Sentenza n. 20/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FERRARA Sezione 1, riunita in udienza il 12/01/2026 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
FEGGI ALESSANDRO, Giudice monocratico in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 70/2025 depositato il 17/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 Con Residenza Notarile In Bondeno - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Telefono_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ferrara - Via Monsignor Luigi Maverna 8-10 44122 Ferrara FE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25099001957 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2024
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25099002054 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2024
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25099003953 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 6/2026 depositato il 13/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: annullamento degli avvisi di liquidazione con vittoria di spese, competenze ed onorari.
Resistente: rigetto del ricorso perchè infondato e condanna della controparte alla refusione delle spese tutte di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Quanto ai fatti che hanno originato il presente ricorso è necessario richiamare i tre atti pubblici ricevuti dal notaio Avv. Ricorrente_1 e precisamente: 1) atto pubblico del 19- 12-2024, rep. 2654/2221, registrato a Ferrara il 23-12-2024 al n. 9432, il Sig.
Nominativo_1 cedeva in vendita ai Sigg.ri Nominativo_2 e Nominativo_3 che procedevano all'acquisto rispettivamente della nuda proprietà e dell'usufrutto vitalizio di terreno privo di fabbricati in comune di Mirandola individuato al Dati Catastali_1, redd. dom. Euro 31,70 per il prezzo di Euro 6.000,00 consegnati al venditore in osservanza delle prescrizioni di legge.;
2) atto pubblico del 19- 12-2024, suo rep. 2655/2222, registrato a Ferrara il 23-12-2024 al n. 9434 i Sigg.ri Nominativo_4, Nominativo_5, Nominativo_6, Nominativo_7, Nominativo_9, Nominativo_9 e Nominativo_10, cedevano in vendita – ciascuno per i rispettivi diritti di proprietà derivanti dai rispettivi titoli di provenienza - ai Sigg.ri Nominativo_2 e Nominativo_3 che procedevano all'acquisto rispettivamente della nuda proprietà e dell'usufrutto vitalizio di terreno privo di fabbricati in comune di Mirandola individuato al Dati
Catastali_2 PORZ AA redd. dom. Euro 34,01 - PORZ AB redd. dom. 1,52; - Dati Catastali_3 redd. dom. Euro 42,39; - Dati Catastali_4, redd. dom. Euro 20,59. Per il prezzo di Euro 14.000,00 consegnati ai venditori in osservanza delle prescrizioni di legge;

3) atto pubblico del 25- 2-2025, suo rep. 2738/2297, registrato a Ferrara il 27-2-2025 al n. 1338 i Sigg.ri
Nominativo_11, Nominativo_12 ed Nominativo_13, cedevano in vendita – ciascuno per i rispettivi diritti di proprietà derivanti dai rispettivi titoli di provenienza - ai Sigg.ri Nominativo_14 e Nominativo_15 che procedevano all'acquisto rispettivamente della nuda proprietà e dell'usufrutto vitalizio di fabbricato in comune di Vigarano Mainarda individuato al Dati
(corte), con rendita catastale Euro 81,72 - Dati catastali_5 (autorimessa) rendita catastale Euro 47,67 - Dati Catastali_5 (corte esterna pertinenziale esclusiva);il tutto per il prezzo di Euro 160.000,00 consegnati ai venditori in osservanza delle prescrizioni di legge.
Il richiamo al contenuto degli atti sottoposti al vaglio dell'Ufficio appare importante al fine di comprenderne l'esatto contento da cui derivano le diverse interpretazioni svolte dalle Parti in causa.
In sintesi, da un lato l'Ufficio, che ha adottato gli avvisi di liquidazione con cui ha recuperato a tassazione le imposte ipotecarie e catastali, sostiene l'avvenuto trasferimento a soggetti diversi della nuda proprietà e usufrutto di un unico cespite a due distinti soggetti con la conseguenza che si tratterebbe di atti distinti, ciascuno dei quali da assoggettare ad autonoma tassazione. A fondamento della propria tesi argomenta che gli aventi causa sono soggetti diversi, che gli stessi hanno acquistato diritti reali diversi e che ciascun diritto reale acquisito sarebbe ontologicamente autonomo.
In altri termini, il proprietario alienante ben avrebbe potuto cedere la nuda proprietà trattenendo l'usufrutto o, viceversa, cedere l'usufrutto mantenendo la nuda proprietà.
Tali diritti reali pur se costituiti attraverso un'operazione unica restavano ontologicamente autonomi e, mancando la necessaria dipendenza di carattere oggettivo tra i due atti, la tassazione era da applicarsi per ciascuna disposizione contenuta nell'atto, ai sensi dell'art. 21, comma 1, TUIR.
Diversamente il ricorrente sostiene che le dichiarazioni di volontà degli acquirenti sono comprese in un unico atto con unica causa. Le vendite portate nei tre atti pubblici configurerebbero un negozio giuridico complesso, come tale assoggettabile ad una tassazione unitaria. Le Parti depositavano anche memorie aggiuntive.
Il ricorso era trattato in pubblica udienza e in tale sede sia il ricorrente che l'Ufficio ad esito della discussione si riportavano alle rispettive conclusioni in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia tributaria in composizione monocratica osserva che il ricorso appare meritevole di accoglimento.
Partendo dal presupposto che la causa del contratto rappresenta la ragione giuridica e pratica dell'accordo, ossia lo scopo essenziale che conferisce senso e validità al contratto stesso e che, come tale,rappresenta tra gli elementi essenziali quello di rifermento primario, si rileva che nella fattispecie è avvenuto, in primo luogo, il trasferimento della piena proprietà dal venditore agli acquirenti.
Il sinallagma pertanto è rappresentato dallo scambio della proprietà stessa contro un unico prezzo.
Tale interpretazione è ravvisabile anche dalla portata letterale dell'art. 21 del T.U. del DPR n. 131/1986, laddove si afferma che “Se le disposizioni contenute nell'atti derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l'imposta si applica come se l'atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa”.
Trattasi di una lettura rispondente nello stesso tempo all'esigenza di evitare una intepretazione talmente estensiva della normativa di riferimento, com'è quella fornita dall'Ufficio, che, di fatto, si risolverebbe a proprio esclusivo favore nella maggior parte dei casi riconducibili alla fattispecie del negozio giuridico complesso.
Coglie pertanto nel segno l'osservazione della difesa del contribuente, secondo cui mediante gli atti ricevuti dal notaio si è realizzato un effetto estintivo totale del diritto reale in capo alle parti cedenti sinallagmaticamente correlato al pagamento di un unico corrispettivo, con la conseguenza che ci si trova di fronte ad un'unica cessione della piena proprietà.
Le spese seguono alla soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte in composizione monocratica accoglie il ricorso e condanna l'Ufficio alle spese che si liquidano in Euro 550,00 oltre spese forfettarie al 15% e altri accessori se dovuti per legge.