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Sentenza 3 febbraio 2026
Sentenza 3 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Reggio Calabria, sez. I, sentenza 03/02/2026, n. 825 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Reggio Calabria |
| Numero : | 825 |
| Data del deposito : | 3 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 825/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di REGGIO CALABRIA Sezione 1, riunita in udienza il
30/01/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
PRATTICO' NATINA, Presidente
BANDIERA GE PATRIZIA, Relatore
COSTABILE ADRIANA, Giudice
in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 9583/2024 depositato il 18/12/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Reggio Calabria - Via Dei Plutino N. 4 89100 Reggio Di Calabria RC
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022IT002899000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento del ricorso
Resistente/Appellato: rigetto del ricorso
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 2 dicembre 2024, la signora Ricorrente_1 impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione n. 2022 IT 002899 000, notificato il 24 settembre 2024, con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato nell'atto di compravendita del 9 settembre 2022 (registrato il 29 settembre 2022 al n. 2899 serie 1T) relativo ad un fabbricato in corso di costruzione sito in Gioia Tauro, Indirizzo_1
, identificato catastalmente al foglio 34, particella 1653, categoria F/3, superficie 480 mq.
L'Ufficio aveva accertato un valore di Euro 434.284,00 (pari a Euro 904,76 al mq) a fronte del valore dichiarato di Euro 125.000,00 (pari a Euro 260,00 al mq), liquidando maggiore imposta di registro e interessi per Euro 6.584,02 e irrogando sanzione di Euro 6.186,00.
La ricorrente deduceva: 1) eccessiva valutazione effettuata dall'Ufficio; 2) ricezione acritica della comparazione individuata dall'Ufficio, fondata su un unico atto di compravendita del 17 dicembre 2020
(registrato al n. 4905 serie 1T) relativo ad immobile di superficie significativamente inferiore (210 mq) e venduto in periodo pandemico.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva con controdeduzioni sostenendo la legittimità della rettifica, richiamando la recente Cassazione civile, ordinanza n. 22845 del 14 agosto 2024 secondo cui non è necessaria l'indicazione di plurimi atti di comparazione.
La ricorrente depositava memoria di replica insistendo per l'accoglimento del ricorso e producendo perizia giurata dell'Ing. Nominativo_2 che attestava lo stato precario dell'immobile e la congruità del prezzo dichiarato
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso verte sulla legittimità della rettifica del valore venale in comune commercio operata dall'Agenzia delle Entrate ai sensi degli artt. 51 e 52 del D.P.R. 131/1986 per un immobile in corso di costruzione di notevoli dimensioni (480 mq) acquistato nel settembre 2022.
La disciplina della rettifica del valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro è regolata dall'art. 51, comma 3, del D.P.R. 131/1986, che attribuisce all'Ufficio il potere di controllare il valore dichiarato
"avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto (...) che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto (...) nonché ad ogni altro elemento di valutazione".
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che i criteri di valutazione previsti dalla norma sono equiordinati e che "per la rettifica d'ufficio non è necessaria l'indicazione di plurimi atti di comparazione, essendo sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti per il tempo e per l'oggetto"
(cfr. Cassazione civile, ordinanza n. 22845 del 14 agosto 2024).
Tuttavia, la stessa giurisprudenza ha precisato che "la mera conformità formale (stesso comune, stessa via) non è sufficiente a garantire la validità del procedimento estimativo se le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili divergono in maniera significativa" e che l'Ufficio deve dimostrare "la piena e sostanziale omogeneità tra i beni messi a confronto" (cfr. Cassazione civile, ordinanza n. 17842 del 1 luglio 2025). È principio consolidato che "è onere dell'Amministrazione finanziaria provare, anche in giudizio, l'effettiva sussistenza dei presupposti applicativi del criterio di rettifica indicato nell'avviso di liquidazione" (cfr.
Cassazione civile, ordinanza n. 17841 del 1 luglio 2025). Nel processo tributario, "la relazione di stima redatta dall'Ufficio tecnico erariale costituisce una semplice consulenza di parte" che "non può essere considerata di per sé sufficiente a supportare l'atto impositivo, dovendo verificare la sua idoneità a superare le contestazioni dell'interessato" (cfr. Cassazione civile, ordinanza n. 17842 del 1 luglio 2025).
Nel caso di specie, l'Ufficio ha fondato la rettifica esclusivamente sulla comparazione con un unico atto di compravendita del 17 dicembre 2020, relativo ad immobile ubicato nel medesimo complesso residenziale ma caratterizzato da superficie significativamente inferiore (210 mq contro 480 mq dell'immobile oggetto di valutazione).
