Sentenza n. 918/2026
Depositata il 22/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 34, riunita in udienza il 12/12/2025 alle ore 11:30 in composizione monocratica:
DI BENEDETTO GIUSEPPE, Giudice monocratico in data 12/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 10000/2024 depositato il 28/05/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 2
elettivamente domiciliato presso dp.2roma@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TJSM000158 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TJSM000158 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TJSM000158 IRPEF-REDDITI FONDIARI 2018
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 13302/2025 depositato il
22/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.Con ricorso depositato in data 27.02.2020, la ricorrente - Sig.ra Ricorrente_1 - ha, previa sospensiva, impugnato l'avviso di accertamento numero 250TJSM000158”, notificato in data 29/03/2024, con cui il CENTRO OPERATIVO DI PESCARA – AREA CONTROLLI E ACCERTAMENTI CENTRALIZZATI, ha richiesto l'IRPEF e le relative Addizionali Regionali e Comunali per l'anno d'imposta 2018 per il complessivo importo di euro € 2.697,47, contro la Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale II di Roma.
Parte attrice dopo aver premesso che l'atto gravato è relativo ad una diminuzione di imponibile derivato da una riduzione del canone di locazione pattuito. Nel merito ha dedotto il vizio di motivazione dell'atto impugnato, con conseguente nullità del medesimo. Con riguardo alla modifica del contratto ha rappresentato che procedeva dapprima a far sottoscrivere l'accordo di rinegoziazione, successivamente e dopo aver ricevuto l'invito alla compliance, provvedeva a registrare il negozio giuridico fornendone opportuna e tempestiva conoscenza all'Ufficio, tramite CIVIS, accludendo inoltre al fascicolo trasmesso anche le evidenze dei bonifici ricevuti. Bonifici equivalenti all'importo del canone rinegoziato, i quali hanno una data certa e formano prova intellegibile della volontà negoziale delle parti, costituiscono senz'altro prova della capacità contributiva da parte della ricorrente nei confronti dell'Agenzia delle Entrate. Lo stesso Ufficio competente – interpellato – suggeriva di registrare l'atto di rinegoziazione fornendo preliminari indicazioni per l'archiviazione dell'invito.

2.L 'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale II di Roma si è costituita in giudizio con memoria con la quale ha dedotto che:
- l'art. 26 del DPR n. 917/1986 fissa il principio giusto il quale i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione, ancorando l'obbligo di dichiararli alla condizione soggettiva di proprietario, enfiteuta, usufruttuario o titolare di altro diritto reale, prescindendo dal verificarsi del reddito e dal momento di effettiva percezione del canone. Nel caso di specie, l'operato dell'ufficio è legittimo e non censurabile, in quanto la modifica contrattuale assume rilevanza fiscale “erga omnes” nel momento in cui viene registrata all'Agenzia delle Entrate, poiché solo in quel momento consente di determinare la data certa e da ciò ne consegue che la stessa non può avere effetti retroattivi: la mancata registrazione, o anche la semplice registrazione effettuata in ritardo, comporta quindi l'inesistenza dei predetti accordi.

3.Parte attrice con successiva memoria ha dedotto in replica:
la validità degli accordi di riduzione del canone e assenza di obbligo di registrazione. L'avviso di accertamento impugnato si fonda sull'assunto secondo cui l'accordo di riduzione del canone di locazione non avrebbe effetto fiscale perché non tempestivamente registrato. Tuttavia, tale affermazione non trova fondamento né normativo né giurisprudenziale. Il DPR 131/1986 prevede all'art. 17 gli atti che devono essere obbligatoriamente registrati. L'accordo di riduzione del canone non rientra tra tali atti obbligatori, non essendo una delle ipotesi contemplate che comportano liquidazione di imposta aggiuntiva. Come confermato dalla
Risoluzione n. 60/E del 2010 dell'Agenzia delle Entrate, "gli accordi per la riduzione del canone non sono soggetti a registrazione obbligatoria". Di conseguenza, la mancata registrazione non rende l'accordo privo di validità ai fini fiscali;

- in ordine alla data certa e rilevanza della prova documentale, l'art. 2704 c.c., ammette vari mezzi idonei a conferire data certa a una scrittura privata. Tra questi, la giurisprudenza della Cassazione (ad es., Cass.
n. 16084/2017) conferma che possono costituire prova valida anche altre evidenze, come documenti bancari. Nello specifico, la contribuente Ricorrente_1 ha allegato estratti conto ufficiali che dimostrano l'effettuazione dei bonifici relativi ai canoni ridotti di locazione, eseguiti sul conto corrente n. Conto_Corrente_1 presso Banca_1.

4.A conclusione dell'udienza il ricorso è stato trattenuto in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato.

1.Parte attrice ha, infatti, prodotto agli atti di causa documentazione adeguata a provare l'avvenuta riduzione del canone di locazione e la data a decorrere della quale ciò era avvenuto. Per contro va disatteso l'assunto di parte resistente secondo cui solo la registrazione consente di dare data certa alla modifica contrattuale.
Al riguardo giova richiamare autorevole giuurisprudenza (Corte di Cassazione, Ordinanze n. 10870 e 10871 del 24 aprile 2025) espressa nel senso che per le locazioni un accordo scritto privato di riduzione del canone di locazione non richiede la registrazione obbligatoria presso l'Agenzia delle Entrate per essere valido e far decorrere i suoi effetti, potendo la sua data certa essere provata con altri mezzi (email, PEC, bonifici, testimonianza).
Ne consegue l'accoglimento del ricorso.

2.Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Liquida le spese di lite in favore del ricorrente in euro 400,00, oltre oneri accessori.
Così deciso in Roma, il 12.12.2025
Il Giudice
PE Di TO