Sentenza n. 332/2026
Depositata il 09/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 12, riunita in udienza il 06/11/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
IOVINO FELICE PIER CARLO, Presidente
CI FR, LA
BARBIERI LUIGI, Giudice
in data 06/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 9654/2025 depositato il 23/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0216332 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 19101/2025 depositato il
06/11/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: si riporta agli atti ed insiste per l'accoglimento del ricorso.
Resistente/Appellato: si riporta agli atti ed insiste per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato l'Ricorrente_1 S.R.L. impugnava L'Avviso di
Accertamento Catastale n. 2025NA0216332, notificato a mezzo PEC in data 08.05.2025, con il quale l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale Territorio di Napoli aveva rideterminato in euro 110.000,00 la rendita catastale dell'immobile di categoria D/2 (albergo), identificato in Catasto Fabbricati del Comune di
Sorrento al foglio 11, particella 750, subalterno 2, graffata con particella 443, subalterno 3, sito in Indirizzo_1
, di proprietà della società ricorrente, adibito all'esercizio di attività alberghiera sotto l'insegna "Hotel
Ara Maris".
Deduceva che in relazione a detto immobile – immobile che presentava una struttura originaria risalente all'anno 1952 ed aveva subito interventi di ristrutturazione nel corso del 2024 mantenendo tuttavia inalterata la struttura portante originaria - in data 03.04.2024, in ossequio a quanto previsto dall'art. 1, commi 21-24, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di Stabilità 2016), era stata presentata all'Agenzia delle Entrate dichiarazione di variazione catastale mediante procedura DOCFA, protocollo n. NA0120513, con rendita proposta, in applicazione dei criteri stabiliti dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 2/E del 01.02.2016, di euro 101.376,82.
Premesso che la proposta di rendita era stata formulata con esclusione dalla stima diretta dei macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo, deduceva che con l'Avviso di Accertamento Catastale n. 2025NA0216332, notificato alla ricorrente in data 08.05.2025, l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato la stessa con un incremento di euro 8.623,18 rispetto a quella proposta.
In particolare, la rettifica era stata operata dall'Ufficio sulla base dei seguenti elementi:
a) applicazione di un incremento forfettario del 15% sui costi unitari di costruzione;

b) omesso riconoscimento del deprezzamento per vetustà e obsolescenza dell'immobile;
c) valutazione dell'area di sedime applicando indistintamente un valore unitario di € 550,00/mq, senza differenziazione tra le diverse tipologie di aree.
Ciò premesso adduceva, quali motivi a sostegno dell'opposizione, la carenza di motivazione, la violazione e falsa applicazione dei criteri di stima per omessa considerazione del deprezzamento per vetustà ed obsolescenza, l'erronea valutazione dell'area di sedime con applicazione di un valore unitario differenziato, nonché l'illegittimità dell'incremento forfettario del 15% sui costi unitari.
Concludeva nei seguenti termini “IN VIA PRINCIPALE: dichiarare nullo e/o annullare l'Avviso di Accertamento
Catastale n. 2025NA0216332, notificato in data 08.05.2025, per i motivi esposti in narrativa;
IN VIA
SUBORDINATA nell'ipotesi in cui la Corte ritenga di non poter accogliere integralmente la domanda principale, voglia: rideterminare la rendita catastale dell'immobile oggetto di causa in misura non superiore ad
€ 101.376,82, ovvero in quella ritenuta di giustizia, tenuto conto:
- dell'età dell'immobile (73 anni) e della conseguente necessità di applicare un coefficiente di vetustà minimo del 20%;
- dell'errata valutazione dell'area di sedime, richiedendo l'applicazione di un valore differenziato e inferiore per le aree a verde con vincolo di inedificabilità; - dell'illegittima applicazione di un incremento forfettario del 15%, privo di adeguata motivazione”.
Successivamente, in data 11-6-2025, la parte riceveva un secondo avviso di accertamento di identico tenore
(n. 2025NA0299772) con identica motivazione e rendita, che si limitava a riportare l'identificativo catastale aggiornato, per cui depositava memorie illustrative in cui ne evidenziava la natura meramente confermativa del precedente atto già reso oggetto di impugnativa nel presente giudizio e pertanto la non necessità di procedere ad un'autonoma impugnazione.
