Pubblicato il 30/03/2026

N. 00201/2026REG.PROV.COLL.

N. 00187/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il CONSIGLIO DI GIUSTIZIA AMMINISTRATIVA PER LA REGIONE SICILIANA

Sezione giurisdizionale

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 187 del 2024, proposto da CO EL, rappresentato e difeso dall'avvocato Caterina Piraino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Castellammare del Golfo, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Gabriele Giglio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Commissario ad acta , non costituito in giudizio;

nei confronti

IN LU, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Pieranna Filippi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza di rigetto del Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia (Sezione Seconda) n. 3673/2023, resa tra le parti, e per il conseguente annullamento:

- della determinazione prot. n° 20063 del 12/05/2022, notificata al ricorrente il successivo 17 maggio, con la quale il Comune di Castellammare del Golfo (TP), in persona del Commissario ad acta nominato per dare seguito agli adempimenti previsti dalla sentenza del TAR Sicilia, Palermo, Sez, II, 21 gennaio 2022, n. 129, ha provveduto al parziale annullamento della concessione edilizia in sanatoria, n. 20/2004;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Comune di Castellammare del Golfo e di IN LU;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 5 marzo 2026 il Cons. NO Di TT e uditi per le parti gli avvocati come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La vicenda amministrativa e processuale trae origine dall’assetto edilizio di un fabbricato sito nel Comune di Castellammare del Golfo, censito in catasto al foglio 4, particella 46, e si è progressivamente sviluppata, nel corso di oltre un ventennio, attraverso una pluralità di procedimenti amministrativi, di iniziative di autotutela, di misure repressive e di successivi giudizi, tutti convergenti attorno al medesimo nucleo problematico, rappresentato dalla sorte della concessione edilizia in sanatoria n. 20 del 23 febbraio 2004 e, più precisamente, dalla possibilità di inciderla, dapprima in via integrale e poi soltanto in parte qua , in relazione alla dedotta non corrispondenza tra la rappresentazione grafica posta a base del titolo e lo stato effettivo dei luoghi.

2. In punto di fatto, risulta dagli atti che la domanda di condono edilizio, ai sensi della legge n. 47 del 1985, venne presentata in data 17 aprile 1985 dalla precedente proprietaria dell’immobile, dante causa dell’odierno appellante; quest’ultimo divenne, poi, proprietario del bene in data 27 gennaio 2003. Successivamente, all’esito del relativo procedimento, il Comune rilasciò la già menzionata concessione edilizia in sanatoria n. 20 del 2004, formalmente riferita al fabbricato nella sua consistenza complessiva. Proprio tale titolo, tuttavia, venne in seguito investito da un primo intervento di autotutela da parte dell’amministrazione comunale, che, con provvedimento n. 63 del 9 giugno 2010, ne dispose l’annullamento e la revoca, sul rilievo, da un lato, della realizzazione di opere ritenute non condonabili perché successive al termine utile previsto dalla disciplina del condono e, dall’altro, della asserita infedeltà delle tavole grafiche allegate rispetto allo stato reale dell’immobile.

3. Quel primo provvedimento di ritiro fu impugnato dal signor CO EL innanzi al T.A.R. Sicilia, sede di Palermo, il quale, con sentenza n. 654 del 2013, accolse il ricorso. In tale occasione il giudice di primo grado ritenne, per quanto qui maggiormente rileva, che l’amministrazione avesse illegittimamente proceduto ad una rimozione indistinta e complessiva del titolo, senza adeguatamente distinguere, sul piano oggettivo, tra quanto eventualmente non sanabile e quanto, invece, già assistito dal provvedimento concessorio; rilevò, altresì, che non potesse essere imputata all’odierno appellante alcuna contestazione di domanda dolosamente infedele ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985, avuto riguardo alla circostanza, pacifica, che l’istanza di condono era stata presentata dalla precedente proprietaria e non dall’attuale titolare del bene.

