Sentenza n. 1074/2026
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MESSINA Sezione 14, riunita in udienza il 10/02/2026 alle ore 09:30 in composizione monocratica:
PATANIA ELVIRA, Giudice monocratico in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 3194/2025 depositato il 02/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 CF_Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Messina - Via Santa Cecilia Is. 104 N. 45/c 98122 Messina ME
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TYX01NF00123 IRPEF-ALTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 686/2026 depositato il
12/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso notificato in data 4.04.2025 ad Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Messina e depositato telematicamente il 2.05.2025 Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento notificato in data 13.02.2025 con il quale si recuperavano a tassazione maggiori redditi da locazione commerciale per l'anno 2020 rispetto a quelli dichiarati da Nominativo_1 di cui la ricorrente era erede.
Resisteva l'A.F. che rilevava come non fosse stata regolarmente registrata la risoluzione consensuale di un contratto di locazione stipulato dal contribuente e non fossero stati compresi nella dichiarazione i canoni percepiti dal locatore sotto forma di lavori di ristrutturazione dell'immobile fatti eseguire dal locatario.
La Corte, all'esito della discussione dei motivi di impugnazione intercorsa tra i procuratori delle parti, decideva come da parte dispositiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre premettere che i contratti di locazione ad uso commerciale oggetto del controllo svolto dall'A.F. e del conseguente recupero a tassazione dell'imposta IRPEF per l'anno 2020 sono due: 1) contratto di locazione stipulato in data 1.06.2014 registrato al n. 283 in data 9.07.2014 che, per l'anno 2020, prevedeva una durata a decorrere dall'1/01.2020 sino al 9.06.2020 per un canone annuo di €.15.408, consensualmente risolto l'1.09.2019; 2) contratto di locazione stipulato in data 10.09.2019 registrato al n.
2425 in data 23.09.2019 che, nel 2020, ha avuto una durata dall'1.01.2020 al 31.12.2020 per un canone annuo di €.14.917,64.
Agenzia delle Entrate ha emesso l'avviso di accertamento per cui è causa per avere accertato che, per l'anno di riferimento, a fronte di un reddito dichiarato di €.10.587, era stato percepito un maggiore reddito di €.21.982 con una differenza da sottoporre a tassazione di €.3.668,00.
Sostiene, in contrario, la ricorrente (alla quale non sono state applicate sanzioni perché erede del dichiarante) che non si è tenuto conto del fatto che, sul primo contratto, non vi erano stati canoni da dichiarare per il fatto che era intervenuta la risoluzione consensuale dell'1.04.2019 e che, per il secondo contratto, doveva tenersi in considerazione il fatto che la decorrenza della effettiva percezione dei canoni era iniziata nell'aprile 2020 in forza di clausola negoziale che posticipava il pagamento a causa delle spese per i lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile che il conduttore si era accollato
Orbene, così riassunti i fatti, va detto che il ricorso merita parziale accoglimento per le ragioni che saranno appresso esplicitate.
Infatti. quanto al primo motivo di impugnazione, deve concordarsi con quanto sostenuto dall'Ufficio poiché, sebbene la risoluzione consensuale del primo contratto sia stata concordata alla presenza del commissario giudiziale della società conduttrice Società_1, costituisce principio generale quello per cui, ai fini della opponibilità all'A.F. del mutuo dissenso, la risoluzione deve essere registrata e portata a conoscenza dei terzi al pari di ogni altra vicenda modificativa o estintiva del negozio giuridico. Ricorre, quindi, la ritenuta violazione degli artt. 3 e 107 del TUIR d.P.R. 131/1986 che impone la registrazione delle risoluzioni anche verbali e la dichiarazione dei canoni anche non percepiti,che saranno dovuti per l'intero dopo la registrazione.
Quanto, invece, al secondo motivo di ricorso, attinente alla clausola di c.d. canone a scaletta o differenziato o grace period, ossia a quella clausola che prevede che, ove il conduttore si accolli la esecuzione di opere di ristrutturazione o adeguamento dell'immobile locato e che l'effettivo pagamento del canone intero sia posticipato dal momento che di quelle opere fruisce il locatore, è necessario verificare la effettiva formulazione della clausola negoziale oggetto di accordo tra i contraenti.
Sostiene, sul punto, Agenzia delle Entrate, che, nella fattispecie, ricorra una operazione permutativa in quanto il locatore percepisce il canone (o la differenza) sotto forma di fruizione dei risultati dei lavori che il locatore si è accollato (sarebbe, pertanto, una datio in solutum accettata dal creditore che libera il debitore). Secondo la ricorrente, invece, che la operazione permutativa ritenuta dall'Ufficio sarebbe frutto di una congettura o presunzione che non trova riscontro nel caso di specie.
Il ragionamento dell'Ufficio è condivisibile a condizione, però, che si verifichi la effettiva portata della clausola in questione.
Orbene, nel caso di specie, la clausola 13 del contratto inter partes è così formulata: “le parti, di comune accordo, stabiliscono che tutte le spese occorrenti per l'adeguamento delle strutture e degli impianti in conseguenza della riunificazione funzionale con gli attigui locali già in uso alla società conduttrice rimarranno a carico della conduttrice che dovrà eseguire i lavori di intonacatura entro l'aprile 2020”. L'accordo, cioé, è chiaro e onera la società conduttrice di eseguire lavori che riguardano la fruizione del locale così come concordato dal momento che la conduttrice già usufruiva di un locale attiguo che veniva unificato a quello oggetto della locazione per cui è causa.
E, di conseguenza, trova applicazione la risposta all'interpello 424/2022 AdE con la quale Agenzia ha precisato che “lo sconto del canone deve essere concesso espressamene a fronte di lavori che aumentano il valore del bene” e che, "se il contratto prevede una progressione crescente per agevolare il conduttore che deve ristrutturare il locale, il locatore deve dichiarare solo l'importo ridotto previsto per la prima annualità". Non è necessario che il locatore dichiari il valore “pieno” finché non scatta l'annualità che lo prevede purché “la scaletta sia stata chiaramente fissata al momento della stipula del contratto”.
Condizione questa che si è verificata nel caso di specie per cui può affermarsi che la dichiarazione fatta dal contribuente a partire da quando il canone sia stato versato nella sua interezza e nella forma di pagamento in denaro sia corretta.
L'avviso impugnato dovrà, pertanto, essere corretto dall'Ufficio riducendo la parte di canone fissato a scaletta (ossia, nella specie, posticipato all'aprile 2020) e confermando la sottoposizione a tassazione del periodo coperto dalla risoluzione consensuale non registrata.
Ne scaturisce una situazione di reciproca soccombenza che giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Accoglie in parte il ricorso nei limiti di cui in motivazione. Dichiara le spese di causa compensate tra le parti. Così deciso in Messina il 10.02.2026 Il Giudice monocratico dr.ssa Elvira Patania