Sentenza n. 112/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FIRENZE Sezione 4, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
FANUCCI MASSIMO GINO, Presidente e Relatore
MODENA MARCO, Giudice
VISCONTI GIUSEPPE, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1159/2024 depositato il 17/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Firenze - Via Santa Caterina D'Alessandria N. 50129 Firenze FI
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024F10091612 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 20/2026 depositato il 13/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/ come in atti.
Resistente/ come in atti. Ricorso iscritto al n. 1159/24 R.G.R., proposto da:
La Sig.ta Ricorrente_1 rappresentata e difesa dagli Avv.ti Difensore_1 (C.F. CF_Difensore_1) e Difensore_2 (C.F. CF_Difensore_2) - i quale dichiarano di volere ricevere le comunicazioni agli indirizzi pec Email_1 e Email_3. Email_3 e al fax Telefono_1 - elettivamente domiciliata fisicamente presso i medesimi in Indirizzo_1, Firenze (Studio Legale Associazione_1) e digitalmente alle suddette pec, come da procura alle liti in calce ed unita al presente atto contro]
Ricorrente

contro

Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio di Firenze, in persona del Direttore pro tempore, con sede in Via Santa Caterina D'Alessandria n. 23, Firenze,
Resistente
La signora Ricorrente_1 è l'attuale proprietaria dell'unità immobiliare sita in Comune di Rignano sull'Arno (FI), Indirizzo_2, contraddistinta al Catasto Edilizio Urbano al Atti_Catastali_1 Atti_Catastali_1, per acquisto dalla medesima fattone con atto di compravendita ai rogiti notaio Nominativo_1 in data 20 luglio 2023 (repertorio n. 30402 raccolta 14339).
La ricorrente ha acquistato tale immobile al preciso fine di destinarlo, per esigenze familiari, a pertinenza della propria abitazione sita in Indirizzo_3, Rignano sull'Arno.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato all'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio di Firenze depositato in data 17.10.2024, la Sig.ra Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di accertamento catastale/avviso di classamento in epigrafe, deducendone l'illegittimità sotto vari profili di fatto e di diritto.
Oggetto della controversia sono i dati censuari, categoria e classe, di una unità immobiliare urbana posta nel comune di Rignano Sull'Arno (FI) ed identificata al Nuovo Catasto Edilizio Urbano di detto comune nel
Atti_Catastali_1 categoria C/1, classe 1, consistenza 27 mq, rendita € 461,56.
Il ricorrente ha esposto che l'unità immobiliare per cui è causa è adibita a negozio, da trasformare come locale di deposito.
Ha rappresentato di aver presentato, in data 10.07.2023, dichiarazione di variazione catastale mediante procedura CF, proponendo il classamento (in Cat. C2, Cl. 1, mq. 39 di € 136,96), che venivano accertati in categoria C1, classe 1, cons. 27 mq. e rendita catastale pari a € 461,56, in ragione:
○ della superficie utile complessiva di mq 39;
○ della distribuzione interna dei vani (come da planimetria allegata);
○ dello stato manutentivo;

○ della localizzazione in zona;
○ del confronto con unità similari presenti nello stesso fabbricato/ambito censuario.
L'Ufficio Provinciale – Territorio, con l'atto impugnato, ha proceduto ad attribuire all'unità immobiliare la categoria C1, classe 1 e rendita catastale di € 461,56, superiore a quella proposta, sul presupposto di una migliore qualità edilizia e di una maggiore redditività potenziale, richiamando genericamente i parametri di zona e la qualità delle finiture.
Il contribuente ha quindi dedotto che l'avviso di classamento sarebbe:
○ carente e/o insufficiente di motivazione, in violazione dell'obbligo di indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa;

○ fondato su una valutazione tecnico–estimativa non aderente alle reali caratteristiche dell'immobile, come emergenti dagli allegati CF, dalle planimetrie storiche (2011, 2023) e dalla documentazione fotografica;