4. Nonostante tale arresto giurisdizionale, la vicenda non si esaurì. Il Comune, infatti, con provvedimento n. 69 del 25 novembre 2014, adottò un’ingiunzione di demolizione avente ad oggetto il tetto di copertura inclinato, esteso per l’intero ingombro del fabbricato preesistente, sovrastante il terrazzo, il tetto piano e il tetto inclinato, assumendo che tali opere presentassero una consistenza plano-volumetrica diversa da quella esistente al momento della presentazione dell’istanza di condono. 5. Anche tale atto fu impugnato dall’odierno appellante e nuovamente annullato dal T.A.R. Sicilia con sentenza n. 1864 del 2016, la quale affermò, con statuizione destinata ad assumere particolare rilievo nell’economia dell’intera controversia, che l’adozione della misura ripristinatoria non avrebbe potuto prescindere dalla previa rimozione, quantomeno in parte qua , del titolo edilizio in sanatoria, giacché, una volta annullato il precedente provvedimento di autotutela con la sentenza n. 654 del 2013, la concessione in sanatoria era tornata a riespandere la propria efficacia. Il giudice di primo grado precisò, nondimeno, che restavano salve le ulteriori determinazioni dell’amministrazione da assumere in applicazione dei principi ivi enunciati.

6. Su tale già articolato retroterra procedimentale e processuale si innestò l’iniziativa del signor IN LU, proprietario di un immobile adiacente, il quale, con istanza-diffida del 18 novembre 2020, chiese al Comune di procedere all’annullamento in autotutela della concessione edilizia in sanatoria n. 20 del 2004. L’amministrazione comunale, in un primo momento, comunicò l’avvio del procedimento, prospettando la possibile adozione di un provvedimento di autotutela limitato alla parte del condono che sarebbe stata rilasciata sulla base della falsa rappresentazione dello stato dei luoghi e, segnatamente, in relazione alla maggiore altezza del tetto che avrebbe consentito la realizzazione di un piano secondo, destinato a sottotetto, in epoca successiva alla presentazione della domanda di condono; successivamente, tuttavia, non definì il procedimento con un provvedimento espresso, ritenendo di non essere tenuta a farlo.

7. Da ciò prese avvio il giudizio avverso il silenzio, promosso dallo stesso LU innanzi al T.A.R. Sicilia e definito con sentenza n. 129 del 21 gennaio 2022. Con tale pronuncia il giudice amministrativo non scrutinò la fondatezza sostanziale della pretesa di autotutela, ma dichiarò l’illegittimità del silenzio serbato dal Comune e l’obbligo dello stesso di concludere il procedimento instaurato con l’istanza del 18 novembre 2020 mediante l’adozione di un provvedimento espresso; per l’ipotesi di persistente inerzia, nominò sin d’allora commissario ad acta l’ingegnere capo del Genio civile, con facoltà di delega ad altro funzionario del medesimo ufficio.

Essendosi verificata l’inerzia dell’amministrazione comunale, il commissario ad acta , una volta insediatosi, adottò la determinazione prot. n. 20063 del 12 maggio 2022, notificata al Sig. EL il successivo 17 maggio, con la quale dispose l’annullamento della concessione edilizia in sanatoria n. 20 del 2004 esclusivamente nella parte in cui, sulla base della falsa rappresentazione dello stato dei luoghi, risultava essere stata condonata anche la maggiore altezza del tetto che aveva consentito la realizzazione di un piano secondo, destinato a sottotetto, in un momento successivo alla presentazione dell’istanza di condono. Si trattò, dunque, non di un nuovo ritiro integrale del titolo, bensì di un intervento conformato in termini espressamente parziali, circoscritto al segmento del provvedimento concessorio reputato corrispondente ad una rappresentazione non veritiera della consistenza del manufatto.

