Sentenza n. 121/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 3, riunita in udienza il 31/10/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
D'SS NI, Presidente AN GIORGIO, Relatore LABIANCA GAETANO, Giudice
in data 31/10/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 1098/2020 depositato il 04/09/2020
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_1 CF_Difensore_1 Rappresentato da -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Indirizzo_1Comune di Lucera -
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 473 IMU 2014
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: nessuno è comparso.
Resistente/Appellato: nessuno è comparso.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

RGR n.1098/20 Il Ricorrente_1 , a mezzo del rag. Difensore_1, impugnava avviso di accertamento n.473/2019, notificato in data 14/12/2019 dal Comune di Lucera per IMU, anni di imposta 2014, per omesso/parziale versamento d'imposta, per terreni fabbricabili distinti in catasto al Indirizzo_2 del territorio comunale, comportante una maggiore pretesa complessiva d'imposta..
Motivi ricorso
Premesso che ex art.5 D. Lgs. n.504/92, il valore è costituto dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, ritiene illegittima l'applicazione fatta dal Comune di area fabbricabile per l'annualità 2014, in relazione all'adozione del PUG nel mese di aprile 2014; con conforto di giurisprudenza di legittimità (Cassazione n.2901/2017); rileva in particolare,
• Difetto di motivazione;
per assenza degli elementi che caratterizzano la peculiarità dei terreni e così attribuire la valutazione adottata, richiamando atti non allegati;

• Errata valutazione delle aree fabbricabili;
rappresenta che con delibera n.205 G.M. detta area veniva inquadrata quale <>, e, rispetto all'anno 2009, il cui valore era pari a € 34,32/mq., il valore veniva portato ad € 35,54; tali valori, sono frutto di erronei considerazione, visto che l'area in trattazione con Delibera n.204 G.M., veniva inserita nel comparto ARU sr/2 con indice di fabbricabilità 0,64 mq./mq.; così che come peritato dal tecnico di parte, il valore attraverso una semplice equazione matematica doveva ridursi a € 13,70/mq.;
• Valore non rispondente al disposto normativo dell'art.5 D.Lgs. n.504/92 poiché non tine conto delle caratteristiche che incidono significativamente sul valore e necessari per un corretta stima immobiliare, giustamente richiamati nella stima tecnica di parte;

