Sentenza n. 252/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 15, riunita in udienza il 16/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SARESELLA WALTER, Presidente
SALVO MICHELE, Relatore
DELL'ATTI VITTORIO, Giudice
in data 16/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4348/2025 depositato il 22/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025MI0450598 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 65/2026 depositato il 16/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorso proposto per Ricorrente_1 RL , rappresentata e difesa, anche in via disgiunta, giusta procura alle liti allegata, dagli avvocati Difensore_2 e Difensore_1.
Contro l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale – Territorio di Milano.
Avverso l'Avviso di accertamento catastale n. 2025MI0450598 - Atto N. 2025MI0453335, notificato alla società ricorrente in data 03/07/2025.
In fatto: In data 03/07/2025, l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale – Territorio di Milano ha notificato alla società Ricorrente_1 s.r.l. Avviso di accertamento catastale n. 2025MI0450598 - Atto N. 2025MI0453335, relativo ad unità immobiliare ad uso residenziale ubicata all'interno di un edificio sito nel Comune di Milano,
Indirizzo_1, al piano terra (Dati catastali_1, Zona Censuaria 2, Categoria A/2, Consistenza
3,5 Vani, Superficie Catastale Totale 49 mq), di cui la Società è proprietaria. L'atto impugnato deriva da esame, ex D.M. 701/94, di dichiarazione DOCFA prot. MI0219196 del 14/05/2024 presentata dal contribuente per “Variazione della Destinazione da Ufficio . Abitazione”. - Proponendo il seguente censimento: Dati catastali_1 classe 3^ consistenza 3,5 vani rendita € 524,20.
Con avviso di accertamento in contestazione, l'Agenzia in data 13/06/25 così rettificava il classamento:
Dati catastali_1 cat. A/2 classe 6^ consistenza 3,5 vani rendita € 849,57.
La ricorrente contestava la rettifica sulla base dei seguenti motivi: - 1)carente motivazione dell'atto impugnato;

2) omesso sopralluogo;

3) tardività della notifica;

4) omesso contradditorio preventivo;

5) nel merito, erroneità della rettifica.
Chiedeva, e concludeva pertanto, di dichiarare nullo l'accertamento in diritto e nel merito
L'ufficio Provinciale di Milano – Territorio, ritualmente costituitosi con controdeduzioni. Sulla prima censura relativa alla nullità dell'avviso per carente e/o insufficiente motivazione, osserva che l'avviso di accertamento oggetto di impugnazione è relativo a rettifica catastale su dichiarazione Docfa ex DM 701/94 per unità immobiliare in categoria ordinaria. Nel caso in esame la categoria A/2 e la consistenza di 3,5 vani sono state proposte dal tecnico incaricato dalla proprietà in sede di Docfa e confermate dall'ufficio in fase di accertamento, la controversia verte unicamente sulla definizione della classe da attribuire all'unità immobiliare oggetto di accertamento. Quindi, la nuova rendita scaturisce da “una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati” eseguita dall'Ufficio senza disattendere gli elementi di fatto forniti nella dichiarazione, anche se il risultato è differente da quella “proposta”. Nel caso in oggetto, non è controversa nessuna delle caratteristiche del bene (elementi di fatto) ma solo l'attribuzione di una diversa classe
(valutazione). In materia di attribuzione della classe, riporta l'art. 7 del Regolamento approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 01/12/1949, n. 1142 ed uno stralcio dell'art.8 del D.P.R. n.138 del 23/03/1998, dal combinato disposto delle citate norme, appare evidente che la classe si determina essenzialmente in funzione delle caratteristiche estrinseche all'unità immobiliare che non vengono considerate nella determinazione della categoria, ma che pure influenzano il reddito dell'unità.
Non sussiste obbligo di sopralluogo nella normativa di settore. Occorre, infatti, ricordare che l'effettuazione del sopralluogo è una facoltà e non un obbligo per l'Amministrazione. Non sussiste alcuna tardività dell'atto di riclassamento. L'eccezione di Controparte è del tutto infondata dal momento che il termine previsto dal DM n. 701 del 1994 non ha natura perentoria.
Non sussiste nella specie alcun obbligo al contraddittorio, per espressa previsione normativa, il comma 6 bis della Legge n. 212/2000 non è applicabile al caso in oggetto trattandosi di rettifica del classamento a seguito di collaudo della dichiarazione Docfa disciplinata ai sensi del DM 701/1994.
Nel merito, occorre premettere che, ai sensi del combinato disposto dagli articoli 14 e 31 del Regolamento
(D.P.R. 1142/1949) , la rendita catastale delle unità immobiliari di tipo ordinario, tra cui rientra l'immobile oggetto di accertamento, si determina moltiplicando la tariffa, dipendente a sua volta dalla categoria e dalla classe di appartenenza, per la consistenza dell'unità.
Per l'assegnazione alla classe si avrà riguardo:

