Sentenza n. 2127/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 14, riunita in udienza il 23/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
ACETO ALDO, Presidente
D'AL FABRIZIO, Relatore
GALLO GIANFRANCO, Giudice
in data 23/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 19512/2024 depositato il 30/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma - Via Ostiense 131 L 00154 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 301440 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 301443 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 301444 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 661/2026 depositato il
26/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell'ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)
Resistente: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell'ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con il ricorso in epigrafe, la parte ricorrente, Ricorrente_1, rappresentata e difesa come in atti, ha impugnato i seguenti tre avvisi di accertamento esecutivi in rettifica notificati con unico invio a mezzo del servizio postale in data 10.10.2024:
- n. 301440 emesso dal Dirigente del Dipartimento Risorse Economiche di Roma Capitale il 23.09.2024, avente a oggetto l'Imposta Unica Comunale (IUC) – IMU per l'anno 2019;
- n. 301443 emesso dal Dirigente del Dipartimento Risorse Economiche di Roma Capitale il 23.09.2024, avente a oggetto l'Imposta Unica Comunale (IUC) – IMU per l'anno 2020;
- n. 301444 emesso dal Dirigente del Dipartimento Risorse Economiche di Roma Capitale il 23.09.2024, avente ad oggetto l'Imposta Unica Comunale (IUC) – IMU per l'anno 2021.
Parte ricorrente ha dedotto di essere proprietario di 14 immobili in tre distinti edifici, in Roma, di alcuni titolare per l'intero e di altri pro quota.
A tali edifici si riferiscono gli avvisi di accertamento riferiti agli anni 2020, 2021 e 2022, che richiedono delle differenze tra il tributo versato e quanto asseritamente dovuto.
In ognuno dei predetti atti l'Ufficio accertatore ha elencato gli immobili di proprietà del ricorrente con le rendite utilizzate dallo stesso (“Prospetto immobili dichiarati”), in un secondo prospetto ha indicato le rendite assunte dall'Ufficio quale base imponibile per i conteggi (“Prospetto immobili accertati”), all'esito dei quali sono riportati nel terzo prospetto gli importi dell'IMU come rideterminati (“Prospetto IMU dovuta”).

