Sentenza n. 3230/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 6, riunita in udienza il 30/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
DINACCI FILIPPO, Presidente
AS PP, Relatore
DI STEFANO PIERLUIGI, Giudice
in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 13476/2025 depositato il 15/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi N. 2 80133 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0358699 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2024 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1922/2026 depositato il
03/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento del ricorso con vittoria di spese;

Resistente/Appellato: rigetto del ricorso con vittoria di spese;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2024NA0358699 emesso dall'Agenzia delle Entrate, Ufficio provinciale -Territorio di Napoli avente ad oggetto l'accertamento del classamento della unità immobiliare destinata a garage sita nel comune di Napoli Indirizzo_1 piano
S1, riportata nel Catasto dei Fabbricati del comune di Napoli, sez. SFE, foglio 3, particella 79, subalterno 265.
Allegava in fatto di essere comproprietario dell'immobile destinato a locale garage riportato nel Catasto dei
Fabbricati del comune di Napoli, sez. SFE, foglio 3, particella 79, subalterno 265
Tale immobile era stato inizialmente destinato a deposito e censito in catasto alla sez. SFE, foglio 3, particella
79, sub. 75, categoria C2, classe 6.
Con dichiarazione docfa dell'1/07/2023 prot. NA0217807 si è variata la destinazione dell'immobile da deposito a garage dell'originario subalterno 75 ed è scaturito il subalterno 265 proposto dalla parte in categoria
D/8 con rendita catastale euro 8.225,00.
L'Agenzia delle Entrate, Ufficio provinciale – Territorio di Napoli con l'avviso di accertamento che qui si impugna, notificato alle ricorrenti in data 22 aprile 2025 (allegati 1 e 2), conferma la categoria D/8 ma accerta la rendita catastale da euro 8.225,00 ad euro 16.100,00 , avendo determinato un valore complessivo dell'immobile sulla base del costo di costruzione al biennio 1988-1989 di euro 806.359,00 e con l'applicazione del saggio di interesse dello 0,02.
Deduceva quali motivi:
La nullità dell'avviso di accertamento in quanto notificato oltre i termini di cui all'art. 1 comma 3 del D.M. n.
701 del 19.04.1994: il Docfa era stato effettuato in data 01.07.2023 e il relativo accertamento da parte dell'Ufficio è stato registrato in catasto in data 12.08.2024 protocollo n. NA0289672 e notificato in data
22.04.2025 e pertanto oltre il termine di 12 mesi;

La nullità per difetto di motivazione;

Che la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale doveva essere effettuata attraverso la determinazione, per ogni singola unità, del reddito ordinario ritraibile al netto delle relative spese ( cfr R.D.
L. 13/04/1939 n. 652 art. 10; D.P.R. 01/12/1949 n.1142, artt.8, 27, 28, 29, 30 e 53; D.P.R. 23/03/1998 n.138 art. 7) .
Allegava, infine, che nell'anno 2023 l'avvocato Carlo Ricorrente_1 dette incarico al prof. ing.
Nominativo_2 di effettuare una perizia giurata per la individuazione, descrizione e valutazione dei locali seminterrati sottostanti il secondo cortile di Palazzo RI (quello che accede dal civico 20 di
Indirizzo_1) che alla data di luglio 2023 era di proprietà degli eredi Mori.
La perizia del prof. ing. Nominativo_2, con riferimento al valore dei locali cantinati sottostanti il secondo cortile di Palazzo RI nello stato in cui versano, come individuati in catasto alla sez. SFE, foglio 3, particella 79 sub.265, evidenzia un valore di euro 300.000,00 (euro trecentomila/00).
Applicando al valore di euro 300.000,00 il saggio di interesse del 2% si ottiene la rendita catastale di euro
6.000,00; da ciò deriva che la rendita catastale proposta con la variazione docfa dell'01.07.2023 per l'immobile di cui al sub. 265 di euro 8.225,00 era assolutamente congrua.
Concludeva, quindi per l'annullamento dell'atto con vittoria di spese .
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate - territorio che, in primo luogo, instava per e l'integrazione del contraddittorio con il sig. Ricorrente_1 DI S. Nominativo_3 (c.f.: CF_1) e il sig.
Ricorrente_1 PO (c.f.: CF_2) entrambi comproprietari dell'immobile insieme alle due ricorrenti, ognuno per la quota di 12/48 .
Nel merito deduceva che:
il termine riportato di cui al D.M. 701/1994 è un termine ordinatorio e non perentorio;