1. Come elemento diretto: principalmente a tutte le condizioni estrinseche dell'unità immobiliare e, secondariamente, alle condizioni intrinseche non considerate nella determinazione della categoria;
le une e le altre in quanto influenzino il reddito. Nel caso in esame l'unità immobiliare è posta in un edificio a destinazione residenziale ubicato nella seconda zona censuaria di Milano, posto ad angolo tra Indirizzo_3 L'edificio è posto in zona centrale del Comune a breve distanza da Indirizzo_2. La zona dove essa ricade si colloca ad un livello medio/ elevato di appetibilità, essendo una delle zone della città molto richieste per immobili a destinazione residenziale.
Nel caso in esame, il foglio catastale Foglio_1 a cui appartiene l'u.i.u. oggetto di ricorso, ricade nella microzona
“3b” del Comune di Milano e la classe ordinaria di riferimento per le unità immobiliari in categoria A/2 è la
7a , ovvero una in più di quella attribuita dall'Ufficio in fase di accertamento, e ben n. 4 classi in più rispetto a quella proposta dalla parte (classe 3a ).
L'ufficio, considerato che l'ubicazione al piano terra rappresenta uno svantaggio sia rispetto alle altre unità del fabbricato che alle unità di riferimento poste a piani più alti, ha ritenuto di avanzare una proposta di conciliazione, comunicata alla parte a mezzo pec prot. 267671 in data 11/11/2025 , con la quale è stata proposta la riduzione di classe da 6a a 5a con conseguente attribuzione del seguente classamento: A/2, classe 5^, consistenza 3,5 vani, rendita € 723,04.(non accettata dalla ricorrente).
Conclude, in via principale, rigettare il ricorso per tutto quanto sopra dedotto e rappresentato e, dunque, confermare la legittimità dell'avviso d'accertamento.
Nella memoria, la ricorrente si riporta alle censure del ricorso introduttivo, sottolinea l'erroneità della Classe
6ª attribuita dall'Ufficio, e pertanto l'infondatezza dell'accertamento catastale, anche dal fatto che l'Ufficio, dopo la presentazione del ricorso, ha riconosciuto la necessità di ridurre la Classe alla 5ª con proposta di conciliazione, essendo la Classe 6ª palesemente inadeguata per l'unità oggetto del presente procedimento.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, esaminati gli atti osserva quanto segue.
Anzitutto occorre ricordare che, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice, nel motivare
"concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata.
Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono necessariamente essere ritenute come "omesse", per effetto di "errar in procedendo", ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato. Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere;
ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. E ciò in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cast., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass.
Civ., ord. n. 26214/2022; Cass. Civ., ord. n. 9309/2020; Cass. Civ., ord. n. 363/2019; Cass. Civ., ord. n.
11458/2018; Cass. Civ. SSUU sentenza n. 24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
Ciò premesso, saranno trattate preliminarmente le doglianze di diritto sollevate dalla contribuenti – Vizio di motivazione dell'accertamento, omesso sopralluogo violazione dell'art. 54 del D.P.R. n. 1142/1949; e Tardività della notifica dell'atto di riclassamento – violazione art. 1 del D. M. 19 aprile 1994, n. 701.
Per consolidata giurisprudenza di legittimità, tra le ultime (cass. n. 24608/2025) ha ancora una volta stabilito che: "In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita;
mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso» (Cass. Sez. 5, 19/11/2024, n. 29754, Rv. 673082 – 01; vedi anche Cass. Sez. 6, 07/12/2018,
n. 31809, Rv. 652165 – 01 e Cass. Sez. 5, 24/04/2015, n. 8344, Rv. 635573 - 01).”
Pertanto, nessuna nullità può essere invocata o dichiarata, dal momento l'impugnato avviso riporta sia “i presupposti di fatto “che “le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'Amministrazione”, cioè il richiamo alla dichiarazione DOCFA presentata e al D.M. 701/94 che disciplina l'intero procedimento, nonché le norme che regolano il Catasto edilizio Urbano, basato, per previsione legislativa, su “metodologie comparative”. L'Ufficio, inoltre, ha correttamente indicato gli immobili in comparazione.
Inoltre, come risulta dal ricorso introduttivo, la ricorrente ha individuato i motivi della rettifica, contestato l'accertamento, proposto le proprie ed ampie difese nessun diritto risulta leso.
Risulta infondata anche la censura relativa al sopralluogo, anche in questo caso sussiste ampia econsolidata giurisprudenza di legittimità a cui il collegio vi aderisce non sussistendo motivi di discostarsi, tra le ultime
(cass. n. 14630/25 in motiv.). La Corte di legittimità ha chiarito che: “In tema di estimo catastale, la revisione delle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie non richiede la previa "visita sopralluogo
