Sentenza n. 44/2026
Depositata il 02/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 7, riunita in udienza il 19/12/2025 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
GARRI GUGLIELMO, Giudice monocratico in data 19/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 16115/2024 depositato il 28/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di AR AB - Via Piave 35 00018 AR AB RM
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 655 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 13395/2025 depositato il
24/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti Resistente/Appellato: come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente e tempestivamente proposto il Sig. Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di accertamento n. 655 del 18/01/2024, Prot. 7785 del 19/03/2024 emesso dal Comune di AR
AB (RM), notificato in data 10/05/2024, avente ad oggetto la richiesta di pagamento dell'imposta IMU per l'annualità 2018.
L'avviso ha ad oggetto le seguenti unità immobiliari, tutte allocate nel Comune di AR AB e, di proprietà al 50% del Sig. Ricorrente_1:
• Tipo: Area Fab., DatI_Cat_1, Mappale 00194, Valore Euro 299.600,00, Imposta dovuta Euro 689,08;
• Tipo: Area Fab., DatI_Cat_1, Mappale 00708, Valore Euro 120.960,00, Imposta dovuta Euro 278,21;
• Tipo: Area Fab., DatI_Cat_1, Mappale 00208, Valore Euro 190.800,00, Imposta dovuta Euro 438,84;
• Tipo: Area Fab. DatI_Cat_1, Mappale, 00209, Valore Euro 179.600,00, Imposta dovuta Euro 413,08;
• Tipo: Area Fab., DatI_Cat_1, Mappale 00210, Valore Euro 190.800.00, Imposta dovuta Euro 438,84;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00299, Rendita dominicale/valore Euro 0,13, Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00300, Rendita dominicale/valore Euro 0,15, Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00301, Rendita dominicale/valore Euro 0,26 Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00311, Rendita dominicale/valore Euro 9,38 Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00312, Rendita dominicale/valore Euro 7,35 Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00313, Rendita dominicale/valore Euro 5,99, Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00321, Rendita dominicale/valore Euro 0,14, Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00331, Rendita dominicale/valore Euro 0,12, Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00334, Rendita dominicale/valore Euro 3,64, Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00696, Rendita dominicale/valore Euro 6,63, Imposta dovuta Euro 0,00; • Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00697, Rendita dominicale/valore Euro 2,09, Imposta dovuta Euro 0,00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00698, Rendita dominicale/valore Euro 1,88, Imposta dovuta Euro 0.00;
• Tipo: Terreno, DatI_Cat_1, Mappale 00709, Valore Euro 0,77, Imposta dovuta Euro 0,00.
A sostegno dell'impugnazione, il ricorrente ha eccepito le seguenti censure:
- Errata qualificazione della particella al DatI_Cat_1, mappale n. 00194 quale “area edificabile”. In particolare, il terreno censito al DatI_Cat_1, mappale n. 00194, per il quale è stato attribuito un valore di euro 299.600,00 e un'imposta dovuta pari a euro 689,08, risulterebbe erroneamente qualificato come area edificabile, in quanto, in forza dell'ultima variante al Piano Regolatore Generale, come da comunicazione del Comune di AR AB prot. n. 26102 del 18/09/2018, il predetto mappale è stato espressamente escluso dalla zona edificabile. Conseguentemente, a decorrere dall'anno 2018, il terreno avrebbe dovuto essere riclassificato come terreno agricolo seminativo, con conseguente rideterminazione della base imponibile ai fini IMU sulla base della rendita dominicale e/o del valore agricolo, e non già del valore venale.
Conclude il ricorrente segnalando che al Catasto, il terreno sarebbe annoverato correttamente quale seminativo, come risulterebbe pure dalla visura catastale prodotta in atti.
- Errata qualificazione urbanistica delle particelle nn. 708 – 208 – 209 – 210 quali aree edificabili. In particolare, le particelle identificate ai mappali nn. 708, 208, 209 e 210, sebbene originariamente individuate dal Piano Regolatore Generale come aree edificabili, risulterebbero successivamente riclassificate, con ultima variante approvata con Delibera del Consiglio Comunale n. 57 del 12/11/2019, come “Servizi privati – sigla SPR-3”, con destinazione ad area di servizio termale (Terme di Cretone).
In tali aree non sarebbero ammesse nuove edificazioni a destinazione residenziale, produttiva, industriale, artigianale o commerciale, mentre sarebbero consentiti esclusivamente interventi quali percorsi pedonali o ciclabili, sistemazioni a verde, piantumazioni, conservazione dello stato naturale o delle coltivazioni agricole ed eventuali parcheggi pubblici.
Ne deriverebbe che sulle particelle in questione non dovrebbe sussistere alcuna edificabilità diretta, né una concreta possibilità per il privato di esercitare lo ius aedificandi.
- Errata applicazione del criterio del valore venale.
