Sentenza n. 32/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MACERATA Sezione 2, riunita in udienza il 28/11/2025 alle ore 08:45 in composizione monocratica:
UC MA IS, Giudice monocratico in data 28/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 230/2024 depositato il 28/02/2024

proposto da

Ricorrente_1 Sas Di Difensore_1 & C. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Civitanova Marche - Via Ceccetti 99 62012 Civitanova Marche MC
elettivamente domiciliato presso Email_2
Civita.s Societa' A Responsabi Lita' Limitata Unipersonale - P-IVA_2
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 999 2019 IMU 2019 a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 225/2025 depositato il
28/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: insiste come in atti
Resistente/Appellato: non costituito

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il ricorso, presentato dalla società Ricorrente_1 SAS, contesta un avviso di accertamento IMU per l'anno
2019 dell'importo di €2.217,00, di cui €1.500,10 per maggiore imposta oltre sanzioni, interessi e spese di notifica. L'atto impugnato si riferisce ad appartamenti in corso di costruzione (categoria F/3) e garage nell'ex area Ceccotti.
I motivi del ricorso
Il ricorso articola quattro principali motivi di censura:
Difetto di motivazione: L'accertatore non ha considerato l'anomala situazione urbanistica dell'area Ceccotti, che ha reso impossibile ai contribuenti determinare l'IMU per assoluta incertezza dei valori.
Infondatezza nel merito: Il rilievo non tiene conto della realtà dei fatti, omettendo di considerare che si tratta di area bianca e non edificabile.
Immotivata determinazione del valore dell'area: L'accertatore ha determinato il valore del terreno in €510 al mq come se si trattasse di terreno edificabile nel centro città, invece di considerare la zona come "area bianca".
Inapplicabilità delle sanzioni: Le sanzioni non possono essere applicate per l'oggettiva incertezza sulla portata delle disposizioni applicabili.
La vicenda urbanistica dell'area Ceccotti
Il ricorso ricostruisce dettagliatamente la complessa vicenda urbanistica dell'area:
2001: Il TAR Marche annulla le deliberazioni del Consiglio Comunale di adozione e approvazione del Piano durante la costruzione del palazzo
2006: La Provincia di Macerata richiede modifiche per l'area Ceccotti
2007: La variante generale al PRG viene approvata con lo stralcio delle previsioni relative all'area Ceccotti, mantenendo solo l'indicazione di "fare salvo l'esistente"
2010-2018: Vari tentativi di ripianificazione dell'area, tutti conclusi senza adozione definitiva
2021: Nuova proposta di variante parziale al PRG
2023: Conclusione dell'iter di pianificazione solo a livello comunale (delibera n. 75 del 21/11/2023).
Con la memoria integrativa la ricorrente deposita quattro sentenze della Commissione Tributaria Provinciale di Macerata, tutte favorevoli ai contribuenti su identica materia per l'IMU anno 2018, a supporto della tesi difensiva.
Il Comune e la Civita.S non si sono costituiti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La questione centrale riguarda la corretta determinazione della base imponibile IMU per immobili accatastati come F3 (in corso di costruzione) nell'area del Comune di Civitanova Marche, denominata Ceccotti.
Secondo la consolidata giurisprudenza della Cassazione (Cass. civ. ord. n. 6384/2025), l'edificabilità di un'area ai fini della determinazione della base imponibile IMU deve essere desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.
Tuttavia, nel caso di specie, la peculiarità è rappresentata dal fatto che l'area è classificata come "area bianca" ai sensi dell'art. 9 DPR 380/2001, con conseguenti limitazioni agli interventi edilizi consentiti. Come evidenziato dalla ricorrente, in tali aree sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
La Cassazione (Cass. civ. ord. n. 3399/2025) ha chiarito che le delibere con cui il Comune determina periodicamente i valori venali delle aree fabbricabili hanno natura di fonte di presunzione, suscettibile di prova contraria.
Nel caso in esame, l'accertatore ha utilizzato i valori massimi della tabella comunale riferita all'anno 2018, equiparando l'area ad una zona edificabile del centro città, senza però considerare le limitazioni derivanti dalla classificazione come "area bianca".
E che si trattasse di "area bianca” risulta anche dalla delibera n.75 del Consiglio Comunale di Civitanova
Marche del 21 11 2023.
Pertanto, l'atto impugnato deve ritenersi sufficientemente motivato, in quanto richiamante un atto di contenuto generale avente valore presuntivo e da ritenersi conosciuto (o conoscibile) dal contribuente, spettando a quest'ultimo l'onere di fornire elementi oggettivi sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio.
Cosa che è comunque avvenuta nel caso di specie, considerando che la ricorrente ha dimostrato, anche richiamando atti del Comune, la peculiare situazione urbanistica dell'area Ceccotti, classificata come "bianca
" dallo stesso Ente locale, con delibera n.75 del 21 novembre 2023.
L'atto impugnato si palesa, dunque, illegittimo perchè:
1) L'accertatore ha erroneamente applicato il valore massimo di 510 euro/mq previsto per aree edificabili nel centro città;
2) Non ha considerato che l'area è classificata come "bianca" con forti limitazioni edificatorie;

3) Non ha tenuto conto che la stessa tabella comunale non prevede valori di riferimento per le aree bianche;

4) Non ha considerato l'impossibilità di ottenere permessi a costruire in assenza di PRG approvato.
In merito alle sanzioni per omessa dichiarazione IMU, si rileva che:
- Sussiste una oggettiva situazione di incertezza sulla determinazione del valore dell'area;
- Il contribuente non poteva autonomamente determinare il valore dell'area bianca;

- Lo stesso Ufficio Tecnico comunale non è riuscito a determinare il valore. Si ritiene, in conclusione, che ricorra l'ipotesi di cui all'art. 6 D.Lgs. 472/1997 che esclude la punibilità per obiettive condizioni di incertezza sulla portata della norma tributaria.
Quanto alle spese, stante il rigetto del motivo sulla carenza di motivazione e la particolarità della questione, si ritiene equo compensare le spese di lite.

P.Q.M.

Il Giudice Monocratico dichiara di accogliere il ricorso. Spese compensate.
Macerata lì 28/11/2025
Il Giudice Monocratico
AR NA CC