" dell'ufficio, né il sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazioni dell'immobile. (Cass. Sez. 6, 10/01/2017, n. 374; cfr. anche: Cass. sez. 6-5, del 13 febbraio 2015, n. 2998;
Cass. sez. 6-5, del 14 novembre 2012, n. 19949; Cass. sez. 5, del 3 novembre 2010, n. 22313).
Risulta infondata l'ulteriore censura relativa alla tardività della notifica dell'atto di riclassamento – violazione art. 1 del D. M. 19 aprile 1994, n. 701. – Il termine massimo di dodici mesi dalla presentazione della dichiarazione, assegnato all'ufficio per la determinazione della rendita catastale definitiva. Anche in questo caso, sussiste consolidata e conforme giurisprudenza di legittimità, (15869/24 in motiv). ”L'atto di attribuzione del classamento catastale ha natura di atto dichiarativa, contente una valutazione tecnica, vincolata dalla minuziosa disciplina catastale, che comporta un apprezzamento del valore dell'immobile alla luce della situazione esistente alla data della presentazione della domanda di accatastamento o di successiva variazione, per assicurare un adeguamento dinamico alla realtà effettiva;
il classamento, dunque, può sempre essere oggetto di revisione. Ed infatti, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (tra le tante, Cass.
n. 19379/2018; nn. 2995 e 3001 del 2015; n. 6411/2014; n. 13535/2014; v. anche Cass. n. 17627/2021), al contribuente deve essere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, la rendita proposta con la procedura Docfa, quando la situazione di fatto o di diritto ab origine denunziata non sia veritiera.
Inoltre, come è stato più volte evidenziato, il termine di dodici mesi dalla presentazione della Docfa, fissato dall'art. 1 del d. m. 19 aprile 1994 n. 701, per la determinazione della rendita catastale definitiva da parte dell'Amministrazione finanziaria (eventualmente modificativa della rendita proposta dal contribuente), non ha natura perentoria, ma meramente ordinatoria, costituendo una modalità di esercizio dei poteri per la formazione e l'aggiornamento del catasto (Cass. n. 6218/2020; n. 34246/2019; nn. 2995, 3355 e 3358 e
5051 del 2015; nn. 6411 e 13535 del 2014; n. 5843/2011; nn. 19379 e 19380 del 2008; n. 16824/2006). Per un verso, dunque, poiché la rendita catastale ha efficacia illimitata nel tempo, altrettanto illimitata deve essere la facoltà del contribuente di presentare istanze di variazione, di rettifica, di correzione, altrimenti la non emendabilità di dichiarazioni inesatte finirebbe per cristallizzare nel tempo una imposizione falsata nei suoi presupposti, in contrasto con il principio della capacità contributiva (art. 53 Cost.). Per altro verso,
l'Amministrazione finanziaria, senza conseguenze sulla caducazione dei suoi poteri accertativi, può sempre intervenire a rettificare la rendita proposta dal contribuente anche oltre il termine annuale di cui sopra……
Ciò, in conseguenza e per effetto della riedizione dei poteri dell'Ufficio che sovraintende il Catasto, atteso che come il termine di un anno assegnato di cui all'art. 1, d. m. n. 701 del 199 per la determinazione della rendita definitiva non ha natura perentoria, sicché il suo superamento non determina decadenza, così la « validazione» non attribuisce irretrattabilità ad una rendita pur sempre proposta dagli interessati e che, come prospettato dall'Agenzia delle Entrate, è risultata affetta da errore ( nella specie errata classe).
Si sottolinea, che il collegio aderisce alla citata giurisprudenza di legittimità, non sussistendo motivi di discostarsi, ed in ogni caso “per il carattere nomofilattico dei vari principi di diritto sopra enunciati”.
Per quanto riguarda la questione di merito, la ricorrente si lagna che l'immobile si trova al Piano Terra.
L'ufficio ha ritenuto di avanzare una proposta di conciliazione, comunicata alla parte a mezzo pec prot.
267671 in data 11/11/2025 , con la quale è stata proposta la riduzione di classe da 6a a 5a con conseguente attribuzione del seguente classamento: A/2, classe 5^, consistenza 3,5 vani, rendita € 723,04, proprio tenendo conto che immobile è ubicato al piano Terra.
Premesso che, il classamento si valuta essenzialmente facendo riferimento alle caratteristiche estrinseche del bene e dunque al contesto ambientale e alla qualità urbana che lo circonda e in cui il bene è inserito , quindi, la nuova rendita scaturisce da “una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati” considerato che l'immobile è ubicato al piano terra, appare corretta la proposta conciliativa con l'attribuzione del classamento: Cat. A/2, classe 5^, consistenza 3,5 vani, rendita € 723,04, "proprio tenendo conto che immobile è ubicato al piano Terra".
Alla luce di quanto sopra accoglie parzialmente il ricorso, attribuisce il classamento: Cat. A/2, classe 5^, consistenza 3,5 vani, rendita € 723,04.
Ogni altro motivo dedotto dalle parti risulta assorbito.
Sussistono eccezionali motivi per compensare le spese, in considerazione della fattispecie trattata ed al parziale accoglimento.

P.Q.M.

La Corte accoglie parzialmente il ricorso, determina la Classe 5 RC 723,04. per l'immobile in esame.
Spese compensate.