8. Avverso tale determinazione il Sig. CO EL insorse innanzi al T.A.R. Sicilia, Palermo, con ricorso notificato e depositato il 13 luglio 2022, deducendone, in via principale, la nullità per violazione o elusione del giudicato formatosi sulla sentenza n. 654 del 2013 e, in via subordinata, l’illegittimità per plurimi profili riconducibili, in sintesi, alla dedotta insussistenza dei presupposti dell’autotutela, alla lesione dell’affidamento maturato sul titolo edilizio, al difetto di istruttoria, alla contraddittorietà dell’azione amministrativa e alla carenza di adeguata motivazione. Nel corso del giudizio la controversia, inizialmente introdotta con diverso rito, venne poi trattata secondo il rito ordinario e, all’esito della pubblica udienza, il T.A.R. Sicilia, con la sentenza qui appellata, depositata l’11 dicembre 2023 nel giudizio R.G. n. 1182 del 2022, respinse il ricorso, reputando infondate le censure articolate dal ricorrente e ritenendo legittimo il parziale esercizio del potere di autotutela così come concretamente conformato dal commissario ad acta.

9. Avverso tale decisione il Sig. CO EL ha proposto il presente appello, iscritto al n. R.G. 187 del 2024, chiedendone la riforma. Con il gravame egli ha sostanzialmente reiterato le doglianze già formulate in primo grado, insistendo, in particolare, sulla dedotta violazione del giudicato formatosi sulla sentenza del 2013, sulla pretesa impossibilità di separare la contestazione della dolosa infedeltà da quella della falsa rappresentazione oggettiva dei fatti, nonché sull’asserita insussistenza dei presupposti per l’esercizio dell’autotutela a tanta distanza di tempo dal rilascio della concessione, in presenza, a suo dire, di un consolidato affidamento, ulteriormente corroborato dalle successive vicende amministrative concernenti l’immobile.

Si sono costituiti in giudizio il Sig. IN LU e il Comune di Castellammare del Golfo, entrambi insistendo per il rigetto dell’appello e per la conferma della sentenza impugnata.

All’udienza pubblica del 5 marzo 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

I. Con il primo motivo di gravame l’appellante ripropone, in termini di nullità per violazione o elusione del giudicato, la tesi secondo cui il provvedimento commissariale del 12 maggio 2022 avrebbe sostanzialmente reiterato, sotto diversa veste nominale, il medesimo potere già consumato e già definitivamente neutralizzato dalla sentenza del T.A.R. Palermo n. 654 del 2013.

La prospettazione non può essere condivisa.

Giova premettere che l’esatta individuazione dell’ambito precettivo del giudicato non può essere affidata ad una lettura atomistica di singole espressioni estrapolate dal contesto motivazionale, né può essere ricostruita sulla base di un criterio meramente lessicale o nominalistico; essa esige, al contrario, una ricognizione complessiva del decisum , dei capi effettivamente pronunciati, della ratio decidendi che li sorregge e, soprattutto, del rapporto tra il vizio accertato dal giudice e il successivo esercizio del potere amministrativo. È infatti principio del tutto consolidato che il giudicato di annullamento, mentre preclude la reiterazione del potere nei medesimi termini e sulla base dei medesimi presupposti già ritenuti illegittimi, non consuma in via assoluta la potestà amministrativa, la quale ben può essere nuovamente esercitata, purché in forma emendata dai vizi accertati e nei limiti conformativi derivanti dalla decisione giurisdizionale.

Orbene, una lettura piana della sentenza del Tar – Palermo n. 654 del 2013 rivela che essa non ha affatto consacrato l’intangibilità assoluta e irretrattabile della concessione edilizia in sanatoria n. 20 del 2004 nella sua interezza, né ha escluso, in linea generale e una volta per tutte, la possibilità di incidere sul titolo in presenza di una difformità oggettiva tra la rappresentazione plano-volumetrica e lo stato reale del manufatto. Ciò che quella decisione ha in realtà censurato è stato, da un lato, il ricorso al paradigma sanzionatorio della domanda dolosamente infedele di cui all’art. 40 della legge n. 47 del 1985 nei confronti dell’odierno appellante, sul rilievo assorbente che la domanda di condono era stata presentata dalla precedente proprietaria e che, pertanto, difettava in capo al signor EL l’elemento soggettivo della volontà di trarre in inganno l’amministrazione; dall’altro lato, è stata censurata la scelta comunale di procedere ad un ritiro in blocco, massivo ed indistinto del titolo, accompagnato da un ordine demolitorio parimenti indistinto, senza adeguata delimitazione della porzione eventualmente non condonabile e senza una sufficiente motivazione in ordine all’interesse pubblico concreto e attuale a distanza di molti anni dal rilascio del provvedimento favorevole.