Si costitutiva la AGENZIA DP NAPOLI contestando punto per punto le avverse difese ed in particolare evidenziando che, quanto al “deprezzamento”, lo stesso non appariva dovuto e comunque non era stato previsto nemmeno dai ricorrenti, che inoltre a base della valutazione operata dalla Amministrazione erano stati utilizzati gli stessi valori unitari proposti nel Docfa e che il minimo scarto (di € 8.623,18 ) tra la valutazione dichiarata dalla parte nel Docfa pari a € 101.376,82 e il valore di € 110.000,00 assegnato dall'Ufficio era dovuta ad una serie di elementi specificamente indicati in memoria – segnatamente, la mancanza dell'impianto antiincendio che i ricorrenti avevano omesso nella valutazione, l'omessa considerazione nella colonna dei valori complessivi della presenza di montacarichi pur dichiarati alle righe A-E, C-E e D-E (che concorrono alla formazione della voce C3), la differente valutazione del valore del suolo che l'Ufficio ha determinato nel valore mediano previsto per il Comune di Sorrento, zona Turistica rilevante, in 550 €/mq su un range compreso tra 450 €/mq e 650 €/mq – e chiariva infine che era frutto di un mero refuso l'indicazione riportata nella Integrazione della motivazione dell'aumento dei valori “… incrementati del 15 % rispetto a quelli indicati nel prontuario per tener conto delle difficoltà logistiche legate al trasporto merci”. Concludeva quindi per il rigetto del ricorso con vittoria di spese.
In sede di memorie illustrative la società faceva presente cha a fronte di un primo accertamento dell'8-5-2025 già impugnato ne era stato adottato, a suo dire inammissibilmente, un secondo e che comunque non vi era prova che il 15% non fosse stato applicato.
Letti gli atti ed esaminata la documentazione prodotta il Collegio decideva come dalla presente sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e va rigettato.
Va preliminarmente rilevato che dall'analisi dell'atto impugnato risulta la correttezza dell'operato dell'Ufficio in merito all'assolvimento dell'obbligo di motivazione, atteso che nello stesso si legge: “La rendita catastale (R.C.) proposta dalla ditta proprietaria (Ricorrente_1 s.r.l. con sede legale nel comune di Sorrento in Indirizzo_1) e dal tecnico, geometra Nominativo_1 di euro 101.376,82 viene dunque rettificata dall'Ufficio in euro 110.000,00 rettificando i costi unitari assegnati alle componenti per esprimerli in termini netti come da prontuario in uso all'Ufficio trasmesso agli ordini e collegi professionali, incrementati del 15 % rispetto a quelli indicati nel prontuario per tener conto delle difficolta' logistiche legate al trasporto merci;
rettificando la consistenza delle componenti mediante il lettore ottico digitale sulla scorta della scheda planimetrica (rapporto di scala 1 : 500) in atti ed in ottemperanza al decreto del Presidente della Repubblica numero 138/98; ed inserimento delle componenti omesse. L'area del lotto (sedime) e' stato stabilita in euro 550,00 in funzione dell'ubicazione (Indirizzo_1 - fascia centrale del comune di Sorrento) e della tipologia in esame per uniformita' con precedenti valutazioni d'Ufficio. I contributi di spese tecniche di progettazione, direzione lavori e colludo, oneri concessori e di urbanizzazione, oneri finanziari e l'utile normale del promotore immobiliare sono stati conteggiati come incidenze sui costi netti secondo le indicazioni fornite dalla circolare numero 6/T/2012 (allegato tecnico II) e dalla letteratura tecnica di settore (per le spese tecniche di progettazione, direzione lavori e collaudo si e' assunta l'incidenza media del 6 % del costo di costruzioni e impianti). Si rettifica la rendita catastale (R.C.) proposta dalla ditta proprietaria (Ricorrente_1 s.r.l. con sede legale nel comune di Sorrento in Indirizzo_1) e dal tecnico, geometra Nominativo_1 di euro 101.376,82 in quanto il valore complessivo (Va = euro 5.068.841,00) risulta difforme con il valore accertato (Va = euro 5.513.782,00) dall'Ufficio. La rendita catastale (R.C.) accertata dall'Ufficio risulta di euro 110.275,64 in cifra tonda risulta euro 110.000,00”. Ne deriva che la contestazione relativa alla violazione dell'obbligo di motivazione è destituita di fondamento.