2. Parte ricorrente deduce che tali atti impositivi contengono, a detta del ricorrente, degli errori di calcolo e non tengono conto di alcune circostanze rilevanti ai fini del credito tributario e, in particolare, che:
a) per alcuni degli immobili, a seguito della revisione generale degli estimi dell'anno 2013, è stato presentato ricorso, accolto dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma con sentenza n. 593/30/2016 del
18.10.2016 divenuta definitiva a seguito della decisione n. 19307/2020 pronunciata dalla Corte di Cassazione il 16/09/2020, ma che questa circostanza è stata recepita dall'Ufficio del Territorio solamente con decorrenza
10.01.2024 mentre, in attuazione della suddetta pronuncia, avrebbe dovuto effettuare i calcoli delle imposte dovute con le rendite originarie sin dal 2014;
b) l'Ufficio in sede di accertamento non ha considerato che diversi immobili erano locati in regime di canone concordato, benchè tutti i contratti di locazione siano stati regolarmente registrati e, quindi, l'Ufficio era in condizione di determinare la corretta tassazione anche in virtù delle dichiarazioni annuali ritualmente effettuate dal contribuente.
Segue nel ricorso una disamina delle posizioni dei singoli immobili incisi dagli atti impugnati che si riporta:
“1) Indirizzo_1, p. T e S1 percentuale di possesso 25%
Per questo immobile, ed è l'unico, il contribuente ha effettivamente errato nel conteggiare l'imposta utilizzando una rendita inferiore non più attuale. Per effetto di tale errore sono state corrisposte euro 1030,36 in meno rispetto a quanto dovuto per l'anno
2019 ed euro 1108,13 per ognuno degli anni 2020 e 2021, somme che il contribuente provvederà a versare previa compensazione con i maggiori importi corrisposti.
2) Indirizzo_2 p. 1 percentuale di possesso 100%
L'Ufficio non ha tenuto conto della sentenza resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma n.
593/30/2016 del 18.01.2016 con la quale era stato annullato l'Accertamento catastale dell'anno 2013 riportando la rendita a quella preesistente. Tale sentenza è stata da ultimo confermata dalla Corte di
Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020. L'Ufficio del Territorio ha recepito questa variazione ma solamente a far data dal 10.01.2024. La rendita da utilizzare per i conteggi del 2019, 2020 e 2021 è invece quella ante 2013 come indicata dal contribuente. L'immobile, inoltre, era locato a canone concordato.
3) Indirizzo_3, p. 1, int. 1 percentuale di possesso 25%
L'Ufficio non ha tenuto conto della sentenza resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma n.
593/30/2016 del 18.01.2016 con la quale era stato annullato l'Accertamento catastale dell'anno 2013 riportando la rendita a quella preesistente. Tale sentenza è stata da ultimo confermata dalla Corte di
Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020. L'Ufficio del Territorio ha recepito questa variazione ma solamente a far data dal 10.01.2024. La rendita da utilizzare per i conteggi del 2019, 2020 e 2021 è invece quella ante 2013 come indicata dal contribuente.
4) Indirizzo_4, p. T percentuale di possesso 25%
Il contribuente ha utilizzato per determinare l'imposta dovuta la stessa rendita catastale indicata anche dall'Ufficio (euro 9244,58).
5) Indirizzo_5, p.T-1 percentuale di possesso 25%
L'Ufficio non ha tenuto conto della sentenza resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma n.
593/30/2016 del 18.01.2016 con la quale era stato annullato l'Accertamento catastale dell'anno 2013 riportando la rendita a quella preesistente.
Tale sentenza è stata da ultimo confermata dalla Corte di Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020.
L'Ufficio del Territorio ha recepito questa variazione ma solamente a far data dal 10.01.2024. La rendita da utilizzare per i conteggi del 2019, 2020 e 2021 è invece quella ante 2013 come indicata dal contribuente.
6) Indirizzo_5, p.3 percentuale di possesso 100%
L'Ufficio non ha tenuto conto della sentenza resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma n.
593/30/2016 del 18.01.2016 con la quale era stato annullato l'Accertamento catastale dell'anno 2013 riportando la rendita a quella preesistente. Tale sentenza è stata da ultimo confermata dalla Corte di
Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020. L'Ufficio del Territorio ha recepito questa variazione ma solamente a far data dal 10.01.2024. La rendita da utilizzare per i 5 conteggi del 2019, 2020 e 2021 è invece quella ante 2013 come indicata dal contribuente. L'immobile, inoltre, era locato a canone concordato.
Circostanza, questa, che consente di ridurre l'imposta dovuta nella misura del 75%.
7) Indirizzo_5, p. 4 percentuale di possesso 100%
Il contribuente ha la propria residenza in questo immobile pertanto nulla deve a titolo di IMU.
Tra l'altro l'Ufficio non ha tenuto conto della sentenza resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma n. 593/30/2016 del 18.01.2016 con la quale era stato annullato l'Accertamento catastale dell'anno 2013 riportando la rendita a quella preesistente. Tale sentenza è stata da ultimo confermata dalla Corte di
Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020. L'Ufficio del Territorio ha recepito questa variazione ma solamente a far data dal 10.01.2024.
8) Indirizzo_5, p. 1 percentuale di possesso 100%
Il contribuente ha utilizzato per determinare l'imposta dovuta la stessa rendita catastale indicata anche dall'Ufficio (euro 1418,97). Tuttavia l'Ufficio non ha tenuto conto del fatto che l'immobile era all'epoca locato con canone concordato. Circostanza, questa, che consente di ridurre l'imposta dovuta nella misura dell'75%.
9) Indirizzo_5, p. 2 percentuale di possesso 100%
L'Ufficio non ha tenuto conto della sentenza resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma n.
593/30/2016 del 18.01.2016 con la quale era stato annullato l'Accertamento catastale dell'anno 2013 riportando la rendita a quella preesistente. Tale sentenza è stata da ultimo confermata dalla Corte di
Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020. L'Ufficio del Territorio ha recepito questa variazione ma solamente a far data dal 10.01.2024.
L'Ufficio, inoltre, non ha tenuto conto del fatto che l'immobile era all'epoca locato a canone concordato.
10) Indirizzo_5, p. 4, i. 9 percentuale di possesso 100%
Per l'Ufficio trattasi di prima casa del contribuente e quindi nulla imputa a titolo di imposta. Tuttavia il contribuente ha versato la IMU dovuta come se l'immobile fosse a disposizione versando euro 1024,33 per l'anno 2019, euro 1101,63 per l'anno 2020 ed euro 1101,63 per l'anno 2021 sempre tenendo conto della sentenza resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma n. 593/30/2016 del 18.01.2016 con la quale era stato annullato l'Accertamento catastale dell'anno 2013 riportando la rendita a quella preesistente. Tale sentenza è stata da ultimo confermata dalla Corte di Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020.
11) Indirizzo_6, p. T percentuale di possesso 25%
Per l'Ufficio trattasi di pertinenza della prima casa del contribuente e quindi nulla imputa a titolo di imposta.
Tuttavia il contribuente ha versato la IMU dovuta come se l'immobile fosse a disposizione versando euro
945,10 per il 2019, euro 1016,43 per il 2020 ed euro 1016,43 per il 2021, somme in effetti non dovute.
12) Indirizzo_7, p.T percentuale di possesso 25%
Il contribuente ha utilizzato per determinare l'imposta la stessa rendita catastale indicata anche dall'Ufficio
(euro 2033,81) versando le somme dovute.
13) Indirizzo_8, p.T percentuale di possesso 25%
Il contribuente ha utilizzato per determinare l'imposta la stessa rendita catastale indicata anche dall'Ufficio
(euro 3658,58) versando le somme dovute
14) Indirizzo_5, p. T – S1 percentuale di possesso 25%
Il contribuente ha utilizzato per determinare l'imposta la stessa rendita catastale indicata anche dall'Ufficio
(euro 8365,31) versando le somme dovute.