La differenza dimensionale tra i due immobili non può essere considerata meramente quantitativa, ma assume rilevanza qualitativa determinante. Come evidenziato dalla perizia dell'Ing. Nominativo_2 e dalle argomentazioni difensive, un immobile di 480 mq presenta caratteristiche di commerciabilità sostanzialmente diverse rispetto ad uno di 210 mq, avendo un mercato più ristretto e una minore appetibilità commerciale che giustifica un prezzo unitario inferiore.
La giurisprudenza ha chiarito che "le differenze tra l'immobile oggetto di compravendita e quello utilizzato per la comparazione" devono essere valutate quando sono "macroscopiche e tali da inficiare la correttezza della valutazione dell'Ufficio" (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 3202 del 5 febbraio 2024).
La perizia giurata dell'Ing. Nominativo_2 documenta dettagliatamente lo stato precario dell'immobile al momento dell'acquisto, evidenziando la necessità di interventi di manutenzione straordinaria per il recupero del solaio sfondellato e dei ripristini delle strutture secondarie. Le fotografie allegate mostrano chiaramente le condizioni di degrado e abbandono della struttura.
Tali elementi assumono particolare rilevanza considerando che la Cassazione civile, ordinanza n. 17842 del 1 luglio 2025 ha stabilito che "Banca_1 omesso esame di fatto decisivo la motivazione del giudice tributario che si limiti a ritenere congrua la stima dell'Ufficio senza valutare le specifiche contestazioni del contribuente relative alle condizioni manutentive dell'immobile".
La perizia tecnica dimostra la ragionevolezza del prezzo pagato attraverso un'analisi articolata che considera:
I costi di costruzione: terreno (Euro 110,00/mq) + realizzazione rustico con tamponatura (Euro 120,00/mq)
- Euro 230,00/mq, rendendo il prezzo di Euro 260,00/mq superiore ai costi di produzione;
I valori OMI per immobili finiti nella zona (Euro 435-620/mq per ville e villini), che una volta abbattuti per lo stato rustico giustificano ampiamente il prezzo dichiarato;
L'analisi di mercato locale che evidenzia offerte di immobili finiti a prezzi unitari variabili tra Euro 354/mq e
Euro 1.000/mq, confermando la congruità del valore per un immobile allo stato rustico.
La compravendita è avvenuta nel settembre 2022, in un periodo ancora caratterizzato dagli effetti della crisi pandemica sul mercato immobiliare, particolarmente evidente nei contesti non primari come quello di
Gioia Tauro. L'atto comparativo utilizzato dall'Ufficio risale al dicembre 2020, periodo di massima crisi economica, quando paradossalmente i prezzi potevano risultare artificialmente elevati per esigenze di finanziamento bancario, come correttamente evidenziato dalla difesa.
La valutazione operata dall'Ufficio presenta profili di criticità che ne compromettono l'attendibilità. La comparazione con un immobile di dimensioni sostanzialmente diverse (meno della metà della superficie) non garantisce quella "piena e sostanziale omogeneità" richiesta dalla giurisprudenza per la validità del procedimento estimativo. La perizia di parte, pur non avendo valore di prova legale, costituisce "elemento indiziario e argomentazione tecnica che il giudice ha il dovere di valutare nel loro complesso" (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 3202 del 5 febbraio 2024), specialmente quando l'operato dell'Ufficio si rivela "fragile e basato su dati parziali".
Nel caso di specie, la ricorrente ha fornito una pluralità di elementi di valutazione (analisi dei costi di costruzione, valori OMI contestualizzati, analisi di mercato, documentazione fotografica dello stato dell'immobile) che, nel loro complesso, dimostrano la ragionevolezza del prezzo dichiarato di Euro
125.000,00 per un immobile di 480 mq allo stato rustico in zona periferica.
L'Ufficio, al contrario, non ha fornito elementi sufficienti a superare le contestazioni specifiche della ricorrente, limitandosi ad una comparazione con immobile di caratteristiche sostanzialmente diverse senza adeguati coefficienti correttivi per le differenze dimensionali e di appetibilità commerciale.
Il ricorso deve essere accolto. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura forfettaria indicata nel dispositivo
P.Q.M.
La Corte, definitivamente pronunciando sulla controversia in epigrafe, accoglie il ricorso e, per l'effetto:
CONDANNA l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese processuali in favore della ricorrente, che liquida in Euro 1.000,00 oltre accessori di legge e rimborso forfettario, da distrarsi in favore dei procuratori antistatari.