○ eventualmente illegittimo per mancata effettuazione di un sopralluogo o per difetto di contraddittorio in sede di attribuzione della rendita, ove dedotto.
Ha chiesto pertanto l'annullamento dell'atto, con conferma della rendita proposta (ovvero con determinazione giudiziale di una rendita inferiore) e la condanna dell'Agenzia resistente alle spese di lite.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio, depositando controdeduzioni in data
25 novembre 2024 (Prot. n. 2024/283744) e chiedendo il rigetto del ricorso perché infondato.
L'Ufficio ha sostenuto che:
○ l'avviso sarebbe adeguatamente motivato, contenendo l'indicazione dei dati oggettivi dell'immobile
(ubicazione, consistenza, categoria, classe) e il riferimento ai parametri di classamento vigenti per la zona censuaria;

○ la rendita attribuita deriverebbe da una corretta applicazione dei criteri catastali, tenendo conto dello stato edilizio, del contesto urbano e del confronto con altre unità similari;

○ la documentazione CF avrebbe natura meramente propositiva e non vincolante per l'Ufficio, che mantiene il potere–dovere di verificare e rettificare la rendita, anche dopo il decorso dell'anno di cui al
D.M. 19 aprile 1994 n. 701;
○ il contribuente non avrebbe fornito prova idonea a dimostrare che il classamento attribuito eccede i parametri medi e non rispecchia le reali caratteristiche dell'immobile, limitandosi a contestazioni generiche.
Acquisite le produzioni documentali delle parti, ivi comprese le dichiarazioni CF, le planimetrie catastali, le visure storiche e la corrispondenza intercorsa, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 13 gennaio 2026, con discussione orale e conclusioni come da verbale.

2.3 Motivi di ricorso del contribuente
Il ricorso è affidato, nella sostanza, ai seguenti motivi:
○ violazione e falsa applicazione dell'art. 74 L. 21 novembre 2000 n. 342 e della disciplina in materia di attribuzione e rettifica della rendita catastale, nonché eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei presupposti di fatto;
○ violazione dell'obbligo di motivazione dell'atto di classamento, in quanto l'avviso si limiterebbe a riportare i dati identificativi e la nuova rendita, senza esplicitare i criteri di valutazione adottati e senza alcun raffronto con la rendita proposta e con gli elementi tecnici CF;

○ violazione dei criteri di coerenza del classamento rispetto alle caratteristiche oggettive dell'immobile (superficie, posizione, stato manutentivo, destinazione, qualità costruttiva), come emergenti dalle planimetrie e dalla documentazione prodotta, con eccessivo innalzamento della categoria/classe e conseguente sovrastima della rendita;

○ eventuale violazione del contraddittorio endoprocedimentale, ove lamentata, per mancata convocazione del contribuente o mancato sopralluogo, nonostante il carattere valutativo dell'atto.

2.4 Difese dell'Agenzia delle Entrate / Territorio
L'Ufficio, con le controdeduzioni, ha chiesto il rigetto del ricorso, rilevando che:
○ l'atto impugnato rientra tra quelli autonomamente impugnabili ai sensi dell'art. 19, comma 1, lett. f),
D.Lgs. 31 dicembre 1992 n. 546, concernenti consistenza, classamento e attribuzione della rendita catastale, e sarebbe stato ritualmente notificato al contribuente, da cui decorre il termine per l'impugnazione;
○ l'avviso rispetterebbe l'obbligo di motivazione, in quanto, specie nelle ipotesi di semplice rettifica della rendita proposta con CF senza contestazione degli elementi fattuali dichiarati, sarebbe sufficiente indicare i dati oggettivi dell'immobile (categoria, classe, vani/superficie, zona censuaria) e la rendita attribuita, atteso che la differenza rispetto alla proposta deriva da una differente valutazione tecnica del valore economico;

○ il contribuente, pur contestando il quantum della rendita, non avrebbe offerto una dimostrazione tecnica contraria specifica (anche mediante perizia di parte o analitico confronto con immobili similari), limitandosi a richiamare genericamente la propria CF e le planimetrie;

○ la rendita attribuita sarebbe coerente con il classamento di altre unità immobiliari similari nella medesima zona e tipologia, nel rispetto del principio di omogeneità di trattamento;

○ l'Ufficio mantiene il potere di riesame e rettifica dei propri atti di classamento e rendita, anche oltre il termine di un anno dalla presentazione della CF, trattandosi di termine ordinatorio e non perentorio.