Il punto è di capitale rilievo, perché consente di cogliere, con la necessaria nettezza, la reale latitudine del giudicato del 2013. Quella pronuncia non ha affermato che nessuna difformità sussistesse; non ha affermato che la rappresentazione grafica fosse pienamente veritiera; non ha affermato che il Comune fosse definitivamente spogliato di ogni potere di autotutela. Essa ha invece distinto due piani, che l’odierno appellante continua a sovrapporre: il piano, speciale e sanzionatorio, della domanda dolosamente infedele, il quale postula una specifica e personale volontà fraudolenta del richiedente; e il piano, diverso e generale, dell’illegittimità del titolo favorevole in quanto rilasciato sulla base di una rappresentazione oggettivamente difforme dalla realtà. Sul primo versante, il giudicato è certamente preclusivo. Sul secondo, esso non lo è affatto.

Né può trascurarsi che la stessa sentenza del 2013, lungi dal negare in radice la questione oggettiva sottesa alla vicenda, ne prendeva anzi espressamente atto, individuando proprio nella mancata distinzione tra ciò che poteva residuare utilmente nel titolo e ciò che, invece, ne esorbitava, il vizio dell’azione amministrativa allora scrutinata. In altri termini, il T.A.R. Sicilia non censurò il Comune per avere rilevato una possibile discrasia tra tavole e stato dei luoghi, ma per avere fatto discendere da tale discrasia, e per di più nei confronti di un soggetto diverso dall’originaria istante, la più grave conseguenza della revoca integrale e dell’ordine demolitorio complessivo, senza adeguata scomposizione interna del titolo e senza adeguata motivazione comparativa.

Che questa sia la corretta esegesi del giudicato del 2013 risulta, del resto, ulteriormente confermato dalla successiva sentenza del T.A.R. Palermo n. 1864 del 2016. Tale pronuncia, come è noto, annullò l’ingiunzione di demolizione emessa nel 2014 non già perché il Comune fosse definitivamente interdetto da ogni ulteriore iniziativa, ma perché la misura ripristinatoria era stata adottata in pendenza di un titolo ancora efficace, ri-espanso a seguito dell’annullamento del primo provvedimento di autotutela. Ed è altamente significativo che il giudice di primo grado, in quella occasione, abbia affermato in termini del tutto espliciti che, vertendosi in presenza di una concessione riferita all’immobile nel suo assetto integrale, l’adozione della misura repressiva non avrebbe potuto prescindere dalla necessaria rimozione, in parte qua , del titolo abilitativo erroneamente od illegittimamente rilasciato, soggiungendo altresì che restava salva ogni ulteriore determinazione dell’amministrazione in applicazione dei principi stabiliti nella sentenza.

È proprio qui che la tesi di parte appellante mostra il proprio limite intrinseco. Se il giudicato del 2013 avesse davvero consumato radicalmente ogni potere di autotutela sul titolo del 2004, la sentenza del 2016 non avrebbe potuto, senza contraddirlo, affermare che l’amministrazione avrebbe dovuto previamente incidere, in parte qua , sul titolo stesso prima di adottare la misura demolitoria. La verità, che emerge con evidenza dalla concatenazione dei due arresti, è un’altra: il potere non era affatto estinto, ma doveva essere nuovamente esercitato in forma giuridicamente corretta, vale a dire non più attraverso il meccanismo della dolosa infedeltà ex art. 40 della legge n. 47 del 1985, non più con una caducazione totale ed indiscriminata del condono, bensì mediante una puntuale rimozione parziale, limitata alla porzione del titolo viziata dalla non veritiera rappresentazione dello stato dei luoghi.