• Erronea valutazione anche con riferimento e vincoli di comparto, che significativamente comparta un ulteriore decremento del 30% del valore di € 13,0/mq. a € 9,58/mq.
Chiede quindi, , per i motivi esposti, l'annullamento dell'atto e la condanna alle spese di giudizio da distrarsi a favore del difensore costituito. Il Comune di Lucera costituito in giudizio a mezzo del dott. Difensore 2 dirigente del servizio tributi contesta l'assunto di parte ricorrente, replicando nei termini a seguire.
Preliminarmente ritiene insussistente il difetto di motivazione, in quanto l'atto contiene tutti gli elementi per identificare i beni oggetto di tassazione e il quantum della pretesa;
evidenzia che l'atto riporta l'errato periodo di riferimento, tassando i primi quattro mesi, non come area fabbricabile, bensì come terreno agricolo;
circa i valori definiti, per le varie aree fabbricabili del territorio, evidenzia, che gli stessi valori rinvengono dal recepimento di innumerevoli sentenze del TAR, della Corte d'Appello nonché del Consiglio di Stato, per i contenziosi instauratisi tra i proprietari delle aree ed il Comune di Lucera in occasione di procedure espropriative. Nello specifico, per le aree ricadenti nel PEEP sin dal 2012, i precitati organi giudicanti (TAR, Corte d'Appello e Consiglio di Stato), sulla scorta di svariate consulenze tecniche di ufficio (CTU) ovvero commissioni tecniche ex art.21 DPR 327/2001, hanno ritenuto di censurare l'operato del Comune (che insisteva con valutazioni sottostimate delle aree), determinando, il valore da attribuire ai suoli ricadenti in tali aree (ndr. PEEP) fosse non inferiore a €/mq 120,00.
Chiede quindi il rigetto del ricorso con condanna alle spese.
La Corte, in camera di consiglio, esaminati gli atti decide come da dispositivo. Osserva il Collegio, che il ricorso per quanto di ragione, merita parziale accoglimento.
La Corte, per quanto attiene alla controversia dell'area fabbricabile osserva che la normativa vigente, come da interpretazione autentica di cui all'art.11 quaterdecies c.16 D.L. n.203/2005, data dell'art.2 c.1 lett.b) D.Lgs. n.504/92 e come statuito da consolidata giurisprudenza di legittimità, consente di ritenere che la natura edificabile dell'area rinviene fin dall'inserimento nelle previsioni del PRG/PUG con l'adozione da parte dell'Amministrazione; certamente nel corso dell'iter procedurale di definitiva approvazione da parte della Regione e la successiva definitiva adozione da parte del Comune, rileva lo stadio della procedura, per ciò che attiene alla congrua valutazione dell'area, così pure rileva l'esistenza o meno di piani attuativi;
in concreto, quanto più è immediata la suscettibilità edificatoria di un'area, maggiore sarà il valore dell'area fabbricabile. Certo è che nella determinazione del valore di mercato ovvero al "valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione", così come espressamente disposto dall'art.5 c.5 D.Lgs. n.504/1992, per le aree fabbricabili non si può prescindere dall'attenzione alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (Cassazione Ordinanza n. 25292/2019).
La Corte, per quanto sopra dedotto, vista che la costituzione dell'Amministrazione, fa riferimento, ma non prova assolutamente la probatorietà dei valori delle aree fabbricabili (adombrando riferimenti a contenziosi su stime espropriative) ritiene, generica e insufficiente la confutazione, da parte del Comune, dei valori portati nella richiamata perizia tecnica di parte ricorrente, in quanto non pertinente a comparare e determinare un congruo valore venale in comune commercio dell'area in questione;
si evince dagli atti in giudizio, (non contrastato dall'Amministrazione) che l'area oggetto di controversia presenta, la mancanza di piani attuativi e la reale non immediata ed effettiva edificabilità del terreno, in ragione della tipologia edilizia, del lotto minimo, dei vincoli e della situazione oggettiva dei tempi di attuazione dell'intervento, della domanda e dell'offerta di compravendita, elementi tutti, che, ai sensi della norma e della giurisprudenza, costituiscono indici di decremento del valore che tende a comprimere ulteriormente il valore stimato dal Comune.
Per mero tuziorismo, a parere della Corte, il richiamo da parte dell'Amministrazione delle sentenze del TAR, della Corte d'Appello nonché del Consiglio di Stato, afferente i contenziosi per le procedure espropriative, sono assolutamente inconferenti nel caso di specie (comparazione valore venale in comune commercio), in quanto così come dichiarato/confessato dalla stessa Amministrazione, <Nello specifico, per le aree ricadenti nel PEEP sin dal 2012>>, trattasi di aree fabbricabili, che presentano i requisiti propri dell'adozione dei piani attuativi, della immediata ed effettiva edificabilità delle aree, così da far emergere una “contraddizione in termini” nella ritenuta comparazione per valutare, in senso lato, le aree fabbricabili, tanto da censurare l'operato del Comune che portava a sottostimare il valore delle aree, oggetto di esproprio, e invece, come nel caso in trattazione sovrastimare il valore delle aree da assoggettare al tributo Imu.
La Corte, attesa la indicata immutata condizione di sviluppo economico-sociale e edilizio del Comune, come da principio affermato dalla Cassazione, con sentenza n.17248/2019, le delibere della giunta comunale che fissano i valori delle aree edificabili rappresentano «fonti di presunzioni» utilizzabili dal giudice tributario, «ma non hanno valore imperativo, così da ammettere prova contraria;
e la Corte ritiene, che allorché nel processo il giudice ritenga raggiunta la prova, o perché fornita dall'interessato o perché comunque emergente dagli atti di causa, che a un'area edificabile non possa essere applicato il valore stimato dal comune, può disattenderlo, e procedere ad una autonoma stima, utilizzando tuttavia i parametri di legge».
La Corte assorbita ogni altra doglianza, ritiene per il principio della ragione più liquida, di accogliere parzialmente il ricorso, determinando, secondo autonoma stima, utilizzando i termini e parametri di legge, il valore delle aree fabbricabili innanzi identificate in € 10,00/mq. La reciproca soccombenza consente la compensazione delle spese.

P.Q. M.


Accoglie parzialmente il ricorso come in motivazione. Spese compensate
Così deciso in Foggia il 31 ottobre 2025