3. Considerato in diritto

3.1 Oggetto del giudizio e atti impugnabili
La controversia ha ad oggetto esclusivamente la legittimità dell'avviso di accertamento catastale/avviso di classamento con cui l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale – Territorio ha attribuito all'unità immobiliare di proprietà del ricorrente una determinata categoria e rendita catastale, in rettifica della rendita proposta.
Rientrano tra gli atti autonomamente impugnabili innanzi alla Corte tributaria, ai sensi dell'art. 19, comma
1, lett. f), D.Lgs. 546/1992, quelli relativi, tra l'altro, al classamento delle singole unità immobiliari urbane e all'attribuzione della rendita catastale, nonché gli atti di diniego della variazione catastale richiesta dal contribuente.
Inoltre, gli atti comunque attributivi o modificativi di rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti intestatari della partita catastale;
da tale notifica decorre il termine per proporre ricorso, ferma restando la possibilità di utilizzare la rendita notificata per le annualità ancora accertabili.

3.2 Natura ed efficacia del classamento e della rendita catastale
Il classamento e l'attribuzione o rettifica della rendita catastale costituiscono atti presupposti rispetto ai successivi provvedimenti impositivi fondati sul valore catastale (IMU/ICI, imposta di registro con meccanismo “prezzo–valore”, ecc.) e, una volta divenuti definitivi, vincolano tanto il contribuente quanto l'ente impositore.
Per i tributi determinati su base catastale, il provvedimento di classamento/rendita, se non impugnato nei termini, acquista stabilità e non può essere rimesso in discussione in via incidentale nell'ambito di controversie aventi a oggetto gli atti impositivi che su di esso si fondano.

3.3 Procedura CF, rendita proposta e poteri di rettifica dell'Ufficio
La procedura CF consente ai possessori di unità immobiliari urbane di nuova costruzione o oggetto di variazione di presentare all'Ufficio le dichiarazioni catastali, proponendo categoria, classe e rendita da attribuire ai beni, che viene iscritta in catasto come “rendita proposta”.
L'Ufficio, entro un anno dalla presentazione della CF, può procedere alla determinazione e notifica della rendita definitiva, avvalendosi dei propri poteri di accertamento, anche a campione;
la rendita così attribuita corregge quella proposta ed ha efficacia retroattiva al momento della presentazione.
Tuttavia, il termine annuale assegnato all'Ufficio non ha natura perentoria, ma meramente ordinatoria, sicché l'Amministrazione conserva il potere di riesame e rettifica dei propri atti di classamento e rendita anche successivamente, purché la rettifica sia adeguatamente motivata sulla base degli elementi rilevati, anche tramite sopralluogo, con garanzia del contraddittorio con il contribuente.
Il contribuente, dal canto suo, può a sua volta presentare nuove dichiarazioni CF di variazione o rettifica per correggere errori ed omissioni, atteso che la rendita catastale ha efficacia pluriennale e non è definitivamente cristallizzata, potendo formare oggetto di istanze di variazione, rettifica o correzione.

3.4 Obbligo di motivazione degli atti di classamento e onere della prova
Tra i requisiti dell'atto impositivo/provvedimentale, centrale è la motivazione, che deve consentire al contribuente di conoscere i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa, per valutare se impugnare e per delimitare la materia del contendere nel giudizio.
Tale principio si applica anche agli avvisi di classamento, che integrano atti di accertamento di natura valutativa: la giurisprudenza ha chiarito che non è sufficiente la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'Ufficio e della classe attribuita, dovendo essere esplicitati gli elementi che giustificano la diversa valutazione rispetto a quella proposta dal contribuente, salvo il caso in cui l'Ufficio si limiti a recepire, senza contestazioni fattuali, gli elementi indicati nella CF e la rettifica riguardi soltanto una diversa stima del valore economico dei beni.
In particolare:
○ quando l'Ufficio non disattende i dati oggettivi dichiarati in CF (superficie, destinazione, numero vani, piano, ecc.) e la differenza tra rendita proposta e rendita attribuita deriva solo da una diversa valutazione tecnica del valore economico, la giurisprudenza ha ritenuto sufficiente, ai fini motivazionali, la mera indicazione dei dati di classamento (categoria, classe, consistenza) e della rendita attribuita;