Ed è precisamente questo il percorso seguito con il provvedimento commissariale del 12 maggio 2022. Esso, infatti, non riproduce il precedente atto del 2010, né nella sua struttura, né nel suo fondamento, né nei suoi effetti. Non si tratta più di un annullamento totale della concessione in sanatoria, bensì di un annullamento rigorosamente circoscritto; non si tratta più di un atto fondato sull’addebito di una domanda dolosamente infedele all’attuale proprietario, bensì di un esercizio del potere generale di autotutela riferito ad una falsa rappresentazione oggettiva dello stato dei luoghi; non si tratta più, infine, di una rimozione cieca ed indifferenziata del titolo, ma di una incisione selettiva, calibrata sulla sola parte in cui la sanatoria aveva ricompreso anche la maggiore altezza del tetto e, con essa, la realizzazione del piano secondo destinato a sottotetto in epoca successiva alla domanda di condono.

Ne discende che il nuovo provvedimento non si pone in rapporto di identità sostanziale con quello già annullato, ma in rapporto di radicale alterità giuridica, in quanto muove da un diverso presupposto normativo, si colloca entro il perimetro conformativo tracciato dalle precedenti pronunce e si limita a colpire il segmento del titolo che il primo ritiro aveva illegittimamente coinvolto in modo indiscriminato insieme al resto. Sicché, a ben vedere, non già di elusione del giudicato si tratta, ma, al contrario, di sua osservanza in forma sostanziale: l’amministrazione, per il tramite del commissario ad acta , ha evitato proprio quegli errori che le sentenze del 2013 e del 2016 avevano individuato, rinunciando sia al modulo sanzionatorio speciale di cui all’art. 40, sia alla generalizzazione caducatoria del titolo nella sua interezza.

Né giova all’appellante invocare, a sostegno della censura in esame, la sentenza del Tar – Palermo n. 129 del 2022 resa nel giudizio sul silenzio. Quella decisione, infatti, non reca alcun accertamento favorevole sul merito sostanziale della pretesa di autotutela, né contiene alcuna affermazione idonea a restringere o ampliare il perimetro del precedente giudicato. Essa si limita, in coerenza con la natura del rito esperito, a dichiarare l’illegittimità del silenzio serbato dall’amministrazione sull’istanza del controinteressato e ad imporre la conclusione del procedimento con un provvedimento espresso, lasciando del tutto impregiudicata la fondatezza della pretesa sostanziale e, dunque, la legittimità del futuro atto conclusivo. Anche sotto tale profilo, pertanto, non è ravvisabile alcuna lesione del giudicato, posto che il commissario ha operato non già in esecuzione di una statuizione di merito sulla doverosità dell’annullamento, ma quale organo sostitutivo chiamato a concludere un procedimento rimasto ingiustificatamente inesitato.

Va aggiunto che la distinzione tra fattispecie della “ domanda dolosamente infedele ” e fattispecie della “ falsa rappresentazione dei fatti ” rilevante ai fini dell’autotutela generale non costituisce una artificiosa costruzione difensiva elaborata ex post per sorreggere il provvedimento impugnato, ma corrisponde ad una distinzione reale, normativamente apprezzabile e ormai chiaramente riconosciuta anche dalla più recente giurisprudenza amministrativa. In tale prospettiva, il dolo soggettivo del richiedente, indispensabile nel primo paradigma, non esaurisce né assorbe la diversa rilevanza della non corrispondenza oggettiva tra fattispecie rappresentata e fattispecie reale, che ben può venire in rilievo quale presupposto del potere di annullamento d’ufficio del provvedimento favorevole illegittimamente rilasciato. Sicché l’impossibilità di addebitare all’odierno appellante una condotta dolosamente infedele non si traduce, per ciò solo, nell’immunizzazione assoluta del titolo rispetto ad ogni successiva verifica di legittimità riferita al suo oggettivo contenuto.

