuratore costituito, ha allegato di aver ricevuto, in data 20.2.2025, la notifica dell'avviso di accertamento n. 736/2025, emesso dal Comune di Salerno per il recupero dell'I.M.U., relativa all'anno 2020, in relazione alle aree fabbricabili possedute da essa ricorrente sul territorio comunale, censite al fg. Dati_Catastali_1 e rientranti nel comparto edificatorio CR_48, del P.U.C. adottato in data 16.11.2006.
Ciò posto, ha chiesto l'annullamento dell'accertamento, formulando i seguenti motivi:
1) illegittimità dell'avviso per carenza di motivazione;

2) infondatezza, nel merito, dell'accertamento, posto che l'ente ha attribuito ai terreni in questione un valore venale di comune commercio pari ad euro 189,95 al mq, laddove, tenendo conto delle valutazioni ritraibili dall'O.M.I., dagli atti notarili (due dei quali sono stati allegati al ricorso) relativi ad unità immobiliari realizzate nella zona (e vendute ad un prezzo non superiore ad euro 1.600 al mq), nonché della particolare orografia e della collocazione periferica dell'area in questione (rione Giovi – Bottiglieri), il valore corretto non può essere superiore ad euro 82 al mq, come da perizia giurata che ha depositato.
Si è costituito in giudizio il Comune di Salerno, in data 13.5.2025, chiedendo il rigetto della domanda.
In data 11.12.2025 il Comune ha depositato memorie integrative, premettendo che un ricorso analogo, presentato dalla ricorrente in relazione all'annualità 2018, è stato già rigettato e, nel merito, insistendo nelle proprie ragioni, sul rilievo, in particolare, che il valore dei terreni in questione è stato fissato dall'ente, nella delibera n. 240/2007, partendo da una stima che tiene conto della potenzialità edificatoria dei beni e nel rispetto dei criteri indicati dall'art. 7 del Regolamento Comunale, adottato in ottemperanza alla disposizione di cui all'art. 5, comma 5 del d. lgs. n. 504/1992 (in cui si citano, come parametri, la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche).
In data 22.12.2025 parte ricorrente ha depositato memorie, insistendo nelle proprie ragioni ed eccependo, in particolare, che la stima effettuata dall'ente impositore nel 2007 si appalesa siccome erronea, sia per la mancata considerazione del marcato aumento dei costi che ha caratterizzato il settore dell'edilizia dal 2007 al 2020, sia per la non adeguatezza del metodo di stima, che parte da un valore del “costruito” identico per tutto il territorio comunale, ignorando che, nel corso di circa tre lustri, si sono manifestate importanti differenze di valore tra zona e zona e che la zona de quo (rione Giovi) ha sicuramente perso appeal rispetto alle altre.
La ricorrente ha anche depositato copia degli accordi stragiudiziali con cui il Comune, in separati contenziosi relativi ad altre aree, ha ammesso una rivalutazione al ribasso del valore del terreno.
All'udienza del 12.1.2026 la causa è stata decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ciò premesso, il ricorso è fondato e va accolto.
In particolare, osserva la Corte che grava sul contribuente l'onere di provare, in coerenza con il principio enunciato dall'art. 2697 c.c., i fatti modificativi della pretesa esercitata dall'Ufficio, mediante l'allegazione degli elementi di fatto in grado di incidere negativamente sulla stessa, senza che in ciò egli possa sperare di essere sostituito da un apprezzamento discrezionale operato d'ufficio dal giudice, dato che anche nel giudizio tributario il giudice è vincolato a pronunciare la propria decisione iuxta alligata et probata partium.
L'art. 7, comma 5-bis del d. lgs. n. 546/1992, invero, stabilisce che “L'amministrazione prova in giudizio le violazioni contestate con l'atto impugnato. Il giudice fonda la decisione sugli elementi di prova che emergono nel giudizio e annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni.”. Naturalmente, così come nel processo civile, rimane salva, anche in sede di contenzioso, la validità delle presunzioni, legali o semplici, previste dalla normativa sostanziale, non potendosi ammettere, in quanto paradossale, l'ipotesi per cui l'A.F. possa avvalersi di tali metodologie solo in sede amministrativa, dovendo abdicare all'uso delle stesse al solo sorgere di un contenzioso.
Orbene, nel caso che occupa l'Ufficio si è limitato a versare in atti la relazione di stima allegata alla delibera n. 240 del 2007, redatta dall'U.T.C., nella quale il valore complessivo standard di un fabbricato, per l'intero territorio comunale, è stato ricavato partendo dal costo di produzione stabilito dalla delibera di G.R. n. 786 del 16.6.2006 - che fissa il costo per interventi di nuova edificazione relativi all'edilizia residenziale pubblica agevolata e sovvenzionata, determinando il costo base (C.B.N.) per interventi di nuova edificazione in 535,00
€/mq – e applicando una serie di successivi incrementi percentuali, così pervenendo ad un valore finale di
3.164,14 €/mq. Il valore dei suoli, anch'esso omogeneo per tutto il territorio comunale, è stato poi determinato in 632,83 €/mq, pari al 20% di tale importo. L'unico correttivo legato alla collocazione dei terreni è l'indice edificatorio, che, per le zone periferiche, è stato determinato in 0,3 punti, così pervenendosi al valore finale di 189.85 €/mq (632,83 €/mq X 0,3).
L'operazione di calcolo in questione non appare totalmente satisfattiva dei parametri indicati dalla legge
(individuati, come detto in: zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche) e, inoltre, è individualizzata solo a grandi linee rispetto all'area specifica (definita “periferica”, con indice edificatorio pari a 0,3); tale valutazione, peraltro,
è stata contestata dal perito di parte con considerazione che appaiono convincenti, dato che l'ausiliario ha determinato il valore del terreno sulla base di una stima specifica e, specialmente, ricavata partendo dai valori dell'O.M.I., strumento che, nel 2007 offriva ancora un quadro estremamente grezzo dello stato dell'arte delle negoziazioni immobiliari ma che, alla data odierna, è, ormai, considerato un valido indicatore del valore immobiliare delle singole aree.
Stante l'obiettiva incertezza della controversia, sussistono gravi ed eccezionali motivi per compensare le spese.

P.Q.M.

accoglie il ricorso e compensa le spese.