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di REGGIO CALABRIA Sezione 1, riunita in udienza il
30/01/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
PRATTICO' NATINA, Presidente
BANDIERA GE PATRIZIA, Relatore
COSTABILE ADRIANA, Giudice
in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 9583/2024 depositato il 18/12/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Reggio Calabria - Via Dei Plutino N. 4 89100 Reggio Di Calabria RC
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022IT002899000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento del ricorso
Resistente/Appellato: rigetto del ricorso
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 2 dicembre 2024, la signora Ricorrente_1 impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione n. 2022 IT 002899 000, notificato il 24 settembre 2024, con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato nell'atto di compravendita del 9 settembre 2022 (registrato il 29 settembre 2022 al n. 2899 serie 1T) relativo ad un fabbricato in corso di costruzione sito in Gioia Tauro, Indirizzo_1
, identificato catastalmente al foglio 34, particella 1653, categoria F/3, superficie 480 mq.
L'Ufficio aveva accertato un valore di Euro 434.284,00 (pari a Euro 904,76 al mq) a fronte del valore dichiarato di Euro 125.000,00 (pari a Euro 260,00 al mq), liquidando maggiore imposta di registro e interessi per Euro 6.584,02 e irrogando sanzione di Euro 6.186,00.
La ricorrente deduceva: 1) eccessiva valutazione effettuata dall'Ufficio; 2) ricezione acritica della comparazione individuata dall'Ufficio, fondata su un unico atto di compravendita del 17 dicembre 2020
(registrato al n. 4905 serie 1T) relativo ad immobile di superficie significativamente inferiore (210 mq) e venduto in periodo pandemico.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva con controdeduzioni sostenendo la legittimità della rettifica, richiamando la recente Cassazione civile, ordinanza n. 22845 del 14 agosto 2024 secondo cui non è necessaria l'indicazione di plurimi atti di comparazione.
La ricorrente depositava memoria di replica insistendo per l'accoglimento del ricorso e producendo perizia giurata dell'Ing. Nominativo_2 che attestava lo stato precario dell'immobile e la congruità del prezzo dichiarato
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso verte sulla legittimità della rettifica del valore venale in comune commercio operata dall'Agenzia delle Entrate ai sensi degli artt. 51 e 52 del D.P.R. 131/1986 per un immobile in corso di costruzione di notevoli dimensioni (480 mq) acquistato nel settembre 2022.
La disciplina della rettifica del valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro è regolata dall'art. 51, comma 3, del D.P.R. 131/1986, che attribuisce all'Ufficio il potere di controllare il valore dichiarato
"avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto (...) che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto (...) nonché ad ogni altro elemento di valutazione".
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che i criteri di valutazione previsti dalla norma sono equiordinati e che "per la rettifica d'ufficio non è necessaria l'indicazione di plurimi atti di comparazione, essendo sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti per il tempo e per l'oggetto"
(cfr. Cassazione civile, ordinanza n. 22845 del 14 agosto 2024).
Tuttavia, la stessa giurisprudenza ha precisato che "la mera conformità formale (stesso comune, stessa via) non è sufficiente a garantire la validità del procedimento estimativo se le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili divergono in maniera significativa" e che l'Ufficio deve dimostrare "la piena e sostanziale omogeneità tra i beni messi a confronto" (cfr. Cassazione civile, ordinanza n. 17842 del 1 luglio 2025). È principio consolidato che "è onere dell'Amministrazione finanziaria provare, anche in giudizio, l'effettiva sussistenza dei presupposti applicativi del criterio di rettifica indicato nell'avviso di liquidazione" (cfr.
Cassazione civile, ordinanza n. 17841 del 1 luglio 2025). Nel processo tributario, "la relazione di stima redatta dall'Ufficio tecnico erariale costituisce una semplice consulenza di parte" che "non può essere considerata di per sé sufficiente a supportare l'atto impositivo, dovendo verificare la sua idoneità a superare le contestazioni dell'interessato" (cfr. Cassazione civile, ordinanza n. 17842 del 1 luglio 2025).
Nel caso di specie, l'Ufficio ha fondato la rettifica esclusivamente sulla comparazione con un unico atto di compravendita del 17 dicembre 2020, relativo ad immobile ubicato nel medesimo complesso residenziale ma caratterizzato da superficie significativamente inferiore (210 mq contro 480 mq dell'immobile oggetto di valutazione).