3. Si è costituita in giudizio Roma Capitale. Quest'ultimo Ente ha rilevato che:
a) Per quanto riguarda le rendite utilizzate dall'ente impositore per la liquidazione dell'imposta:
“Relativamente alle rendite utilizzate per la liquidazione del tributo, quanto addotto trova riscontro nella richiamata sentenza della Corte di Cassazione n. 19307/2020, pertanto, in questa sede l'Ufficio riconosce la fondatezza della eccezione sollevata dall'odierno Ricorrente e presta acquiescenza a quanto da esso eccepito e provvederà agli adempimenti successivi con l'emissione di nuovi provvedimenti.
In specie:
- per gli immobili identificati ai Dati_catastali_1 (progressivi nn. 2, 3 e 4 del prospetto dell'accertato); Dati_catastali_2 (progressivi nn. 5, 6, 7, 9 e 10 del prospetto dell'accertato) saranno ripristinate le rendite ante rettifica ai sensi dell'art.1 comma 335 legge
311/2004 di cui all'accertamento catastale RM1065236 del 15/11/2013”.
b) Per ciò che concerne la riduzione dell'imposta del 25% prevista per gli immobili locati con contratto a canone concordato: “L'odierno Ricorrente, inoltre, eccepisce che l'Ufficio in sede di accertamento non ha considerato che diversi immobili erano locati ed alcuni anche in regime di canone concordato. In proposito appare tuttavia il caso di osservare che, al momento della notifica degli avvisi di accertamento impugnati, risulta che controparte non abbia ritenuto opportuno presentare istanza di autotutela con la richiesta all'Ente impositore, sulla base dei contratti di locazione esistenti, di revisione degli atti medesimi. La scrivente
Amministrazione, pertanto, provvederà all'esame dei contratti di locazione depositati in giudizio dal sig.
Ricorrente_1 al fine di verificare le affermazioni di parte avversa.
In altri termini, l'Ente impositore, previa verifica della fondatezza della documentazione prodotta e della ricorrenza della sussistenza di tutti i requisiti necessari per il riconoscimento delle agevolazioni richieste, procederà a ricalcolare l'imposta IMU effettivamente dovuta per le annualità 2019, 2020 e 2021 così come richiesto dall'odierno ricorrente.
Tuttavia, come è noto, l'onere della prova grava in capo al contribuente ogniqualvolta viene invocata una normativa di carattere sostanzialmente agevolativo, è il contribuente medesimo che deve denunziare e dunque provare la ricorrenza dei presupposti di fatto che alleviano il proprio prelievo fiscale, considerato che l'Ente Impositore non ha l'onere di accertare il verificarsi di eventi che giovano alla controparte (Cass. ex multiis Sez. Tributaria Sent. 12989 del 4 giugno 2007)”.

