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Sentenza 23 febbraio 2026
Sentenza 23 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Varese, sez. II, sentenza 23/02/2026, n. 85 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Varese |
| Numero : | 85 |
| Data del deposito : | 23 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 85/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VARESE Sezione 2, riunita in udienza il 03/10/2025 alle ore 09:15 con la seguente composizione collegiale:
TA CARMELO, Presidente
RE AN, Relatore
BOSCHETTO ENZO, Giudice
in data 03/10/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 90/2024 depositato il 10/02/2024
proposto da
Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Varese - Via Carlo Frattini 1 21100 Varese VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023VA0134951 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 228/2025 depositato il
08/10/2025
Richieste delle parti: Ricorrente: Annullare e/o dichiarare illegittimo e/o nullo l'avviso di accertamento catastale e, per l'effetto, ridurre la rendita catastale.
Resistente: Si chiede il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente alle spese di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con istanza di reclamo-mediazione ex articolo 17-bis del D.L.vo n. 546/1992 in data 12/01/2024 la società
“Ricorrente_1”, in persona del legale rappresentante, impugnava l'avviso di accertamento catastale–nuova determinazione di classamento e rendita catastale – n. 2023VA0134951 – Atto n.
2023VA0138607, notificato in data 14/11/2023, con il quale la rendita proposta di € 44.303,60 veniva rideterminata in € 75.250,00.
L'atto impugnato è stato emesso dalla Direzione Provinciale di Varese – Ufficio Provinciale del Territorio, relativamente all'unità immobiliare sita nel comune di Luino Dati_catastali_1, a seguito di collaudo Docfa 2022VA0171434 per diversa distribuzione degli spazi interni.
Motivi del ricorso. La società ricorrente chiede di annullare la rettifica dell'Ufficio e di ripristinare il classamento proposto per errato conteggio ed inserimento ai fini della determinazione della nuova rendita catastale degli
“Oneri Finanziari sull'acquisto e sui costi diretti ed indiretti del fabbricato” e per sproporzione ed erroneità della valorizzazione applicata dall'Ufficio, nonché, per erroneità delle consistenze “valore lotto ed area pertinenziale”.
Si costituiva nei termini, in data 8/03/2024, l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Varese con nota
Prot. n. 2024/40571 chiedendo la conferma integrale dell'accertamento impugnato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso non merita accoglimento.
Prioritariamente occorre valutare se l'ufficio abbia o meno modificato i dati fattuali esposti nella dichiarazione
“d.o.c.f.a.”, posto che da tale valutazione discende l'apprezzamento della legittimità dell'accertamento, suscettibile di essere annullato nel caso in cui l'ufficio abbia modificato i dati riportati in dichiarazione.
Deve premettersi, al riguardo, che, per dirimere la questione, occorre muovere dalla metodologia di stima:
è pacifico che l'immobile accertato sia classificato nella categoria “D” e che gli immobili appartenenti alla detta categoria siano da valutarsi col metodo di stima diretto, secondo quanto previsto dall'articolo 10 del
Regio Decreto numero 652/1939. Deve poi rilevarsi che l'articolo 1 comma 244 della Legge numero 190/2014 prevede che “l'articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939 n. 652 convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939 n. 1249 e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell'Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione della rendita catastale delle unita' immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi»”. La circolare, elevata a norma di legge, costituisce, pertanto, la base metodologica per l'accertamento.
La Corte di legittimità, con la sentenza numero 7854/2020, ha chiarito che “In caso di classamento di immobili con destinazione speciale (opifici) l'attribuzione della rendita catastale realizzata in seguito alla cd. procedura
Docfa è determinata, ex artt. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in l. n. 1249 del 1939 e 39, d.p.r. n. 1142 del
1949 (Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano), con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.”
Tanto premesso, si osserva che la doglianza per cui l'ufficio avrebbe proceduto (senza motivare al riguardo) modificando i dati di fatto contenuti nella dichiarazione “docfa” è fondata sulla inclusione di pretesi elementi estimali costituiti da: spese tecniche di progettazione, oneri di urbanizzazione, oneri finanziari, profitto del promotore. I detti elementi, tuttavia, lungi dal costituire parametri di stima non ricompresi nella dichiarazione presentata dalla società contribuente, sono componenti del costo di ricostruzione da stimare con il metodo del costo, quali indicati nell'allegato tecnico II alla circolare dell'Agenzia del territorio numero 6/2012 del 30 novembre 2012.
Dalle precedenti considerazioni discende, pertanto, che l'ufficio ha stimato la rendita catastale del cespite osservando i dettami metodologici normativamente stabiliti, mediante l'utilizzazione del metodo di stima diretto secondo l'approccio del costo previsto dalla Circolare citata, assurta a norma di legge secondo la previsione di cui alla Legge 190/2014 articolo 1 comma 244.
Quanto alle superfici si evidenzia che la stima dell'Ufficio è sostanzialmente corretta quanto al risultato della rendita, e addirittura lievemente cautelativa rispetto alla potenzialità reddituale dell'immobile.
