Sentenza n. 2410/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 7, riunita in udienza il 28/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DI RUBERTO RAFFAELE, Presidente
LEONE IT MARIA, Relatore
GARRI GUGLIELMO, Giudice
in data 28/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 15583/2024 depositato il 15/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso up_roma1@pce.agenziaterritorio.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0369090 CATASTO-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 11993/2025 depositato il
01/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente: come da atti
Resistente: Come da atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_3, Ricorrente_2, Ricorrente_1 impugnavano Avviso di accertamento nuova determinazione di classamento e rendita catastale n. 2024RM0369090 - Atto N. 2024RM0422756, notificato in data 18.07.2024 relativo all'immobile sito a Roma (RM) in Indirizzo_1 p. S1 – T - 1 censito presso il N.C.E.U. di Roma Capitale al catasto 1. I ricorrenti proponevano i seguenti motivi di censura:
1)-Nullità e/o illegittimità dell'accertamento di rettifica della nuova determinazione di classamento, rendita catastale e consistenza dell'immobile - Omessa e/o insufficiente motivazione – Errata stima.
Rilevavano che l'avviso di accertamento impugnato era completamente privo di motivazioni atte a rendere noto al ricorrente l'iter logico-giuridico-amministrativo seguito dall'Agenzia del Territorio per rettificare la rendita catastale, non avendo, essa, motivato in ordine alla discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita, anche evidenziando che la “pseudo motivazione”, fondata su dati comparativi risultava completamente illegittima in fatto ed in diritto.
Si costituiva Agenzia delle Entrate rilevando che:
“il cespite in argomento si trova in Indirizzo_1 e 12, ed è ubicato ai piani interrato, terra e primo.
La zona è di elevatissimo interesse architettonico, turistico e abitativo ed è assolutamente considerato di pregio, esclusivo e molto ricercato. Servito dalla rete dei trasporti pubblici di superficie, quale la stazione ferroviaria Termini, e linee di metropolitana A e B, oltre che da buone vie di scorrimento veicolare e automobilistico, ed è ben collegato, di facile localizzazione e facilmente raggiungibile con qualunque mezzo di trasporto. L'edificio, all'interno del quale è ubicata l'U.I.U., si sviluppa su 6 piani fuori terra e 1 piano interrato. È un edificio ben manutenuto con la facciata in “finto bugnato” fino al secondo piano e intonacato e tinteggiato ai restanti piani;
sono presenti pregiate rifiniture come archi, architravi, colonne e lesene. Lo stato manutentivo dell'edificio è da considerarsi buono”
Soggiungeva che il contribuente aveva presentato l'atto di aggiornamento catastale con procedura Do.C.
Fa., in data 27/07/2022 con prot. n. RM0333560 in atti dal 27/07/2022, con la causale “DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI”.
Pertanto a seguito della maggiore consistenza accertata, la Agenzia evidenziava di aver valutato la sussistenza di validi motivi per ridurre la classe di merito dalla 12^ alla classe 11, anche in funzione e per comparazione con i negozi presenti nella via, similari non solo per essere inseriti nello stesso contesto urbano, ma anche per essere disposti su più piani, per consistenza e dotati di servizi igienici.
Quanto alla motivazione dell'atto impugnato, l'Agenzia richiamava i principi del Giudice di legittimità
(Corte di Cassazione n. 15751/2021) in ordine alla ininfluenza della motivazione in seguito alla presentazione della DOCFA per l'attribuzione della rendita catastale.
Concludeva per il rigetto del ricorso.
All'odierna udienza la causa era decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve essere rigettato.
Come è agevole dedurre dalla documentazione allegata, il nuovo classamento e la nuova rendita catastale attribuita all'immobile in oggetto è frutto di una valutazione effettuata anche sulla base della
DOCFA presentata dalla stessa parte ricorrente. La diversa attribuzione è stata giustificata dalla diversa consistenza dell'immobile come risultante dalla planimetria presentata dalla parte ricorrente ( 92 mq) e come chiarito dall'Ufficio anche in sede di discussione orale. La valutazione, peraltro, è stata effettuata anche considerando la collocazione dell'immobile, in zona di assoluto pregio, nonché in comparazione con gli immobili circostanti.
Quanto alla motivazione dell'atto impugnato deve richiamarsi il principio del Giudice di legittimità secondo cui “In ordine al requisito della motivazione dell'avviso di accertamento catastale nei procedimenti in parola la giurisprudenza di legittimità è consolidata nella affermazione del principio di diritto secondo il quale In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita;
mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso” ( Cass.n. 29754/24)
Nel caso in esame la discrasia valutativa è stata giustificata non già da diversità di dati oggettivi dell'immobile ma dalla diversa finalità degli stessi dati utilizzati ai fini dell'imposta IMU e non della rendita in questione. Infondata anche l'ulteriore censura inerente il mancato sopralluogo, evidentemente superfluo in presenza di DOCFA, già attestativa di una compartecipazione del contribuente al procedimento in questione.
Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato. Le spese seguono la soccombenza.
L

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna la Parte ricorrente al pagamento delle spese processuali che sono liquidate in € 1500, oltre oneri accessori di legge se dovuti.