Sentenza n. 1571/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 24, riunita in udienza il 12/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TIRELLI FRANCESCO, Presidente
ABRIGNANI IGNAZIO, Relatore
IODICE LUCIA, Giudice
in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 17448/2024 depositato il 26/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 Sas Di Rappresentante_1 I.q. Di Incorporante Della Società_1 Srl (c.f. P.IVA_1)
- P.IVA_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma - Via Ostiense 131 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1610 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1611 IMU 2021 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 72/2026 depositato il 13/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato a mezzo pec in data 29/10/2024, la Ricorrente_1 s.a.s. ha impugnato gli avvisi di accertamento esecutivi in rettifica nn. 1610/2020 e 1611/2021, notificati il 27/08/2024 ed emessi per il recupero dell'omesso versamento IMU, per gli anni d'imposta 2020 e 2021, rispettivamente di
€ 101.936,14 ed € 34.549,64.
La società ricorrente ha contestato la legittimità dei suddetti avvisi in quanto non tengono conto dell'agevolazione fiscale riconosciuta alle imprese costruttrici in relazione ai beni merce posseduti, fintanto che tali beni non siano venduti o locati, prevista dall'art. 1, commi 750 e 769, della L. 160/2019, che prevede l'applicazione dell'aliquota ridotta dello 0,1%.
Il 10/12/2025 si è costituita in giudizio Roma Capitale rilevando la non applicabilità dell'esenzione citata da controparte nella fattispecie in esame, in quanto la stessa si applica al ricorrere di un requisito oggettivo e soggettivo, ovverosia quando il soggetto passivo di imposta sia l'impresa che ha costruito, con mezzi propri o avvalendosi di terzi, e che le unità immobiliari siano destinate alla vendita. Non deve, quindi, trattarsi di immobili funzionali ad una gestione meramente locativa, né di unità “patrimoniali” acquisite a mero titolo di investimento di liquidità. In sostanza, gli immobili merce devono essere iscritti in bilancio tra le rimanenze alla voce attivo circolante e non tra le immobilizzazioni. Ha, inoltre, citato diverse sentenze depositate da questa stessa Corte di Giustizia Tributaria, inerenti ai medesimi presupposti di fatto e di diritto e vertenti tra le medesime parti, ma relativi ad annualità precedenti, che si sono espresse in senso favorevole all'Ente Impositore.
Il 19/12/2025 Parte Ricorrente ha depositato memorie illustrative, a mezzo delle quali ha contestato quanto ex adverso dedotto da Parte Resistente, rilevando come i beni in oggetto siano stati contabilizzati come “beni merce” in quanto iscritti tra le rimanenze alla voce attivo circolante e non ricompresi tra le immobilizzazioni, che sussista altresì il requisito soggettivo per il diritto all'agevolazione richiesta e che è stata regolarmente presentata la dichiarazione per usufruire dell'agevolazione, insistendo altresì sull'illegittimità dell'irrogazione delle sanzioni.
All'udienza del 12 gennaio 2026 la Corte ha deciso come segue.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Dall'esame della documentazione prodotta dalle Parti e dalle argomentazioni sostenute dalle stesse, questa Corte rigetta il ricorso sulla scorta delle argomentazioni che seguono.
L'art. 1, commi 750 e 751, della L. 160/2019 prevede l'applicazione dell'aliquota ridotta dello 0,1%, fino all'anno 2021, per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.
Orbene, ai sensi dell'art. 14 delle preleggi, le leggi penali e quelle che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi (tra le quali rientrano le norme che introducono esenzioni o agevolazioni) non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati, sicché le stesse non possono essere interpretate estensivamente o analogicamente.
Conseguentemente, per poter considerare applicabile al caso di specie l'agevolazione dell'aliquota ridotta dello 0,1% è necessario verificare la sussistenza dei seguenti presupposti: 1) che gli immobili oggetto di tassazione siano fabbricati di nuova costruzione ovvero, come chiarito del Ministero delle Finanze con risoluzione n. 11/DF/2013, fabbricati oggetto di restauro, risanamento conservativo o di ristrutturazione;
2) che siano immobili destinati alla vendita e, quindi, contabilizzati nel bilancio d'esercizio sotto la voce
"Rimanenze"; 3) che siano fabbricati non locati.
Solo e soltanto al sussistere di tali condizioni la società contribuente ha diritto all'aliquota agevolata richiesta.
Purtuttavia, nel caso di specie, Parte Ricorrente non ha provato la sussistenza dei requisiti necessari per ottenere l'agevolazione richiesta, ma si è limitata unicamente a depositare il bilancio, da cui risultano indicati i beni in oggetto quali rimanenze poste nell'attivo circolante.
Orbene, il bilancio, seppure necessario, non rappresenta un elemento sufficiente a dimostrare la spettanza dell'agevolazione richiesta, in quanto non permette il riscontro delle caratteristiche oggettive catastali degli immobili e della concreta destinazione ad essi impressa (conf. Cass. n. 5191/2022).
Pertanto, esso deve essere necessariamente corredato dal libro cespiti, registro che contiene le movimentazioni (acquisizioni e alienazioni) dei beni di utilità pluriennale, materiali e immobilizzazioni immateriali ovvero le immobilizzazioni.
Peraltro, occorre rilevare che l'art 2, comma 5 bis, del D.L. n. 102/2013 prevede che, ai fini dell'applicazione dell'esenzione dall'imposta municipale per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, il soggetto passivo presenti, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all'imposta municipale propria, apposita dichiarazione, con la quale attesti il possesso dei requisiti e indichi gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica.
Dalla lettura della norma succitata si evince in maniera inequivocabile che l'obbligo dichiarativo sia una condizione necessaria per l'ottenimento del beneficio fiscale citato. Si tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il Comune possa essere a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l'esenzione dal pagamento dell'imposta.
Al riguardo, la costante Giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass. n. 21465/2020) nell'affermare il principio di diritto dell'imprescindibilità della dichiarazione per l'accesso all'agevolazione, prevendendo espressamente che l'omessa presentazione comporta la non spettanza del beneficio, ha chiaramente statuito l'irrilevanza della contezza che il Comune avesse, sin dalla data dei permessi, dello stato e dei dati identificativi degli immobili oggetto di esenzione IMU.
Ciò in quanto la norma che prevede l'onere di preventiva dichiarazione risponde ad un'esigenza logica di certezza del diritto, che verrebbe meno in caso di omessa presentazione della dichiarazione.
Pertanto, in mancanza di assolvimento dell'obbligo dichiarativo della società Ricorrente della sussistenza delle ragioni di spettanza dell'agevolazione richiesta, la stessa non può essere applicata dall'Ente
Impositore. Né può essere ritenuta condivisibile la richiesta di riduzione delle sanzioni in virtù del principio del favor rei invocato da Parte Ricorrente, in quanto nella fattispecie in esame trova applicazione la sanzione prevista dall'art. 13, comma 1, del D.Lgs. n. 471/1997 e dall'art. 20 del Regolamento IMU del Comune di
Roma Capitale, nella misura del 30% dell'importo non versato entro i termini.
Pertanto, alla luce delle superiori argomentazioni, sostenute dalle pronunce giurisprudenziali richiamate, nonché dalle sentenze della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma nn. 12724/2022 e
4847/2023 emesse in relazione alle medesime fattispecie per gli anni d'imposta 2016 e 2017, questa
Corte rigetta il ricorso e condanna Parte Ricorrente al pagamento delle spese di lite.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazione, compensando per intero le spese di lite fra le parti. Il
Relatore Il Presidente Ignazio Abrignani Francesco Tirelli