Alla luce di tali considerazioni, il primo motivo di appello deve dunque essere respinto, non essendo configurabile né la dedotta nullità ex art. 21-septies della legge n. 241 del 1990, né l’asserita violazione o elusione del giudicato formatosi sulla sentenza del T.A.R. Palermo n. 654 del 2013. Il provvedimento commissariale del 2022 non ha reiterato il potere già annullato, ma ne ha operato una riedizione parziale, differenziata e giuridicamente emendata, conformandosi, nella sua stessa struttura, al duplice insegnamento scaturente dalle sentenze del 2013 e del 2016.

II. Parimenti infondato è il complesso delle censure con cui l’appellante, sotto il concorrente richiamo al difetto di istruttoria, alla violazione dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, alla lesione del legittimo affidamento, alla tardività dell’esercizio dell’autotutela e al difetto di motivazione, pretende di dimostrare che il provvedimento commissariale del 12 maggio 2022 sarebbe stato adottato in assenza dei relativi presupposti sostanziali e procedimentali.

Anche tale ordine di doglianze non resiste ad un esame puntuale della vicenda.

Occorre prendere le mosse dal rilievo, che il Collegio reputa ineludibile, secondo cui la presente controversia non si colloca sul terreno, ben più semplice, dell’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio soltanto successivamente ritenuto inopportuno o urbanisticamente non condivisibile, bensì su quello, più specifico e giuridicamente qualificato, della rimozione parziale di un provvedimento favorevole rilasciato sulla base di una rappresentazione non veritiera, o comunque inesatta, della consistenza del bene. Questa distinzione, lungi dall’essere meramente terminologica, è decisiva tanto ai fini della valutazione dell’affidamento, quanto ai fini della decorrenza del termine per l’esercizio dell’autotutela e dell’ampiezza dell’onere motivazionale gravante sull’amministrazione.

La giurisprudenza, a partire dall’Adunanza plenaria n. 8 del 2017, ha chiarito, con proposizioni ormai divenute canone ordinatore della materia, che l’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio in sanatoria, pur dovendo in linea di principio essere sorretto dalla dimostrazione di un interesse pubblico concreto e attuale, non incontra una tutela piena dell’affidamento del privato quando l’atto favorevole sia stato conseguito sulla base di una non veritiera prospettazione dei fatti rilevanti; in tali evenienze, infatti, il mero decorso del tempo non consuma il potere, il termine ragionevole decorre dal momento della scoperta dei fatti posti a fondamento dell’atto di ritiro e l’onere motivazionale dell’amministrazione risulta significativamente attenuato, potendo esso essere soddisfatto mediante il documentato richiamo alla non veridicità della rappresentazione che ha inciso sul procedimento genetico del titolo (Cfr. Cons. Stato, Sez. VII, Sentenza, 28/01/2026, n. 737).

Ora, proprio alla luce di tali coordinate sistematiche, non può condividersi la tesi dell’appellante secondo cui, nella specie, difetterebbe un adeguato supporto istruttorio in ordine alla non veridicità della situazione rappresentata. Il provvedimento impugnato, infatti, non si fonda su una valutazione astratta o ipotetica, né su un mero mutamento di apprezzamento urbanistico, ma su un dato oggettivo che il giudice di primo grado ha ritenuto pacifico: l’infedeltà delle tavole plano-volumetriche allegate alla concessione in sanatoria rispetto alla reale consistenza dell’immobile, con particolare riguardo alla maggiore altezza del tetto e alla conseguente realizzazione del piano secondo destinato a sottotetto. Né tale conclusione rimane affidata ad una apodittica asserzione dell’amministrazione, poiché essa trova un preciso riscontro nel raffronto, valorizzato dalla sentenza appellata, tra l’atto di acquisto del 27 gennaio 2003, nel quale il fabbricato viene descritto come composto da piano terra e primo piano con area libera sovrastante, e il rilievo dello stato dei luoghi del 10 novembre 2003, allegato alla concessione e sottoscritto dallo stesso appellante, nel quale figura invece l’esistenza di un secondo piano. In una simile sequenza documentale, la divergenza tra il titolo di provenienza e la successiva rappresentazione tecnica del bene non soltanto legittima il convincimento circa la non piena corrispondenza tra situazione reale e situazione rappresentata, ma rende, altresì, obiettivamente non persuasiva la prospettazione di un affidamento incolpevole e pienamente qualificato in capo all’odierno appellante.