La differenza dimensionale tra i due immobili non può essere considerata meramente quantitativa, ma assume rilevanza qualitativa determinante. Come evidenziato dalla perizia dell'Ing. Nominativo_2 e dalle argomentazioni difensive, un immobile di 480 mq presenta caratteristiche di commerciabilità sostanzialmente diverse rispetto ad uno di 210 mq, avendo un mercato più ristretto e una minore appetibilità commerciale che giustifica un prezzo unitario inferiore.
La giurisprudenza ha chiarito che "le differenze tra l'immobile oggetto di compravendita e quello utilizzato per la comparazione" devono essere valutate quando sono "macroscopiche e tali da inficiare la correttezza della valutazione dell'Ufficio" (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 3202 del 5 febbraio 2024).
La perizia giurata dell'Ing. Nominativo_2 documenta dettagliatamente lo stato precario dell'immobile al momento dell'acquisto, evidenziando la necessità di interventi di manutenzione straordinaria per il recupero del solaio sfondellato e dei ripristini delle strutture secondarie. Le fotografie allegate mostrano chiaramente le condizioni di degrado e abbandono della struttura.
Tali elementi assumono particolare rilevanza considerando che la Cassazione civile, ordinanza n. 17842 del 1 luglio 2025 ha stabilito che "Banca_1 omesso esame di fatto decisivo la motivazione del giudice tributario che si limiti a ritenere congrua la stima dell'Ufficio senza valutare le specifiche contestazioni del contribuente relative alle condizioni manutentive dell'immobile".
La perizia tecnica dimostra la ragionevolezza del prezzo pagato attraverso un'analisi articolata che considera:
I costi di costruzione: terreno (Euro 110,00/mq) + realizzazione rustico con tamponatura (Euro 120,00/mq)
- Euro 230,00/mq, rendendo il prezzo di Euro 260,00/mq superiore ai costi di produzione;
I valori OMI per immobili finiti nella zona (Euro 435-620/mq per ville e villini), che una volta abbattuti per lo stato rustico giustificano ampiamente il prezzo dichiarato;
L'analisi di mercato locale che evidenzia offerte di immobili finiti a prezzi unitari variabili tra Euro 354/mq e
Euro 1.000/mq, confermando la congruità del valore per un immobile allo stato rustico.
La compravendita è avvenuta nel settembre 2022, in un periodo ancora caratterizzato dagli effetti della crisi pandemica sul mercato immobiliare, particolarmente evidente nei contesti non primari come quello di
Gioia Tauro. L'atto comparativo utilizzato dall'Ufficio risale al dicembre 2020, periodo di massima crisi economica, quando paradossalmente i prezzi potevano risultare artificialmente elevati per esigenze di finanziamento bancario, come correttamente evidenziato dalla difesa.
La valutazione operata dall'Ufficio presenta profili di criticità che ne compromettono l'attendibilità. La comparazione con un immobile di dimensioni sostanzialmente diverse (meno della metà della superficie) non garantisce quella "piena e sostanziale omogeneità" richiesta dalla giurisprudenza per la validità del procedimento estimativo. La perizia di parte, pur non avendo valore di prova legale, costituisce "elemento indiziario e argomentazione tecnica che il giudice ha il dovere di valutare nel loro complesso" (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 3202 del 5 febbraio 2024), specialmente quando l'operato dell'Ufficio si rivela "fragile e basato su dati parziali".
Nel caso di specie, la ricorrente ha fornito una pluralità di elementi di valutazione (analisi dei costi di costruzione, valori OMI contestualizzati, analisi di mercato, documentazione fotografica dello stato dell'immobile) che, nel loro complesso, dimostrano la ragionevolezza del prezzo dichiarato di Euro
125.000,00 per un immobile di 480 mq allo stato rustico in zona periferica.
L'Ufficio, al contrario, non ha fornito elementi sufficienti a superare le contestazioni specifiche della ricorrente, limitandosi ad una comparazione con immobile di caratteristiche sostanzialmente diverse senza adeguati coefficienti correttivi per le differenze dimensionali e di appetibilità commerciale.
Il ricorso deve essere accolto. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura forfettaria indicata nel dispositivo
P.Q.M.
La Corte, definitivamente pronunciando sulla controversia in epigrafe, accoglie il ricorso e, per l'effetto:
CONDANNA l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese processuali in favore della ricorrente, che liquida in Euro 1.000,00 oltre accessori di legge e rimborso forfettario, da distrarsi in favore dei procuratori antistatari.