Costituiva parte integrante dell'avviso di accertamento impugnato un allegato con la Relazione di stima sintetica che conteneva la motivazione del diverso valore cui l'Agenzia era giunta sulla base delle indicazioni contenute nel prontuario divulgato agli ordini e collegi professionali con nota del 02/03/20121 prot. n. 9863
e alle precedenti istruzioni operative impartite con Ordine di Servizio n.12/2020 e nota n. 3631/2020.
Concludeva per il rigetto del ricorso con vittoria di spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e va accolto.
Giova premettere che va disattesa l'eccezione di tardività dell'accertamento.
Ed invero, quanto alla tardività dell'accertamento, deve osservarsi che l'art 1 comma 3 del DECRETO
MINISTERO DELLE FINANZE del 19 aprile 1994, n. 701, dispone che la rendita indicata nel DOCFA rimane negli atti catastali come "rendita proposta" fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni di cui al comma 1, alla determinazione della rendita catastale definitiva.
Orbene, e l'Agenzia del Territorio, con CIRCOLARE N. 7 del 04.07.2005, ha chiarito che si tratta di un termine ordinatorio, con interpretazione che può essere condivisa in mancanza di sanzione collegata al mancato rispetto dello stesso.
Quanto al merito, il ricorrente ha lamentato, in primo luogo che la variazione rispetto al valore proposto nel
DOCFA sarebbe priva di motivazione. Orbene al proposito deve ritenersi, in armonia con i principi affermati dalla Suprema Corte che in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se, gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni, mentre nel caso in cui vi sia una divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente, sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr Cass Sez. 5 - , Ordinanza n. 12777 del 23/05/2018).
Quanto al merito del valore accertato, nelle controversie riguardanti la verifica della attendibilità del provvedimento di classamento, emesso dall'Amministrazione in rettifica di quello proposto dal contribuente,
a seguito di lavori di ristrutturazione di un immobile e a mezzo della procedura DOCFA di cui al d.m. Finanze
19 aprile 1994, n. 701, l'onere di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla stessa Amministrazione, salva comunque la facoltà del contribuente di assumere su di sé l'onere di dimostrare l'infondatezza della pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l'accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l'immobile; ne consegue che il giudice del merito, dovendo verificare se la categoria e la classe attribuite all'immobile risultino adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell'atto, non può trarre tale prova positiva dall'insuccesso dell'onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell'assolvimento dell'onere della prova posto a carico dell'Ufficio. (Cfr Cass.Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 15495 del 20/06/2013).
Orbene, nel caso di specie, l'Amministrazione non ha provato la congruità del valore accertato, non allegando elementi concreti a sostegno dell'ammontare di valore ritenuto.
Essa ha fatto riferimento ad atti interni, il prontuario divulgato agli ordini e collegi professionali con nota del
02/03/20121 prot. n. 9863 e le precedenti istruzioni operative impartite con Ordine di Servizio n.12/2020 e nota n. 3631/2020, che, in ragione della sua natura sfugge al principio dura novità curia, e che non ha allegato.
Ne discende che l'onere probatorio non può dirsi assolto.
Non avendo allegato altri elementi di fatto utili ad oggettivare la valutazione effettuata, e rilevata la incongruità di quelli dedotti, l'atto impugnato va annullato
Le spese, come liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

accoglii l ricorso e per l'effetto annulla l'atto impugnato. Condanna l'ufficio resistente al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 2000 oltre oneri di legge