Sentenza n. 69/2026
Depositata il 06/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VENEZIA Sezione 1, riunita in udienza il 18/11/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
CARACCIOLO GIUSEPPE, Presidente
AT AN, RE
GRECO MARIA ANTONIETTA, Giudice
in data 18/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 664/2024 depositato il 24/09/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Venezia - Via De Marchi 16 30100 Venezia VE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024VE0090247 - 2024VE0090249 CATASTO-RENDITA
CATASTALE
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024VE0090247 - 2024VE0090249 CATASTO-ESTIMI
CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 582/2025 depositato il
24/11/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 S.r.l., in persona del Presidente del Consiglio di amministrazione e legale rappresentante pro tempore signor Rappresentante_1, ha impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2024VE0090247 emesso in data 31.05.2024 e notificato il 12.06.2024 dall'Agenzia Delle Entrate - Ufficio
Provinciale di Venezia - Territorio.
L'atto impugnato ha ad oggetto la rideterminazione del classamento e rendita di due unità immobiliari a destinazione produttiva site nel Comune di Luogo (Foglio Indirizzo_ ), a seguito di variazioni OC presentate dalla società il 26/09/2023 (VE0100672 e VE0100677), ed afferenti al classamento e della rendita catastale rispettivamente dei seguenti immobili:
- Comune di Luogo, Foglio Indirizzo_1 cat. D/7, ubicato in Indirizzo_1, Luogo, p. T-1;
- Comune di Luogo, Foglio Indirizzo_2, cat. D/1 ubicato in Indirizzo_2, Luogo, p. T-1;
La ricorrente espone che l'atto impugnato afferisce all'esito di una vicenda catastale stratificata, che include anche precedenti contenziosi (in particolare per un compendio confluito nelle successive fusioni/ frazionamenti) e operazioni di frazionamento operate nel 2023, con conseguente aggiornamento delle consistenze e delle aree scoperte.
A fondamento dell'impugnazione Ricorrente_1 deduce, in estrema sintesi:
a) l'annullabilità dell'avviso per omissione del contraddittorio preventivo. Invoca il novellato art.

6-bis della
L. n. 212/2000 e la disciplina attuativa (D.M. 24.04.2024), sostenendo che l'avviso catastale non rientra tra gli atti sottratti alla regola generale e che l'attività svolta dall'Ufficio presenta margini valutativi incompatibili con le categorie “automatizzate”;
b) l'insufficienza/contraddittorietà della motivazione, poiché l'Ufficio avrebbe disatteso elementi di fatto dichiarati in OC (destinazioni, consistenze, superfici, qualificazione di parti come “tettoia”, ecc.) senza esplicitare, già nell'atto, le divergenze tecniche e le ragioni della diversa ricostruzione, con evidenti differenze nella attribuzione di valore che ciò ha comportato;

c) la violazione dell'art. 7 dello Statuto per richiami per relationem a precedenti accertamenti non allegati né effettivamente conoscibili dalla società;
d) l'erroneità della stima attribuita. L'Ufficio avrebbe valorizzato autonomamente l'area di sedime sommando il suo costo al costo di produzione, in contrasto con l'impostazione già fatta propria in precedenti pronunce invocate dalla ricorrente. A tal fine richiama la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Venezia
n. 394/2017, confermata dalla successiva sentenza n. 1346/19 della Commissione Tributaria Regionale del
Veneto, con la quale, pronunciandosi sul ricorso avverso l'avviso di accertamento castale n. VE101480/2015-
VE010479/2015 relativo al mappale Indirizzo_3 (poi fuso, a seguito del frazionamento del 2021, con il mappale Indirizzo_4), la CTP di Venezia aveva censurato l'illegittimità della pratica dell'Ufficio di sommare al costo di costruzione del fabbricato l'intera area totale del lotto, senza scomputarne l'area di sedime. Con la sentenza
394/17 la CTP di Venezia aveva, quindi, rideterminato il valore finale complessivo dell'unità immobiliare aggiungendo alla stima, in base al costo di costruzione effettuata dall'Ufficio, la sola “area scoperta”.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate, sostenendo:
· l'insussistenza di un obbligo generalizzato di contraddittorio nei classamenti conseguenti a OC;

· l'idoneità della motivazione, ritenuta “sufficiente” in ragione della natura partecipativa della procedura
OC;
· la correttezza dei criteri estimativi (compresa la riqualificazione di una tettoia come corpo assimilabile a capannone ed inoltre l'impiego di prontuari).
La ricorrente, con memoria illustrativa, ha replicato sottolineando la novità normativa dell'art.

6-bis (d.lgs. n.
219/2023) rispetto agli arresti di legittimità richiamati dall'Ufficio e richiamando una decisione di merito che ha applicato il contraddittorio preventivo anche in materia di accertamento catastale.
L'odierna udienza si è svolta con le presenze e modalità come da verbale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, dopo lunga ed articolata discussione, decide di accogliere il ricorso.
Vengono di seguito esaminati i motivi della decisione.
1) Omesso contraddittorio endoprocedimentale e violazione dell'art.

6-bis L. n. 212/2000
L'Agenzia fonda la propria opposizione richiamando pronunce di legittimità maturate in un assetto anteriore alla riforma dello Statuto, secondo cui, nel classamento conseguente a OC, non sussisterebbe un obbligo generalizzato di interlocuzione preventiva. Tuttavia, tale linea interpretativa presupponeva l'assenza, nell'ordinamento interno, di una norma che imponesse il contraddittorio per gli atti non armonizzati;
quadro oggi mutato proprio per effetto dell'introduzione dell'art.

