Sentenza n. 410/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 3, riunita in udienza il 10/10/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PE MICHELANGELO, Presidente
BR IN, TO
CIMMINO STEFANO, Giudice
in data 10/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 11338/2025 depositato il 14/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 Agenzia Campana Per L'Ricorrente_2 - 08496131213
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Casamarciano - Piazza Umberto I 80032 Casamarciano NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
So.ge.r.t. Spa - 01430581213
Difeso da
CA RI FE OT - CF_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. AC22_IMU-387 IMU 2022 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 17777/2025 depositato il
20/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (annullamento dell'atto)
Resistente/Appellato: ( rigetto del ricorso).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La parte ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento n. AC22_IMU-387 del 13/02/2025, emesso ai fini
IMU per l'anno 2022 (doc. 2), notificato il 15/04/2025, e contenente la richiesta di pagamento a titolo di IMU
€ 79.467,26, sanzione €23.840,18, oltre interessi, deducendo che gli immobili a destinazione abitativa di proprietà dell'Società_1 , unitamente alle relative pertinenze, quando risultano conformi alla definizione della definizione di “ alloggi sociali” di cui al Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008 e sono effettivamente utilizzati come abitazione principale, beneficiano di un regime di esenzione dall'Imposta Municipale Propria (IMU), come previsto dall'art. 1, comma 741, lettera c), n. 3, della legge n.
160 del 2019 (Legge di Bilancio 2020), che include espressamente questa tipologia abitativa tra i casi esclusi dall'imposizione.
Si è costituita la Sogert, contestando le avverse argomentazioni, deducendo che l'onere della prova della natura di “alloggio sociale” ricade integralmente sul contribuente, concludendo per il rigetto del ricorso.
All'udienza, la Corte, letti ed esaminati tutti gli atti e documenti depositati, ha deciso come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
La Corte ritiene di aderire alla motivazione resa dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della
Campania, che con sentenza del 2023, n. 5236, versata in atti, ha affermato quanto segue:
“Con orientamento consolidato la S.C. ha ritenuto che l'esenzione riconosciuta dall'art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992, per gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'art. 87, comma 1, lett. c), del d.P.R.
n. 917 del 1986 (enti pubblici e privati, diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato e non aventi per oggetto esclusivo o principale l'esercizio d'attività commerciali), purché destinati esclusivamente – fra l'altro - allo "svolgimento d'attività assistenziali", non spetta agli enti pubblici non economici che esercitano nell'ambito locale le funzioni già attribuite agli Istituti Autonomi per le Case Popolari, non essendo sufficiente la pretesa destinazione "esclusiva" allo svolgimento di attività assistenziale, ma occorrendo la destinazione diretta e immediata dell'immobile allo svolgimento dei compiti istituzionali dell'ente, aspetto non ravvisabile in caso di utilizzazione indiretta degli alloggi di Ricorrente_2 pubblica concessi in godimento a cittadini assegnatari, e comunque assoggettati al pagamento di pigioni - sia pure inferiori a quelle di mercato - remunerative del capitale investito. (Vedi, ex multis, Cass. n. 34601 del 2019). L'espressa qualificazione delle Agenzie quali enti pubblici non economici conferma che esse abbiano natura analoga a quella riconosciuta agli I.A.C.P. (cfr.: Cass. n. 18549 del 2003; Cass. SU n. 11052 del 1994; Cons. St., sez. VI, dec.
11 giugno 1990, n. 596), per i quali si era già ritenuto che, tenuto conto delle finalità sociali e degli scopi di pubblico interesse da questi perseguiti nel costruire appartamenti economici da porre a disposizione delle categorie di cittadini meno abbienti o bisognosi, risulta coerente con tali natura e funzione il permanere dell'obbligo degli assegnatari inquilini degli alloggi di corrispondere pigioni inferiori a quelle di mercato, in quanto calcolate senza intenti speculativi o di lucro (cfr.: Corte Cost., sent. 22 dicembre 1969, n. 169; Corte
Cost. sent. 28 luglio 1976, n. 193). Nonostante le finalità sociali e gli scopi di pubblico interesse e l'esclusione di un profitto d'impresa, tali enti hanno però il dovere di retribuire con il monte delle pigioni il capitale immobilizzato, realizzando il corrispondente reddito (cfr. art. 21 del r.d. 28 aprile 1938, n. 1165); circostanza che ne esclude la natura meramente assistenziale dell'attività.