Nel merito si osserva che, nelle controversie relative all'attendibilità del provvedimento di classamento in rettifica rispetto a quello proposto dal contribuente a mezzo della procedura DOCFA, l'onere di provare gli elementi di fatto giustificativi della diversa valutazione, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla amministrazione finanziaria, salva, comunque, la facoltà del contribuente di assumere su di sé l'onere di dimostrare l'infondatezza della pretesa di una maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l'accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l'immobile, con la conseguenza che il giudice del merito, dovendo verificare l'adeguatezza della categoria e della classe attribuite all'immobile secondo i dati presenti nella motivazione dell'atto, non può trarre tale prova positiva dall'insuccesso dell'onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell'assolvimento dell'onere della prova posto a carico dell'amministrazione finanziaria
(Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 16569 del 13/06/2024).
Ebbene, avendo l'ufficio chiarito che l'aumento del 15% era frutto di un errore materiale e che di fatto nessuna maggiorazione in tal senso era stata applicata (come d'altraparte si evince dall'esame dell'atto), il thema decidendum va concentrato sulle altre doglianze di parte ricorrente e segnatamente il mancato deprezzamento dei valori utilizzati nella stima e la diversa valutazione dell'area di sedime.
Sul primo aspetto, va rilevato che come sottolineato dall'ufficio il bene in oggetto è un albergo di categoria cinque stelle superior, il ché è in ontologica contraddizione con il preteso riconoscimento di un deprezzamento per obsolescenza e vetustà, essendo evidente che una siffatta struttura per mantenere gli standard previsti per la relativa categoria deve necessariamente essere sottoposta a continui lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, di guisa che difficilmente potrà versare in uno stato di vetustà ed obsolescenza, pena la perdita della categoria riconosciutale.
Sul secondo aspetto, poi, l'Agenzia ha evidenziato che la differenza di € 8.623,18 è dovuta, per un verso, ad alcune inesattezze/mancanze riscontrate (mancanza dell'impianto anti-incendio e presenza di montacarichi) e, dall'altro, ad una differente valutazione del valore del suolo rideterminato nel valore mediano previsto per il Comune di Sorrento, zona turistica rilevante, che corrisponde a 550 €/mq (range compreso tra 450 €/mq e 650 €/mq), laddove parte ricorrente aveva utilizzato il valore minimo (450 €/mq). Anche su tale aspetto l'operato dell'ufficio non appare censurabile, atteso che come appare pacifico tra le parti l'albergo sorge in una posizione particolarmente centrale (a pochi metri da Indirizzo_4 e da Indirizzo_5), per cui non riflette la realtà dei fatti l'attribuzione di una rendita che si attesti sul valore minimo del range, come mostra di fare la parte. Peraltro, l'attribuzione di un valore medio consente anche di superare la censura relativa all'avere l'ufficio usato un valore unitario senza distinguere tra zona di sedime, parcheggi e verde vincolato, che a dire della parte andavano considerate distinatmente attesa la loro disomogeneità.
Alla luce degli elementi che precedono appare allora che l'ufficio abbia senz'altro giustificato la propria diversa valutazione evidenziando concreti elementi fattuali atti a supportare la stessa e segnatamente la correttezza della diversa valutazione dell'area di sedime, il mancato riconoscimento del deprezzamento per vetustà e la valutazione della mancanza dell'impianto antincendio oltre che la presenza dei montacarichi, né può mettersi seriamente in dubbio quanto esplicitato dall'ufficio in ordine alla macata applicazione dell'aumento del 15%.
In conclusione, non avendo la parte, a fronte di tali precise e specifiche deduzioni riconducibili all'ufficio e volte a supportare la correttezza del proprio operato, dal canto suo, fornito alcuno specifico elemento dimostrativo dell'infondatezza della pretesa alla maggiore rendita vantata, il ricorso va rigettato.
La natura minima dello scostamento tra le rendite in comparazione, unitamente al comportamento dell'Ufficio che ha notificato un atto con plurimi errori materiali (tanto che si rendeva necessaria la notifica di un secondo atto), giustificano la compensazione delle spese.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Compensa le spese.