4. All'udienza del 23 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

5. Il ricorso si palesa parzialmente fondato e, di conseguenza, gli atti gravati devono essere parzialmente annullati nei termini che seguono.
Parte ricorrente ha chiesto l'annullamento dei tre atti avvisi di accertamento esecutivi in rettifica gravati, relativi alle annualità 2019, 2020 e 2021, per le ragioni indicate nella parte in fatto, dettagliate per singoli immobili.

6. Per ciò che concerne l'immobile di cui al n. 1) il ricorrente stesso ammette di aver errato nel conteggiare l'imposta utilizzando una rendita inferiore non più attuale e che lo stesso ha corrisposto euro 1030,36 in meno rispetto a quanto dovuto per l'anno 2019 ed euro 1108,13 per ognuno degli anni 2020 e 2021, somme che il contribuente provvederà a versare previa compensazione con i maggiori importi corrisposti. Per questa parte pertanto l'atto gravato è legittimo e si può dà luogo all'annullamento. Stessa conclusione è afferente agli immobili di cui ai numeri 10) e 11) rispetto ai quali gli avvisi di accertamento non richiedono alcun pagamento e, pertanto, non si deve procedere ad annullamento in parte qua.

7. Per quanto riguarda gli altri immobili, invece, le censure devono essere accolte e gli atti gravati devono essere annullati in parte qua.
Nello specifico, infatti, per gli immobili di cui ai suindicati punti 2), 3), 5), 6), 7), 9) e 10), l'Ufficio tributario ha ammesso di non aver effettivamente tenuto conto della sentenza resa dalla Commissione Tributaria
Provinciale di Roma n. 593/30/2016 del 18.01.2016, da ultimo confermata dalla Corte di Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020; ha quindi riconosciuto la fondatezza della censura sollevata dal ricorrente e indicato che avrebbe provveduto agli adempimenti successivi con l'emissione di nuovi provvedimenti.
Anche per l'immobile n. 4) l'Amministrazione finanziaria ha ammesso l'errore, mentre per l'immobile di cui al n. 9) oltre alla fondatezza della censura inerente alla mancata considerazione della sentenza della Corte di Cassazione con decisione n. 19307 del 16.09.2020, l'Amministrazione non ha considerato la circostanza che l'immobile in questione era locato a canone concordato, con i conseguenti benefici fiscali.
Anche per l'immobile di cui al punto 8) le censure formulate da parte ricorrente debbono essere accolte per la mancata considerazione della circostanza che l'immobile in questione era locato a canone concordato.
Per ciò che concerne gli immobili 12), 13) e 14), parte resistente non ha specificamente contestato le circostanze rilevate da parte ricorrente inerenti al fatto che il contribuente avrebbe utilizzato per determinare l'imposta la stessa rendita catastale indicata anche dall'Ufficio versando le somme dovute, nè fornito evidenze contrarie e, pertanto, anche per questa parte il ricorso deve essere accolto con annullamento dell'atto gravato.

8. Per quanto esposto il ricorso deve essere accolto e gli atti gravati annullati in parte qua per ciò che concerne le posizioni relative alle porzioni immobiliari di cui ai numeri 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13 e 14.
Il ricorso non può essere accolto, con salvezza degli atti gravati, per ciò che concerne le posizioni relative alle porzioni immobiliari di cui ai numeri 1, 10 e 11.
La presente decisione è stata assunta tenendo conto del “principio della ragione più liquida”, corollario del principio di economia processuale, e le questioni sopra vagliate esauriscono la vicenda sottoposta alla Corte, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti, nel rispetto del criterio generale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato, con la conseguenza che gli argomenti di doglianza non espressamente esaminati sono stati ritenuti da questo giudice non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.

9. In considerazione dell'accoglimento parziale del ricorso, il Collegio ritiene sussistano i presupposti la parziale compensazione delle spese di lite nella misura del 50%, ponendo la parte non compensata a carico di parte resistente, così come liquidata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte annulla l'atto impugnato nei termini di cui in motivazione, rigetta nel resto. Previa compensazione delle spese nella misura del 50%, condanna il Comune di Roma al pagamento delle spese che liquida in Euro 1.000,00 per compensi oltre spese generali al 15% e accessori come per legge.