Sentenza n. 2200/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 19, riunita in udienza il 10/11/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
SO ROBERTO, Presidente
GUGLIELMO GERARDINA, Relatore
FIORE GIOVAN FRANCESCO, Giudice
in data 10/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2260/2025 depositato il 06/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Napoli elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 20221T026651000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 19346/2025 depositato il
10/11/2025
Richieste delle parti:
come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato in data 03.02.2025 FRicorrente 1 Ricorrente_2 e Ricorrente_3 impugnavano gli avvisi di rettifica e liquidazione n. 2022 1t 026651 000 a ciascuno notificati, afferenti all'obbligazione tributaria scaturita dall'accertamento del maggior valore operato dall'AF ex artt. 51 e 52 TUR in relazione all'atto di compravendita n. 26651/2022 serie 1T. Segnatamente, con tali avvisi l'AF aveva rettificato il valore venale in comune commercio dell'immobile oggetto di compravendita in euro 122.000,00 – a fronte di euro 55.000,00 dichiarato dalle parti. A sostegno della propria domanda, dopo aver evidenziato la partecipazione del solo ricorrente1 al contraddittorio amministrativo instaurato a seguito della notifica dello schema d'atto ex art. 6 bis Statuto Contribuente, contestavano le modalità di valutazione adottate dall'Ufficio. In particolare evidenziavano l'incomparabilità degli altri immobili presi a parametro, sotto diversi profili. Inoltre, in via istruttoria depositavano delle note estimative. Chiedevano, dunque, previa istanza di sospensione dell'atto, la declaratoria di nullità e/o illegittimità e in subordine l'annullamento dell'atto. Si costituivano mediante deposito del ricorso, incardinando il presente giudizio.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio e chiedeva il rigetto del ricorso. Eccepiva la inammissibilità del ricorso per non aver due dei ricorrenti depositato l'atto impugnato. Chiedeva il rigetto nel merito del ricorso. Alla udienza del 10.11.2025 la causa era decisa come da dispositivo in calce.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è parzialmente fondato e merita accoglimento per quanto di ragione. L'articolo 51, 3^ co., d.P.R.
131/86 stabilisce che, per atti che abbiano ad oggetto beni immobili, il controllo di valore debba essere effettuato, oltre che con riguardo ad atti similari di trasferimento (criterio comparativo) ovvero al reddito netto capitalizzato ritraibile dagli immobili stessi (criterio reddituale), anche ad "ogni altro elemento di valutazione”.
Dunque, l'ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili ceduti abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, ed, a tal fine, ha "riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni" (art. 51 comma 3 del d.p.r. n. 131/86). Orbene la Corte di Cassazione ha affermato che i plurimi criteri individuati dal Testo unico dell'imposta di registro, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente " pariordinati" e l'Amministrazione finanziaria può seguire uno qualsiasi dei predetti criteri, laddove lo ritenga maggiormente idoneo per determinare in sede di accertamento il valore del bene trasferito (cfr. Cass. n.
4221 del 2006; Cass. n. 15876/2020; Cass. n. 30189/2018). Senza tralasciare che, anche a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui all'art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'Ufficio nell'eventuale successiva fase contenziosa, in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, è già in condizione di contestare e documentare l'infondatezza della pretesa erariale, senza poter invocare la violazione, ai sensi dell'art. 52, comma 2-bis, del d.P.R. n. 131 del 1986, del dovere di allegazione delle informazioni previste ove il contenuto essenziale degli atti sia stato riprodotto sull'avviso di accertamento
(tra le tante, Sez. 5, Ordinanza n. 22148 del 22/09/2017 e Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 21066 del 11/09/2017)
(vedi testualmente in motivazione Casa. 24.6.2021, n. 18103).
Parte ricorrente contesta la valutazione operata dall'ufficio secondo il metodo comparativo, a partire dai valori dichiarati per cespiti similari collocati nella medesima zona OMI (art. 51 c 3 TUR). In particolare, muove dalla premessa secondo cui l'immobile oggetto di accertamento si presenta diverso da quelli presi a parametro per diverse ragioni che possono essere sintetizzate come segue: - assenza di illuminazione pubblica sulla strada;
- passaggio sulla strada, cui è prospiciente l'immobile, riservato solo alle auto dei residenti;
- stato manutentivo dell'immobile scadente;
- pregresso utilizzo dell'immobile quale deposito;
- assenza di vocazione commerciale della via in cui si colloca l'immobile. Le dette ossevazioni erano rappresentate dal ricorrente1 in sede di contraddittorio amministrativo.
Deduce l'Agenzia delle Entrate che questi dati, infatti, hanno costituito la leva per addivenire ad un abbattimento del valore al mq, inizialmente individuato in euro 2.000,00 e poi cristallizzato, in sede di adozione degli atti, in euro 1.700,00. L'AF ha, quindi, riconosciuto valenza alle deduzioni della parte ricorrente;
ciò a rafforzamento della validità dell'atto che ha fatto buon governo del contraddittorio amministrativo.
Dal raffronto con il prezzo degli immobili presi a parametro (euro 2.300,00; euro 2.180,00 e euro 2.700,00 –
v. pag. 3 avviso impugnato allegato al fascicolo dei ricorrenti) si evince come l'Ufficio abbia già tenuto conto delle diversità intercorrenti con l'immobile oggetto di accertamento il cui valore venale in comune commercio
è stato rettificato in euro 1.700,00 euro/mq, valore di gran lunga inferiore rispetto a quelli degli immobili comparati.
Quello che invece la ricorrente, attraverso la sua consulenza, contesta è la valutazione del deprezzamento con riguardo alla combinazione di tre fattori, consistenti in: a) posizione;
b) Manutenzione propria del locale e del fabbricato;
C) Vetustà/ manutenzione. Il valore ottenuto dal consulente tecnico di parte è pari a 830,00
Euro/mq) e risulta prossimo al valore minimo (880,00 Euro/mq) indicato nei Borsini Immobiliari in quanto tiene conto dell'ubicazione, della posizione, delle condizioni manutentive.
Neppure la valutazione proposta dalla parte ricorrente risulta congrua, sicché ritiene la Corte che debba calcolarsi il più probabile valore di mercato del locale commerciale sito in Torre del Greco (NA) alla
Indirizzo_1 considerando le caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'unità immobiliare e determinando lo stesso nella misura di euro 1.500,00/mq. Le caratteristiche di posizione (Locale
Commerciale posto su strada interna) e di Manutenzione Generale del cespite (interno ed esterno) inducono la Corte a ritenere congruo un ulteriore abbattimento del parametro economico calcolato dalla Agenzia delle
Entrate.
Il parziale accoglimento del ricorso giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte definitivamente pronunciando così provvede: - Accoglie parzialmente il ricorso così come indicato in parte motiva;

- compensa le spese.
Così deciso all'esito della udienza del 10.11.2025
Il relatore Il Presidente