Né può seriamente sostenersi che l’amministrazione fosse, sin dall’origine, in condizione di percepire senza alcuna difficoltà la discrasia poi emersa.

Orbene, nel caso che qui occupa il Collegio, non si versa in una fattispecie in cui l’amministrazione si sia limitata a riesaminare, dopo anni, il medesimo materiale istruttorio per trarne una differente conclusione di diritto; si versa, piuttosto, in una vicenda nella quale la difformità oggettiva tra la consistenza del bene quale risultante dal titolo di acquisto e quella successivamente rappresentata nelle tavole allegate alla sanatoria emerge quale nucleo strutturale del provvedimento, ed è proprio tale divergenza ad avere inciso sul perimetro del titolo rilasciato. In tal senso, il caso in esame si colloca nel solco dei principi ribaditi, da ultimo, dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 34 del 2026, la quale ha opportunamente chiarito come, nelle ipotesi di autotutela edilizia fondata sulla difformità tra situazione reale e situazione rappresentata, non sia determinante la mancata consapevolezza soggettiva del destinatario, giacché ciò che rileva non è la punizione di una condotta, bensì la correzione di un assetto provvedimentale formatosi su presupposti non veritieri.

Da ciò discende, sul piano dell’affidamento, una conseguenza che il Collegio reputa assorbente. L’affidamento tutelabile non coincide con la mera aspettativa soggettiva di conservazione del vantaggio acquisito, né si identifica con il semplice trascorrere del tempo; esso postula, piuttosto, la meritevolezza della posizione del privato e la ragionevole affidabilità del quadro fattuale e giuridico sulla cui base il provvedimento favorevole è stato conseguito. Quando il titolo abbia preso forma per effetto di una rappresentazione inesatta dei luoghi, l’affidamento si degrada, poiché l’ordinamento non può accordare protezione piena alla conservazione di un assetto abilitativo formatosi su presupposti non corrispondenti alla realtà. E proprio questo ha affermato, con motivazione del tutto condivisibile, la sentenza appellata, là dove ha escluso che il signor EL potesse aver maturato un convincimento ragionevole circa la piena legittimità dell’immobile, posto che il fabbricato fu da lui stesso rappresentato, a distanza di pochi mesi dall’acquisto, in termini difformi rispetto a quanto risultava dal rogito.

Non mutano tale conclusione le autorizzazioni o le interlocuzioni amministrative successivamente intervenute dopo la sentenza del Tar - Palermo n. 1864 del 2016. Tali vicende, infatti, non possiedono una autonoma forza sanante, né valgono a consolidare ex se un affidamento che il vizio genetico del titolo aveva già reso strutturalmente debole. Esse si collocano, infatti, in una fase nella quale la concessione in sanatoria era ancora formalmente efficace, a seguito della riespansione dei suoi effetti determinata dall’annullamento del primo provvedimento di autotutela; ma proprio la sentenza del 2016 aveva chiarito che tale efficacia non impediva all’amministrazione di esercitare il potere di rimozione in parte qua , anzi ne presupponeva l’esercizio quale passaggio logicamente e giuridicamente necessario prima di qualsiasi misura repressiva. Sicché gli atti successivi non possono essere letti come una sorta di definitivo riconoscimento della piena legittimità sostanziale dell’immobile, ma soltanto come atti compiuti in presenza di un titolo ancora formalmente operante e non ancora inciso nella sua porzione patologica.