In particolare, l'Amministrazione avrebbe applicato in modo erroneo il criterio del valore venale in comune commercio, qualificando i terreni come aree fabbricabili. Tuttavia, secondo il ricorrente, un terreno non potrebbe essere considerato area edificabile qualora sullo stesso sia preclusa, in via normativa e fattuale, ogni possibilità concreta di edificazione, anche in ragione dei vincoli urbanistici, geologici e di viabilità gravanti sulle particelle.
In tali ipotesi, verrebbe meno il presupposto stesso dell'imponibilità come area edificabile.
Si è costituito in giudizio il Comune di AR AB, eccependo in via preliminare l'inammissibilità del ricorso per tardività della sua proposizione. Nel merito, l'Ente resistente ha eccepito la legittimità del proprio operato sostenendo che, anche in assenza di fabbricati, i terreni oggetto di controversia debbano comunque qualificarsi come aree edificabili, con conseguente applicazione del criterio del valore venale, in forza della delibera adottata nel
2019, da interpretarsi alla luce del Piano Regolatore Generale approvato nel 2016.
Il Comune ha quindi concluso chiedendo, in rito, il rigetto del ricorso del contribuente per inammissibilità, in quanto proposto tardivamente e nel merito, l'accertamento della legittimità dell'atto impugnato;
in subordine, nell'ipotesi di mancato accoglimento delle eccezioni sollevate, la nomina di un Consulente
Tecnico d'Ufficio al fine di procedere a una corretta rideterminazione degli importi dovuti, non potendosi applicare in modo indistinto i medesimi valori a immobili diversi.
Il ricorrente, con le successive memorie illustrative ha richiesto la nomina di un consulente tecnico di ufficio ed ha eccepito inoltre la tardività della costituzione in giudizio di parte resistente.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene la Corte il ricorso fondato per il seguente motivo di natura assorbente.
Preliminarmente occorre rilevare che non può essere accolta la censura dell'Ente in merito alla proposizione tardiva del ricorso in quanto, come ampliamente descritto a pagina 3 dell'avviso di accertamento, ai sensi dell'art. 6 co. 3 del D.Lgs. 19 giugno 1997 n. 218, “il contribuente può presentare all'Ufficio Tributi […] istanza di accertamento con adesione. La presentazione dell'istanza produce l'effetto di sospendere sia i termini per l'impugnazione dell'atto impositivo che quelli inerenti il pagamento del tributo, per un periodo di 90 giorni dalla stessa data di presentazione. […].”, dunque, considerata la data di notifica dell'accertamento del 10/05/2024 e la data dell'istanza con adesione del 08/07/2024, la notifica del ricorso in data 04/10/2024 è da considerarsi effettuata entro i termini di legge.
Ciò premesso, in merito alla fondatezza del ricorso, con il primo e il secondo motivo di censura, la parte ricorrente lamenta, in sintesi, l'erronea qualificazione del terreno censito al DatI_Cat_1, mappale n. 00194, come area edificabile, al quale è stato attribuito un valore pari a euro 299.600,00, con conseguente determinazione di un'imposta dovuta pari a euro 689,08.
In particolare, la ricorrente deduce che, in forza dell'ultima variante al Piano Regolatore Generale, il mappale n. 00194 è stato escluso dall'area edificabile, come da comunicazione del Comune di
AR AB prot. n. 26102 del 18/09/2018, con conseguente venir meno del presupposto per l'applicazione del criterio del valore venale.
La parte ricorrente lamenta, pertanto, anche l'errata applicazione del criterio del valore venale in relazione alle altre particelle oggetto di contestazione (708 – 208 – 209 – 210).
Nell'avviso di accertamento oggetto dell'odierna impugnazione si legge la seguente motivazione: “…Si è proceduto quindi all'identificazione del contribuente mediante l'accesso alle banche dati dell'Agenzia delle
Entrate, Conservatoria, etc;
L'indagine, che ha portato ad accertare la consistenza del patrimonio, è stata effettuata sulla base delle informazioni rilevate da atti e documenti in possesso dell'Ente e dall'utilizzo delle banche dati messe a disposizione dell'Agenzia delle Entrate;
È stato attribuito alle aree edificabili il valore venale previsto per la zona di ubicazione degli atti deliberativi dell'Ente citati in premessa, individuati sulla base degli strumenti urbanistici, della potenzialità edificatoria e dal rilievo dei prezzi medi di mercato così come risultanti dagli atti di acquisto, tenendo presente gli eventuali accertamenti definitivi di valore eseguiti rettificati dall'Amministrazione finanziaria e in bas3 ai valori delle indennità di espropriazione;
È stata effettuata la ricerca dei versamenti IMU in possesso del Comune così come trasmessa dal Ministero delle Finanze;
L'imposta è stata calcolata sulla base delle indagini effettuate su fabbricati similari con l'ausilio di personale tecnico qualificato;
All'esito della predetta verifica è stata constatata la violazione tributaria come sopra specificata”.
