Sentenza n. 326/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 3, riunita in udienza il 13/02/2026 alle ore 11:30 in composizione monocratica:
CIANCIULLI TERESA, Giudice monocratico in data 13/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1094/2025 depositato il 07/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Lesina - Indirizzo_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1353 IMU 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio
Richieste delle parti:
Come da atti di causa.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il ricorrente, con ricorso ritualmente notificato al Co,mune di Lesina (FG) ha impougnato l'avviso di accertamento di cui in epigrafe, notificato il 17.7.25 per omesso/parziale versamento I.M.U. per l'anno 2019 relativamente ai seguenti beni in proprietà del ricorrente per il 25%: 1) suolo, riportato in catasto al
Indirizzo_2 ricadente per l'82,30 % (mq 4839,24) in area edificabile zona C3 del P.R.G.; -2) suolo riportato al Indirizzo_3 ricadente interamente ina area edificabile zona C3 del P.R.G.
Il ricorrente ha eccepito l'illegittimità dell'atto impugnato e ne ha chiede l'annullamento per i seguenti motivi:
1) difetto di motivazione, in quanto all'accertamento non è allegata la delibera Comunale di determinazione del valore delle aree edificabili, né vi sono riportati i contenuti essenziali della stessa in violazione dell'art. 42 D.P.R. 600/73; -2) omessa considerazione dell'assenza dei Piani Particolareggiati, che ne impedisce l'edificabilità, e la presenza di vincoli urbanistici esistenti sull'area, che ne limitano l'utilizzabilità e lo sfruttamento economico, rilevato che, come risulta dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal
Comune, il suolo si trova all'interno del PAI (vincolo “PG2” e “PG3” - area a pericolosità elevata ed area a pericolosità molto elevata); -3) incongruità del valore determinato dal Comune sui suoli in questione, in quanto il valore reale è di gran lunga inferiore, tanto è vero che lo stesso Comune di Lesina fino all'anno
2011, considerava il valore dei terreni soggetti al vincolo PAI ridotto al solo 5%; -4) esistenza oramai di molte pronunce favorevoli della CGT di I grado Foggia sulla scorta dalla perizia giurata dellNominativo_1 che attribuisce ai terreni in lite un valore di € 56.520,00.
Il Comune resistente non si è costituito in giudizio, pur avendo ricevuto rituale notifica del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato per le ragioni che si passano ad illustrare.
Giova premettere che la causa sarà decise secondo il principio c.d. della ragione più liquida.
In via preliminare va chiarito che, in omaggio al principio giurisprudenziale della ragione più liquida, che consente al giudice di esaminare in via prioritario una delle questioni controverse qualora sia idonea a definire il giudizio, si procederà direttamente all'esame del motivo di impugnazione relativo all'inesistenza del presupposto impositivo (cfr. Cass. ord. 9309/2020).
Ebbene, appare fondata la contestazione relativa all'attribuzione al beni tassati di un valore non corrispondente a quello effettivo.
Deve premettersi che la destinazione urbanistica dei suoli in esame dev'essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche in mancanza degli strumenti urbanistici attuativi, e che il venir meno della concreta possibilità di utilizzare il volume edificatorio non influisce sulla destinazione del bene attribuita dallo strumento urbanistico generale e, quindi, non fa diventare l'immobile stesso di natura agricola, tuttavia deve considerarsi che ciò incide sulla determinazione della base imponibile (v. Cass.
27426/18).
Infatti la Corte di cassazione (v. Cass. 18429/18) ha chiarito che la nozione di area edificabile di cui all'art. 2, comma 1 lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo. Tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali, connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicché la presenza di detti vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile.
Pertanto, l'edificabilità delle aree, inserite come tali nello strumento urbanistico, è rimasta a fini tributari anche in presenza dei vincoli pubblicistici, fatta salva la rilevanza di questi vincoli (come quelli geologici) non sull'edificabilità in sé, ma sul minor valore di mercato delle aree vincolate (v. anche Cass. 11853/17 e
Cass. 5161/14, ove si precisa che l'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie e, pertanto, la presenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo, pur non sottraendo l'area su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, incide sulla valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile).
Nel caso di specie, è pacifica la sussistenza del vincolo sui terreni in questione derivante dall'inserimento degli stessi nel PAI (Piano di Bacino per l'Assetto Idrogeologico), così come risulta dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune in data 8/2/2019 ed in atti depositato dal ricorrente. Della presenza del vincolo idrogeologico, questa stessa CTP ne ha tenuto conto in precedenti numerose pronunce
(ex multis vedi sentenze n.991/2018, n. 200/2020, n. 472/2021, n. 522/2021, n.963/2021 CTP di Foggia) con espresso riferimento alla determinazione dirigenziale del 25 marzo 2011 ed alla delibera n. 18 del
31/3/2011 di C.C con cui è stato individuato il prezzo al mq. del suolo edificabile ai fini Ici ed il Comune ha considerato il valore dei terreni soggetti al vincolo PAI al solo 5%.
In applicazione del suddetto criterio - già ritenuto congruo da parte della stessa amministrazione comunale per le annualità precedenti e considerato che il suolo in questione risulta inserito nel PAI – indicato come
Area a pericolosità di Frana Molto Elevata - ancora all' 8/2/2019, data questa di rilascio del certificato in atti di destinazione urbanistica, il valore venale dei terreni in questione può dunque essere rideterminato come segue: 1) bene riportato al foglio Indirizzo_2 base imponibile: €.16.574,40 (cioè €.331.487,94 x 5%); -2) bene riportato al foglio Indirizzo_3 base imponibile: €.44.388,00 (cioè €.887.760,00 x 5%); -3) deve tenersi conto della percentuale di possesso del ricorrente in atti indicata nella misura del 25%, circostanza questa non in contestazione.
I valore venale così determinato e pari a complessivi €.60.962,40 è molto vicino a quello determinato con la perizia giurata depositata dal ricorrente che lo quantifica in complessivi € .56.520,00.
Inoltre, risultano pubblicate molte sentenze conformi della CGT di I grado di Foggia, allegate al fascicolo del ricorrente.
Alla luce delle esposte considerazioni, il ricorso va accolto per quanto di ragione e, per l'effetto, va dichiarato che la base imponibile dell'Imu relativa all'anno 2019 è di €.16.574,40 per la particella 145 e di €. 44.388,00 per la particella 148.
La particolarità della materia esaminata giustifica ampiamente la compensazione integrale delle spese.

P.Q.M.

accoglie il ricorso nei termini indicati in motivazione;
compensa le spese di giudizio.