Parimenti non coglie nel segno la censura relativa alla dedotta tardività dell’autotutela. Come già si è osservato, nelle ipotesi di provvedimento favorevole conseguito sulla base di una falsa rappresentazione dei fatti, il limite temporale ordinario previsto dall’art. 21-nonies non opera secondo il rigido schema invocato dall’appellante. Il principio, affermato dall’Adunanza plenaria n. 8 del 2017 e ribadito dalle decisioni più recenti, è che il potere non si consuma per il solo decorso del tempo e che la decorrenza del termine va correlata al momento in cui l’amministrazione acquisisce, in modo apprezzabile e giuridicamente significativo, la consapevolezza dei fatti che fondano il ritiro. Nel caso di specie, peraltro, il dato temporale non può essere isolato dalla peculiare sequenza procedimentale e processuale che ha caratterizzato la vicenda: prima il ritiro totale del 2010, poi il suo annullamento nel 2013, quindi l’ordine demolitorio del 2014, a sua volta annullato nel 2016 proprio perché mancava una previa rimozione parziale del titolo, infine l’attivazione del procedimento su istanza del confinante e la successiva conclusione commissariale del 2022. In una simile traiettoria, il provvedimento oggi impugnato non appare affatto il frutto di un arbitrario risveglio tardivo del potere, ma rappresenta, piuttosto, l’esito — certo non celere, ma giuridicamente coerente — di una progressiva emersione e selezione del corretto modulo di esercizio dell’autotutela, quale già indicato in termini impliciti dal giudicato del 2016.

Neppure merita condivisione la censura di difetto di motivazione. È ben vero che, in linea generale, l’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio richiede la puntuale esternazione dell’interesse pubblico concreto e attuale alla sua rimozione, non essendo sufficiente il mero ripristino della legalità violata. Ma è altrettanto vero che tale onere motivazionale si attenua fino a risultare pressoché intrinseco quando il titolo sia stato rilasciato sulla base di una rappresentazione non veritiera dei fatti rilevanti. In tale evenienza, infatti, l’interesse pubblico alla rimozione non è esterno o sopravvenuto rispetto al provvedimento, ma si radica nel modo stesso in cui quel provvedimento si è formato, essendo funzionale a ristabilire la conformità tra realtà materiale, istruttoria amministrativa e contenuto del titolo. Il provvedimento commissariale del 2022, lungi dall’essere immotivatamente assertivo, ha individuato con sufficiente precisione il segmento della concessione da rimuovere, ha esplicitato il nesso fra la maggiore altezza del tetto, la realizzazione del piano secondo e la non veridica rappresentazione dello stato dei luoghi, ed ha così reso percepibile, con chiarezza non equivoca, l’interesse pubblico perseguito, senza che fosse necessaria una più ampia e solenne comparazione con un affidamento che, per le ragioni dette, non presentava i caratteri della piena meritevolezza.

A ciò deve aggiungersi che il provvedimento oggi scrutinato presenta un ulteriore e non trascurabile elemento di proporzionalità, che depone in favore della sua legittimità. L’amministrazione sostitutiva, infatti, non ha proceduto ad una caducazione integrale del titolo del 2004, né ha esteso il ritiro oltre quanto strettamente necessario; essa ha operato, piuttosto, una incisione selettiva e chirurgica, limitata alla sola porzione del condono che risultava correlata alla maggiore altezza del tetto e alla conseguente creazione del piano superiore. Questa delimitazione oggettiva dell’intervento di autotutela costituisce, essa stessa, indice significativo di adeguatezza e ragionevolezza dell’azione amministrativa, poiché dimostra che il potere è stato esercitato non in chiave punitiva o demolitoria in senso lato, ma in chiave strettamente conformativa e ripristinatoria dell’esatto perimetro della sanatoria.

In conclusione, nessuno dei motivi di appello si appalesa fondato, donde la reiezione del gravame e la conferma della sentenza impugnata.

Le spese del presente grado di giudizio possono essere integralmente compensate tra le parti, avuto riguardo alla peculiarità della questione trattata.

P.Q.M.

Il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, in sede giurisdizionale, definitivamente pronunciando sull'appello n.g.r. 187 del 2024, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Palermo nella camera di consiglio del giorno 5 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

BE NO, Presidente

Solveig Cogliani, Consigliere

Anna Bottiglieri, Consigliere

Antonino Lo Presti, Consigliere

NO Di TT, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NO Di TT	BE NO

IL SEGRETARIO