Segue “Prospetto di liquidazione del dovuto” sulla base dei seguenti elementi: “Percentuale di possesso, mesi di possesso, mesi esclusione o esenzione, mesi riduzione (inagibilità) posseduto al 31.12., aliquota applicata in acconto, aliquota applicata a saldo, aliquota Stato, Imposta Stato e imposta dovuta”.
Si tratta, all'evidenza, di una motivazione che appare meramente generica e che non fornisce adeguata contezza del metodo seguito per la determinazione del valore delle aree sottoposte a tassazione, omettendo di indicare le specifiche caratteristiche dei beni oggetto di accertamento in rapporto ai criteri adottati per la loro stima, con particolare riferimento alla destinazione urbanistica.
L'esame del certificato di destinazione urbanistica prodotto dalla parte resistente, che reca l'indicazione
“Zona T – Servizi termali”, non fornisce alcun elemento idoneo a chiarire le ragioni per le quali non sia stata considerata l'incidenza, sul presunto valore venale, dei vincoli idrogeologici e minerari gravanti sulle aree, né la conseguente inedificabilità di fatto, funzionale alla conservazione dell'equilibrio idrogeologico e dell'assetto morfologico del territorio interessato, in relazione all'ipotizzato sviluppo turistico-termale della risorsa “Terme di Cretone” nell'anno di imposta 2019.
Giova rammentare, inoltre, che con riferimento all'IMU la Suprema Corte ha ritenuto insufficientemente motivato l'avviso di accertamento che non contenga i necessari riferimenti ai criteri indicati dall'art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, applicabili anche in materia di ICI (Cass. n. 12658 del 2016).
La determinazione del valore venale di un'area edificabile non può, infatti, discostarsi dai criteri previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, il quale individua i parametri oggettivi cui occorre fare riferimento per la valutazione del valore di mercato, tra cui la destinazione urbanistica, l'indice di edificabilità, i vincoli insistenti sull'area e le concrete possibilità di utilizzazione economica del bene.
L'art. 5, comma 5, del d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 504 stabilisce infatti una serie di attività di determinazione del valore imponibile sottostante, che eccedono il mero incrocio dei dati nelle banche dati, prevedendo espressamente quanto segue con riferimento: “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
La sottostante attività di accertamento non può, infatti, qualificarsi come una mera attività di riscontro automatizzato o di incrocio di dati contenuti nelle banche dati nella disponibilità dell'Amministrazione, né come un semplice controllo effettuato sulla base degli elementi direttamente desumibili dalle dichiarazioni presentate dal contribuente e dai dati già in possesso dell'Ente impositore.
Nessuna deroga ai citati criteri si evince dall'art.36, comma 2, del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006
(convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006), che richiama il significato formale di area fabbricabile precisando che “un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”.
Deve ritenersi, nel caso di specie, carente la prova del valore venale delle aree posto a fondamento dell'atto impugnato, in quanto la documentazione prodotta dall'Amministrazione non dimostra che i terreni siano divenuti significativamente più appetibili sotto il profilo economico rispetto al passato.
La presunzione di effettiva edificabilità risulta, pertanto, priva di adeguato supporto probatorio e non può fondarsi sui meri effetti automatici della variante urbanistica avviata nel 2016, né sul certificato di destinazione urbanistica prodotto dalla parte resistente, i quali non appaiono sufficienti a confermare la corrispondenza dell'indice presuntivo del valore adottato per la determinazione della base imponibile, stabilito da regolamenti e delibere comunali, ai criteri legali previsti per la stima del valore venale.
In ordine alla richiesta di nomina di un Consulente Tecnico d'Ufficio, formulata sia dal Comune di
AR AB sia dalla parte ricorrente con le memorie illustrative, giova precisare che nell'atto impugnato risultano del tutto assenti gli elementi conoscitivi relativi all'effettiva edificabilità residua e potenziale delle aree oggetto di giudizio, la cui individuazione, peraltro, non presenta caratteri di particolare complessità.
Va inoltre considerato che la nomina del Consulente Tecnico d'Ufficio non può essere disposta al fine di colmare le carenze motivazionali o probatorie dell'avviso di accertamento impugnato, né per integrare ex post gli elementi di valutazione che avrebbero dovuto essere esplicitati dall'Amministrazione finanziaria in sede di emanazione dell'atto.
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, l'atto impugnato risulta infondato e deve pertanto essere annullato integralmente.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

accoglie il ricorso come in motivazione e per l'effetto annulla l'avviso di accertamento impugnato.
Condanna il Comune di AR AB alla refusione delle spese di lite che liquida in € 250,00 oltre accessori di legge se dovuti.
Roma 19/12/2025
Il Giudice