○ se, invece, l'Ufficio contesta o valuta diversamente gli elementi di fatto (ad es. superficie, variazioni interne, uso effettivo, stato manutentivo), la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa e delimitare l'oggetto del contenzioso. Più in generale, la motivazione dell'atto non può essere integrata in corso di causa dall'Ufficio: essa deve risultare dall'atto impugnato e dagli eventuali documenti a esso specificamente richiamati, allegati o comunque conosciuti dal contribuente.
L'onere di provare che i documenti richiamati fossero conosciuti dal contribuente grava sull'Amministrazione finanziaria;
il rinvio a documenti non allegati né comunicati, se non noti per altra ragione (ad esempio processo verbale di constatazione notificato), non può colmare le carenze motivazionali.
Quanto all'onere della prova nel merito del classamento, l'Ufficio deve fornire elementi adeguati a sorreggere la nuova rendita, anche attraverso parametri di zona e confronti con unità similari, mentre il contribuente, ove intenda contestare la correttezza della rendita, è tenuto a fornire prova contraria (ad esempio tramite documentazione catastale, planimetrie, confronti con immobili similari, perizie di parte) della incongruità del classamento rispetto alle condizioni oggettive dell'immobile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

3.5 Valutazione del caso concreto alla luce degli allegati CF e catastali.
Nel caso in esame, dall'esame congiunto dell'atto impugnato, delle dichiarazioni CF, delle planimetrie catastali allegate e delle visure storiche emergono i seguenti elementi:
○ con l'avviso di accertamento oggetto di impugnativa l'Agenzia delle Entrate non ha condiviso il classamento catastale (e la rendita) proposti con riferimento all'unità immobiliare di proprietà della ricorrente e descritta in epigrafe, ritenendo la medesima da ricondurre alla Categoria “C/1” anziché alla
Categoria “C/2”. L'Agenzia ha quindi rettificato il classamento dell'unità immobiliare rispetto a quello proposto dal contribuente.
○ In particolare l'Ufficio, ai fini del classamento, si è limitato ad affermare che “[...] l'assegnazione della categoria C1 “negozi e botteghe” è stata effettuata in base alla destinazione ordinaria propria dell'unità immobiliare risultante dalle sue caratteristiche costruttive [...] e con riferimento al classamento delle altre UIU che presentano caratteristiche simili nella zona riscontrate nelle contigue e limitrofe particelle 1,4,98”.
○ Vero è, invece, che proprio le unità immobiliari limitrofe censite nella categoria C/1 prese a confronto dall'Ufficio nell'avviso di accertamento e ritenute simili a quella di proprietà dell'odierna ricorrente sono, poi ed invece, intrinsecamente ed estrinsecamente diverse da quest'ultima.
○ La consistenza e le caratteristiche dell'unità immobiliare di proprietà della signora Ricorrente_1 sono infatti ben lontane, come sostenuto dalla ricorrente, da quelle delle unità immobiliari citate dall'Agenzia delle Entrate (vds. ad esempio, consistenza dell'unità immobiliare richiamata e identificata al Att_cat_2, Att_cat_2): il piccolo locale di proprietà della ricorrente risulta infatti idoneo alla destinazione “uso magazzino” indicata nel CF, essendo peraltro del tutto coerente con la destinazione mista dell'intero edificio all'interno del quale è situato (Atti_Catastali_1).
○ Dal che il giudizio reso nel provvedimento impugnato risulta del tutto erroneo, posto che richiama e si fonda su unità immobiliari ben diverse da quella oggetto del presente giudizio per consistenza e caratteristiche, sia intrinseche che estrinseche.
○ L'unità immobiliare de qua presenta dimensioni inidonee allo svolgimento di qualsivoglia attività commerciale aperta al pubblico, avendo viceversa caratteristiche tali da doversi assimilare a pertinenza
(locale magazzino, ripostiglio, uso sbratto, cantina, ecc.) di un negozio e come tale da classificarsi, come correttamente avvenuto con il CF presentato e contestato, nella Categoria C/2.
○ Ne consegue, dunque, l'illegittimità dell'impugnato avviso di accertamento in quanto l'Agenzia delle
Entrate, anziché verificare le caratteristiche specifiche e concrete dell'unità immobiliare, ha dato per presupposto l'esistenza di un locale classificabile nella Categoria C/1 facendo un generico e astratto riferimento a unità immobiliari del tutto non assimilabili a quella in esame.
○ l'unità immobiliare presenta una destinazione prevalente di magazzino, con superficie/massimale di
39 mq;