Ogni altra questione ed eccezione risulta assorbita.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Varese in composizione coollegiale respinge il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese processuali che liquida in 500,00 Euro oltre accessori di legge. Così deciso in Varese il 3 ottobre 2025 il Giudice estensore il Presidente Dott. Antonio Greco Dott. Carmelo Leotta
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VARESE Sezione 2, riunita in udienza il 03/10/2025 alle ore 09:15 con la seguente composizione collegiale:
TA CARMELO, Presidente
RE AN, Relatore
BOSCHETTO ENZO, Giudice
in data 03/10/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 90/2024 depositato il 10/02/2024
proposto da
Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Varese - Via Carlo Frattini 1 21100 Varese VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023VA0134951 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 228/2025 depositato il
08/10/2025
Richieste delle parti: Ricorrente: Annullare e/o dichiarare illegittimo e/o nullo l'avviso di accertamento catastale e, per l'effetto, ridurre la rendita catastale.
Resistente: Si chiede il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente alle spese di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con istanza di reclamo-mediazione ex articolo 17-bis del D.L.vo n. 546/1992 in data 12/01/2024 la società
“Ricorrente_1”, in persona del legale rappresentante, impugnava l'avviso di accertamento catastale–nuova determinazione di classamento e rendita catastale – n. 2023VA0134951 – Atto n.
2023VA0138607, notificato in data 14/11/2023, con il quale la rendita proposta di € 44.303,60 veniva rideterminata in € 75.250,00.
L'atto impugnato è stato emesso dalla Direzione Provinciale di Varese – Ufficio Provinciale del Territorio, relativamente all'unità immobiliare sita nel comune di Luino Dati_catastali_1, a seguito di collaudo Docfa 2022VA0171434 per diversa distribuzione degli spazi interni.
Motivi del ricorso. La società ricorrente chiede di annullare la rettifica dell'Ufficio e di ripristinare il classamento proposto per errato conteggio ed inserimento ai fini della determinazione della nuova rendita catastale degli
“Oneri Finanziari sull'acquisto e sui costi diretti ed indiretti del fabbricato” e per sproporzione ed erroneità della valorizzazione applicata dall'Ufficio, nonché, per erroneità delle consistenze “valore lotto ed area pertinenziale”.
Si costituiva nei termini, in data 8/03/2024, l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Varese con nota
Prot. n. 2024/40571 chiedendo la conferma integrale dell'accertamento impugnato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso non merita accoglimento.
Prioritariamente occorre valutare se l'ufficio abbia o meno modificato i dati fattuali esposti nella dichiarazione
“d.o.c.f.a.”, posto che da tale valutazione discende l'apprezzamento della legittimità dell'accertamento, suscettibile di essere annullato nel caso in cui l'ufficio abbia modificato i dati riportati in dichiarazione.
Deve premettersi, al riguardo, che, per dirimere la questione, occorre muovere dalla metodologia di stima:
è pacifico che l'immobile accertato sia classificato nella categoria “D” e che gli immobili appartenenti alla detta categoria siano da valutarsi col metodo di stima diretto, secondo quanto previsto dall'articolo 10 del
Regio Decreto numero 652/1939. Deve poi rilevarsi che l'articolo 1 comma 244 della Legge numero 190/2014 prevede che “l'articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939 n. 652 convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939 n. 1249 e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell'Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione della rendita catastale delle unita' immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi»”. La circolare, elevata a norma di legge, costituisce, pertanto, la base metodologica per l'accertamento.
La Corte di legittimità, con la sentenza numero 7854/2020, ha chiarito che “In caso di classamento di immobili con destinazione speciale (opifici) l'attribuzione della rendita catastale realizzata in seguito alla cd. procedura
Docfa è determinata, ex artt. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in l. n. 1249 del 1939 e 39, d.p.r. n. 1142 del
1949 (Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano), con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.”
Tanto premesso, si osserva che la doglianza per cui l'ufficio avrebbe proceduto (senza motivare al riguardo) modificando i dati di fatto contenuti nella dichiarazione “docfa” è fondata sulla inclusione di pretesi elementi estimali costituiti da: spese tecniche di progettazione, oneri di urbanizzazione, oneri finanziari, profitto del promotore. I detti elementi, tuttavia, lungi dal costituire parametri di stima non ricompresi nella dichiarazione presentata dalla società contribuente, sono componenti del costo di ricostruzione da stimare con il metodo del costo, quali indicati nell'allegato tecnico II alla circolare dell'Agenzia del territorio numero 6/2012 del 30 novembre 2012.
Dalle precedenti considerazioni discende, pertanto, che l'ufficio ha stimato la rendita catastale del cespite osservando i dettami metodologici normativamente stabiliti, mediante l'utilizzazione del metodo di stima diretto secondo l'approccio del costo previsto dalla Circolare citata, assurta a norma di legge secondo la previsione di cui alla Legge 190/2014 articolo 1 comma 244.
Quanto alle superfici si evidenzia che la stima dell'Ufficio è sostanzialmente corretta quanto al risultato della rendita, e addirittura lievemente cautelativa rispetto alla potenzialità reddituale dell'immobile.
Ogni altra questione ed eccezione risulta assorbita.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Varese in composizione coollegiale respinge il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese processuali che liquida in 500,00 Euro oltre accessori di legge. Così deciso in Varese il 3 ottobre 2025 il Giudice estensore il Presidente Dott. Antonio Greco Dott. Carmelo Leotta