Sul punto è stato anche ribadito che “la tenuità e modestia del canone corrisposto non esclude il carattere economico dell'attività svolta, non essendovi equivalenza tra il concetto di corrispettivo tenue o modesto e quello di corrispettivo simbolico, il quale esclude completamente il rapporto sinallagmatico, sussistente invece nel primo caso.” (Vedi Cass. n. 8964 del 2020). La Corte, anche a Sezioni Unite, ha ripetutamente affermato, che l'esenzione prevista dall'art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504 del 1992 non spetta per gli immobili gestiti da IACP, e cioè da aziende per l'Ricorrente_2 pubblica, richiedendosi la duplice condizione, insussistente per questa categoria di beni, dell'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e dell'esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito.
(Cass. SU, n. 28160 del 26 novembre 2008; Cass., Sez. 6-5, n.13542 del 1 luglio 2016; Cass., Sez. 5, n.
14226 dell'8 luglio 2015; Cass., Sez. 5, n. 3733 del 17 febbraio 2010); ed ancora che "in materia di ICI,
l'esenzione di cui al d.lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 1, lettera i) opera alla duplice condizione dell'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e dell'esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito, escludendo che il beneficio possa spettare in caso di utilizzazione indiretta, pur se assistita da finalità di pubblico interesse" (cfr. Cass. S.U. n. 28160/2008, e anche Cass. n. 7385/2012, n. 12313/2017 e n. 20135 del 2019; n. 17300 del 2021). Premesso che il riconoscimento dell'esenzione di cui all'art. 7 cit. esige la duplice condizione dell'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e dell'esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito, sia in riferimento agli IACP che alle Agenzie territoriali per la casa, subentrate nell'esercizio di medesime finalità, si è evidenziata l'assenza di entrambe, rilevando da un lato, che nell'attuazione dell'istituzionale destinazione alla locazione degli alloggi di edilizia sovvenzionata non è ravvisabile un utilizzo diretto degli immobili stessi da parte di tali enti e, dall'altro, che il godimento degli immobili da parte dei cittadini assegnatari è comunque assoggettato al pagamento di pigioni - sia pure inferiori a quelle di mercato - remunerative del capitale investito.
La menzionata giurisprudenza in materia di IACP, nel formulare le conclusioni di cui sopra, teneva conto che la non spettanza dell'esenzione prevista dal d.lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 1, lett. i), dipendeva anche dal fatto che, per tali enti, era prevista dal medesimo d.lgs., all'art. 8, comma 4, una riduzione di imposta, il che non si conciliava con una esenzione di carattere generale. Anche l'evoluzione normativa successiva conferma tale conclusione: l'art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011 aveva previsto, per le unità adibite ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, una detrazione dall'imposta dovuta sino a concorrenza del suo ammontare di € 200,00, estesa anche alle unità immobiliari di cui all'art 8, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, che riguardava proprio gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari per i quali era riconosciuta l'agevolazione della detrazione per l'abitazione principale. Né rispetto alle condizioni suindicate è desumibile qualche elemento di novità dal d.m. n. 200 del 2012 che, nel fornire una definizione di attività di ricettività sociale, non ha comunque escluso il requisito dell'utilizzo diretto da parte degli enti che le gestiscono;
le attività di natura recettiva sono da sempre potenzialmente meritevoli dell'esenzione de quo, ma solo in presenza degli ulteriori requisiti che l'individuazione delle particolari caratteristiche dei beneficiari di tali attività non ha modificato. L'attività svolta dagli IACP o da enti analoghi, non prevede infatti la gestione diretta di un'attività di ricettività sociale ma la gestione di un'attività di concessione a terzi del godimento degli immobili a prezzi calmierati.
Tanto è confermato dal fatto che, successivamente, l'art. 2, comma 2, lett b), del d.l. n. 102 del 2013, conv. dalla l. n. 124 del 2013, modificando l'art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l.n.