○ la CF presentata dal contribuente in data 10.07.2023 ha proposto il classamento in categoria
C/2, classe 1, con rendita pari a € 136,96 su base di elementi oggettivi (vani, superficie, ubicazione) che non risultano essere stati espressamente contestati dall'Ufficio;
○ l'avviso impugnato indica la nuova categoria C1, classe 1 e rendita di € 461,56, ma si limita a un generico richiamo ai parametri di zona e alla “migliore qualità edilizia” del bene, senza specificare in cosa tali elementi differiscano, in concreto, da quelli indicati nella CF e risultanti dalle planimetrie;

○ non risultano, dal tenore dell'atto, puntuali riferimenti a sopralluoghi, rilievi metrici, comparazioni con immobili campione specificamente individuati, né a documenti allegati all'atto o notificati contestualmente.
Alla luce di ciò, la motivazione dell'avviso appare, nel caso concreto, insufficiente a rendere intellegibili al contribuente le ragioni della diversa valutazione operata dall'Ufficio, non essendo state specificate le circostanze di fatto (es. superiore pregio, particolari finiture, migliore esposizione, diversa effettiva destinazione) che giustificherebbero il salto di categoria/classe o l'aumento della rendita rispetto alla proposta.
Tale carenza motivazionale non può essere sanata mediante le deduzioni svolte dall'Ufficio in giudizio, atteso che la motivazione dell'atto non è integrabile in corso di causa.
Parallelamente, gli allegati tecnici prodotti dal contribuente (CF, planimetrie, visure) risultano coerenti tra loro e non disattesi in punto di fatto dall'Ufficio, che non ha indicato in modo specifico quali elementi oggettivi sarebbero stati erroneamente dichiarati.
Ne consegue che l'atto impugnato risulta viziato sotto il profilo motivazionale, oltre che per difetto di istruttoria, con conseguente illegittimità del classamento e della rendita ivi attribuiti.

3.6 Effetti dell'annullamento e determinazione della rendita
L'accertata illegittimità dell'avviso di classamento comporta l'annullamento dell'atto impugnato.
Il Collegio ritiene, alla luce della documentazione in atti, che la rendita proposta dal contribuente con
CF, pari a € 136,96 rispetto ad € 461,56 rideterminati dall'Ufficio, sia coerente con le caratteristiche oggettive dell'immobile e con il quadro catastale di zona, non essendo stati forniti dall'Ufficio elementi concreti contrari.
Pertanto, in applicazione dei principi in tema di classamento e rendita catastale, va disposto l'annullamento dell'atto impugnato, con conferma della rendita precedentemente iscritta/proposta, restando salva la facoltà dell'Amministrazione di procedere, ove ne ricorrano i presupposti di legge e con congrua motivazione, a nuovo eventuale riesame. Dichiara applicabile, ai fini catastali e ai fini dei tributi immobiliari, la rendita catastale già vigente anteriormente all'atto annullato / la rendita proposta dal contribuente con dichiarazione CF presentata in data
10.07.2023 e pari a € 136,96.
Le spese di lite possono essere compensate in considerazione della particolarità della questione trattata.
Conclusivamente, pertanto,

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Firenze accoglie il ricorso. Spese di lite compensate.