6-bis, che opera come fondamento positivo interno della garanzia partecipativa. La stessa ricorrente ha evidenziato che la procedura prevista dal comma 3 dell'art.

6-bis consente di far valere controdeduzioni tecniche in una fase in cui l'Amministrazione è ancora in condizione di riesaminare il percorso valutativo, prevenendo l'instaurazione o l'ampliamento del contenzioso. Nel caso di specie, la controversia mostra, in modo paradigmatico, come un'interlocuzione preventiva avrebbe potuto chiarire, o quantomeno delimitare, gli snodi tecnici contestati.
Per tali ragioni, il motivo deve essere accolto.
Si procede, per completezza, all'esame degli ulteriori motivi, che risultano fondati.
2) Vizio di motivazione: carenza, apparenza e contraddittorietà dell'avviso
La Corte ritiene che il secondo motivo sia fondato.
La regola motivazionale in OC e deve essere rafforzata quando si disattendono i fatti dichiarati.
È principio richiamato dalla stessa ricorrente che, in tema di classamento conseguente a OC, la motivazione può essere anche sintetica solo quando l'Ufficio non contesti gli elementi fattuali dichiarati e si limiti a una diversa valutazione economica. Viceversa, se l'Amministrazione modifica i presupposti di fatto come è palesemente avvenuto in questo caso (destinazioni, consistenze, superfici, qualificazioni edilizie), la motivazione deve rendere in modo chiaro ed inequivocabile le differenze e le ragioni tecniche della rettifica, così da consentire una difesa piena e delimitare il thema decidendum,
Dalla ricostruzione offerta negli atti di parte emerge che l'Ufficio non si è limitato a discostarsi dalla stima economica, ma ha inciso su dati qualificanti ovvero:
- ha “riassorbito” una porzione dichiarata come tettoia attribuendole caratteristiche da capannone;

- ha ricalcolato consistenze e superfici;

- ha trattato unitariamente porzioni dichiarate con funzioni distinte;

- ha introdotto una valorizzazione del suolo non coerente con i precedenti giudicati.
A fronte di tali scostamenti, l'avviso si appoggia a formule generali (“valori coerenti con prontuari”, “immobili analoghi in zona”), senza rendere chiaro l'iter di rettifica con riferimento alle specifiche differenze riscontrate ed alle caratteristiche conseguenti dell'immobile valutato.
Le controdeduzioni hanno introdotto argomentazioni tecniche ulteriori (sulla chiusura perimetrale della tettoia, sull'altezza, sui prontuari e sulla riconducibilità delle categorie), ma tali chiarimenti non possono supplire al deficit originario quando l'atto, per come notificato, non consente di comprendere ex ante la logica della rettifica in presenza di discostamenti fattuali.
3) Violazione dell'art. 7 L. n. 212/2000: richiamo a precedenti atti non allegati né conosciuti
La ricorrente contesta che, con riferimento almeno a una delle unità (particella Indirizzo_2), la relazione di stima allegata all'avviso richiami un “accertamento dello stadio precedente OC” (2005) senza che tale atto risulti allegato, né che sia dimostrata una conoscenza effettiva in capo alla società (subentrata nella titolarità con atto di acquisto successivo). La difesa dell'Ufficio replica postulando la conoscibilità “per relationem” in ragione di generici richiami presenti nell'atto notarile;
ma tale assunto, per come criticato dalla ricorrente, non prova che l'atto specifico di accertamento (diverso dalla semplice denuncia/variazione) fosse nella disponibilità della contribuente.
In un contesto in cui l'Amministrazione fonda la coerenza dei valori anche sul richiamo a precedenti stadi,
l'omessa allegazione (o comunque la mancata messa a disposizione del contenuto essenziale) si traduce in un vulnus del diritto di difesa, poiché impedisce il controllo comparativo che l'Ufficio assume come elemento giustificativo della stima.
4) Erroneità del criterio estimativo: duplicazione del valore dell'area di sedime e rilievo del pregresso giudicato invocato in particolare con richiamo alla sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di
Venezia n. 394/2017, confermata dalla successiva sentenza n. 1346/19 della Commissione Tributaria
Regionale del Veneto.
Il motivo è fondato, nei termini di seguito precisati.
La ricorrente prospetta che l'Ufficio abbia stimato separatamente “fabbricato” e “suolo” attribuendo un valore unitario indistinto all'intera area e sommando tale componente al costo di ricostruzione, così determinando una duplicazione della valorizzazione dell'area di sedime, che – nella logica del “costo di produzione” – è già una risorsa incorporata nel prodotto edilizio. Tale censura è corroborata dal richiamo a pronunce rese in precedenti contenziosi relativi a porzioni poi confluite nelle odierne unità, nelle quali (secondo l'allegazione difensiva) era stata esclusa la sommatoria autonoma dell'area di sedime rispetto al costo di costruzione, ammettendo solo la valorizzazione dell'area scoperta eccedente (piazzali, manovra, ecc.).
Le controdeduzioni dell'Ufficio invocano prassi e prontuari, sostenendo la correttezza dell'impostazione; tuttavia, a fronte della doglianza specifica di “duplicazione” e del pregresso assetto valutativo richiamato dalla ricorrente, l'avviso non espone un ragionamento idoneo a superare l'obiezione tecnica e giuridica: anche sotto questo profilo, la motivazione insufficiente ha inciso in modo determinante sulla affidabilità e comprensibilità dell'accertamento.
Per i motivi esposti si ritiene che il ricorso sia meritevole di accoglimento.
Eventuali ulteriori questioni risultano assorbite.
Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e annulla l'avviso di accertamento impugnato;

condanna la parte resistente a rifondere le spese di lite liquidate in Euro 4.000,00 oltre oneri e accessori di legge.