Sentenza n. 466/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 13, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
DI GAETANO LORENZO, Presidente e Relatore
ALBERTINI BRUNA, Giudice
NICOLARDI GUIDO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4230/2025 depositato il 13/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Milano
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2020/3T/001604/000/001/2023004 REGISTRO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 198/2026 depositato il 27/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente_1 S.P.A.
-annullare l'avviso di liquidazione qui impugnato avendo dimostrato che l'imposta richiesta non era dovuta;

-disporre il rimborso di quanto versato in data 08.08.2025,
Il tutto con vittoria di spese, onorari e diritti.
Agenzia delle Entrate DPII
In via principale e nel merito,
-rigettare il proposto ricorso perché totalmente infondato in fatto e in diritto e quindi confermare l'avviso di liquidazione impugnato per i motivi in narrativa;

In ogni caso,
-condannare il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio tenuto conto del disposto dell'art 96 c.p.c..
come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore dott. Rappresentante_1, rappresentata e difesa, con poteri e facoltà disgiunte dalla dr.ssa Difensore_2, iscritta nella sezione A dell'Albo dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Milano al N_1, e dalla dr.ssa Difensore_1, iscritta nella sezione A dell'Albo dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Como al N_2, propone ricorso avverso l'avviso di liquidazione n. 2020/3T/001604/000/001/2023/004 relativo al presunto omesso versamento dell'imposta di registro per l'annualità 2023 del contratto di locazione registrato al n. 1604, serie 3T, anno 2020 codice Ufficio TNM.
La società Ricorrente_1 S.p.A. con i motivi di ricorso contesta l'avviso di liquidazione relativo al presunto omesso versamento dell'imposta di registro per l'annualità 2023-2024, pari a un totale di 9.690,00 euro (imposta, sanzione e interessi).
La società sostiene che il contratto di locazione in questione, originariamente stipulato tra Società_1
Indirizzo_1 S.r.l. e Società_2 S.p.A., è stato risolto anticipatamente a seguito di inadempimenti da parte di Società_2 e di un accordo transattivo tra le parti, con riconsegna dell'immobile avvenuta il 1° dicembre 2021. La mancata comunicazione tempestiva della risoluzione del contratto all'Agenzia delle Entrate è stata causata da un problema tecnico, ma la società ha fornito documentazione probatoria che dimostra la cessazione del contratto prima del periodo contestato. Nonostante ciò, l'Agenzia delle Entrate ha respinto l'istanza di autotutela presentata dalla società, sostenendo che la documentazione fornita non fosse sufficiente a dimostrare la risoluzione del contratto. La società ha quindi richiesto l'annullamento dell'avviso di liquidazione e il rimborso dell'importo già versato, supportando la sua posizione con prove documentali e giurisprudenza.
La Direzione Provinciale II di Milano si costituisce nel giudizio evidenziando che la controversia riguarda l'avviso di liquidazione per l'imposta di registro relativa alla risoluzione anticipata di un contratto di locazione.
La società ricorrente sostiene di aver risolto anticipatamente il contratto di locazione il 1° dicembre 2021, con restituzione dei locali al locatore, e di aver effettuato il ravvedimento operoso versando l'imposta di registro di 67 euro il 17 luglio 2025. Tuttavia, l'Ufficio contesta la validità della documentazione fornita dalla società, ritenendo che non sia stata attribuita una data certa alla risoluzione del contratto e che l'imposta non sia stata versata nei termini previsti dalla normativa (entro il 1° gennaio 2022).
L'Ufficio precisa che, ai sensi dell'art. 17 del D.P.R. 131/86, le cessioni, proroghe e risoluzioni dei contratti devono essere registrate entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento. Inoltre, sottolinea che la documentazione fornita dalla società non è sufficiente a dimostrare la risoluzione anticipata del contratto, in quanto non proviene da soggetti terzi e non è stata registrata.
L'Ufficio chiede alla Corte di rigettare il ricorso, confermare l'avviso di liquidazione e condannare il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.
All'udienza pubblica del 26 gennaio 2026, il ricorso è passato in decisione sulle rassegnate e trascritte conclusioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.La Ricorrente_1 S.P.A. ha impugnato l'avviso di liquidazione n. 2020/3T/001604/000/001/2023/004 sostenendo che il contratto di locazione con Società_2 S.p.A. si è risolto anticipatamente rispetto alla data di scadenza.
Il motivo è fondato

2.L'art. 2704 c.c. stabilisce che “La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento”.
Pertanto, ferma restando la debenza dell'imposta in misura fissa per l'atto di risoluzione (che fornisce data certa tra le parti), ciò che rileva è la possibilità di fornire all'Amministrazione Finanziaria la prova della data della risoluzione.

3.Nel caso concreto la ricorrente in sede contenziosa ha versato in atti, atto transattivo del 29 agosto 2022 da quale risulta ai punti i) e ii) che Società_2 e Ricorrente_1 hanno più nulla che pretendere per qualsivoglia a titolo contrattuale;
Contratto di locazione sottoscritto il 26 novembre 2023, registrato il 30 ottobre 2023, con Società_3 S.r.l., per l'immobile sito in Milano, Indirizzo_1.
Peraltro, nel decreto del Tribunale di Bologna del 25 febbraio 2022 si dà atto che il contratto di locazione del 2021 era stata sospeso e che nelle more la società aveva chiesto lo scioglimento. A seguito del provvedimento giudiziale è intervenuta la scrittura privata del 29 agosto 2022.
Da quanto sopra, risulta evidente che la discriminante fondamentale per evitare di pagare l'Imposta di
Registro di un contratto di locazione venuto a cessare risulterà essere la presentazione all'Amministrazione
Finanziaria della prova di tale cessazione. Prova che è stata fornita dalla ricorrente.
La sussistenza della prova di un'avvenuta risoluzione del contratto di locazione può essere ottenuta in presenza di una transazione giudiziale, oltre ad un contratto di locazione del medesimo immobile che sono in grado di dimostrare inequivocabilmente che il contratto ha cessato di produrre effetti.
In definitiva, la Corte di Giustizia Tributaria di I grado, sez.11, accoglie il ricorso. Per la peculiare materia trattata ricorrono eccezionali motivi per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Spese compensate. Milano 26 gennaio 2026 Il Presidente relatore Lorenzo Di
ET