214 del 2011, ha mantenuto la mera detrazione in riferimento «agli alloggi regolarmente assegnati dagli
Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di Ricorrente_2 pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell'articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616», mentre al comma 4 dello stesso art. 2 ha previsto l'equiparazione all'abitazione principale solo per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a decorrere dal primo luglio 2013, e per i fabbricati destinati ad alloggi sociali, come definiti dal Ministero delle infrastrutture del 22.4.2008 pubblicato nella G.U. del 24.6.2008 n. 146, dal successivo primo luglio 2014. Il quadro normativo e giurisprudenziale così ricostruito conferma quindi che per volontà del legislatore l'esenzione totale non è prevista per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP)
o dagli enti di Ricorrente_2 pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, bensì solo ed esclusivamente per quelli aventi la natura di “alloggi sociali“.
Come è evidente siamo in presenza di una norma che, prevedendo una agevolazione fiscale, ha natura speciale e derogatoria della norma generale che istituisce il tributo e perciò, essendo di stretta interpretazione, non può essere applicata al di fuori delle ipotesi tipiche e tassative indicate, stante il divieto non solo di applicazione analogica, ma anche di interpretazione estensiva, in conformità a quanto stabilito dall'art. 14 preleggi (cfr. con riferimento ad altre fattispecie in materia di ICI, Cass., Sez. 5, n. 10646 del 2005 e Cass.,
Sez. 6-5, n. 15407 del 2017).
Né possono invocarsi come precedenti contrari Cass. n. 39799 del 2021, che anzi si pone in linea di continuità con le decisioni innanzi indicate sul regime previgente evidenziando come la normativa successiva abbia introdotto l'esenzione dal 2014 solo per gli alloggi sociali, né tanto meno Cass. n. 23680 del 2020 che si limita ad escludere che al fine di fruire dell'esenzione per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali di cui all'art. 13, comma 2, lett. b), del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito in legge con modificazioni dalla I. 22 dicembre 2011, n. 214, come ulteriormente modificato dall'art. 1, comma 707, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, sia necessaria la preventiva presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili, prevista dall'art. 2, comma 5- bis, del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla I. 28 ottobre 2013, n. 124.
Premesso, dunque, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti predetti possono godere della piena esenzione IMU solo se assimilabili alla fattispecie di «alloggio sociale» e quindi corrispondano alle caratteristiche contenute nel disposto normativo, ai fini della predetta equiparazione, rileva la corrispondenza dell'alloggio alle caratteristiche individuate con apposito Decreto Interministeriale del 22.4.2008 e il fatto che gli stessi sono adibiti ad abitazione principale.
Sul punto, è sufficiente richiamare la definizione contenuta nel citato decreto per cui l'«alloggio sociale» si individua nell'«unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.
L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di Ricorrente_2 sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie»; tale alloggio, inoltre, deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnicocostruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L'alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative» (v., Decreto Interministeriale
22 aprile 2008, recante Definizione di alloggio sociale ai fini dell'esenzione dall'obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea, artt. 1-2). Sostanzialmente identica è poi la nozione fornita, ad altri fini, dall'art. 10, comma 3, del d.l. 47/2014 convertito, con modificazioni, nella legge 80/2014, che ha dettato misure urgenti per l'emergenza abitativa. In base a tale disposto: «Si considera alloggio sociale l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale, realizzata o recuperata da soggetti pubblici e privati, nonché dall'ente gestore comunque denominato, da concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato». Dirimente ai fini della qualificazione come “alloggio sociale” di un immobile è la sua destinazione funzionale alla riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado per le loro condizioni economiche di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato, nel caso di specie non risulta fornita prova di tale destinazione, anche in considerazione della eterogeneità degli immobili oggetto di accertamento, che risultano di dimensioni variabili e soprattutto anche di categorie catastali diverse dalla A/3, tipica dell'edilizia economica.”
In conclusione, il ricorso va rigettato per tutte le argomentazioni esposte nella citata sentenza n. 5236/23, versata in atti e oggetto di contraddittorio, anche in considerazione dell'omesso deposito dei contratti di locazione.
La complessità del quadro normativo ed il contrasto nella giurisprudenza di merito giustifica la compensazione delle spese di lite dell'intero giudizio.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.
Napoli, il 10 ottobre 2025
IL GIUDICE ESTENSORE IL PRESIDENTE
NA ZI MICHELANGELO PE