REPUBBLICA ITALIANA IN NOM DEL124 27 03 LA CORTE SU RE Oggetto Affitto di SEZIONE TERZA CIVILE azienda alberghiera Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R. G. N. 14215/00 Presidente Dott. Vittorio DUVA - - Rel. Consigliere Dott. Roberto PREDEN Cron. 26309 Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE Rep. 3295 Dott. Fabio MAZZA Consigliere Consigliere - Ud. 05/03/03 Dott. Mario FINOCCHIARO ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: EN RG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA RUFFINI 2/A, presso 10 studio dell'avvocato CLAUDIO GALLI, difeso dall'avvocato DOMENICO PORFIDIA, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

FALLIMENTO SAN MAMOLO SRL IN LIQUIDAZIONE, in persona del Curatore Dr. Massimo Sartori, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ZANARDELLI 20, presso lo studio dell'avvocato LUIGI ALBISINNI, che lo di fende anche 2003 disgiuntamente all'avvocato MAURIZIO ANDREOTTI, giusta 571 delega in atti;
controricorrente avverso la sentenza n. 281/00 della Corte d'Appello di BOLOGNA, Sezione III Civile, emessa 1'11/02/00 e depositata il 14/03/00 (R.G. 1349/97); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/03 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Salvino GRECO (per delega Avv. Domenico PORFIDIA); udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. its AppriceApp che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con contratto in data 26.7.1990, ER EN cede- alla S.r.l. S. Mamolo, con patto di riservato domi- va nio, l'azienda alberghiera di sua proprietà, denominata "Albergo S.Mamolo", posta in Bologna, via Del Falcone 6/8, ed esercitata in un immobile di proprietà della detta società; con contratto 21.7.1994, la S.r.l. S. Mamolo affittava al EN la medesima azienda per di- ciotto anni. Con citazione notificata il 21.4.1995, il EN conveniva davanti al Tribunale di Bologna la S.r.

1. S. Mamolo e, premesso di essersi avvalso, con atto notifi- cato il 21.4.1995, di clausola risolutiva espressa ap- 2 posta al contratto di cessione di azienda del 26.7.1990 nel caso di mancato pagamento del corrispettivo, e che con atto in pari data la cessionaria aveva aderito, chiedeva al tribunale di dichiarare che l'attore avreb- be continuato a possedere l'azienda, già detenuta quale affittuario, come proprietario, e che il contratto di affitto di azienda del 21.7.1994 sarebbe proseguito tra le parti esclusivamente per la parte relativa alla lo- cazione ad uso alberghiero. Il tribunale, con sentenza del 15.10.1997, dichia- rava l'avvenuta risoluzione del contratto di cessione di azienda del 26.7.1990 e per l'effetto accertava la piena titolarità della medesima in capo all'attore; ri- gettava l' ulteriore domanda. Pronunciando sull'appello del EN, volto a sentir dichiarare che il contratto di affitto di azienda con- servava efficacia tra le parti esclusivamente nella parte relativa alla locazione dell'immobile, la Corte d'appello di Bologna, con sentenza del 14.3.2000, lo : rigettava. Considerava la corte: che la risoluzione del contratto di cessione della azienda del EN alla S.Mamolo aveva comportato anche la caducazione del con- tratto di affitto dell'azienda medesima da parte della S. Mamolo al EN;
che ostava alla pretesa sopravvi- venza di quella parte della pattuizione concernente un 3 preteso rapporto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda era esercitata il rilievo che in tale negozio non erano rintracciabili gli elementi di un contratto di locazione;
che non consentiva di desumere l'esistenza di un autonomo contratto di locazione il riferimento, in alcune clausole del contratto di affit- to del complesso aziendale, all'immobile nel quale l'azienda era esercitata, poichè, essendo detto immobi- le di proprietà della società concedente, era necessa- rio che le parti, al fine di disciplinare il proprio rapporto, nonché per ragioni contabili e fiscali, des- sero atto di tale particolare circostanza;
che, pur volendo ammettere che nel contratto di affitto del com- plesso aziendale del 21.7.1994 fossero ravvisabili an- che gli elementi di un contratto di locazione, non po- teva dubitarsi che i tre contratti - di cessione dell'azienda, di affitto della medesima e di locazione dell'immobile - fossero avvinti da un collegamento fun- zionale, di tal che la risoluzione del primo aveva tra- volto anche il preteso contratto di locazione;
che la richiesta, svolta in via subordinata dal EN, di di- chiarare che il consenso per il parziale mantenimento del contratto era stato manifestato con lo scambio di dichiarazioni effettuato dalle parti con gli atti noti- ficati il 21.4.1995 relativi alla dichiarazione di cui all'art. 1456 c.c. ed alla corrispondente adesione, ac- certando altresì che la locazione ultranovennale, in quanto trascritta il 29.7.1994, sarebbe validamente op- ponibile ai terzi, integrava domanda nuova, inammissi- ► bile in appello;
che del pari inammissibile, in ragione della sua novità, era la richiesta, ulteriormente su- bordinata, di dichiarare che, con lo scambio delle sud- dette dichiarazioni del 21.4.1885 tra le parti era sta- to stipulato un nuovo contratto di locazione. Avverso la sentenza il EN ha proposto ricorso il Fallimento tells per cassazione affidato a due motivi. Ha resistito, con controricorso, S.r.l. S. Mamo- lo. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia: vio- lazione e falsa applicazione delle norme e dei principi che regolano i principi generali del contratto, della autonomia delle parti e dell'interpretazione dei con- tratti;
omessa, insufficiente e contraddittoria motiva- zione su un punto decisivo della controversia. Assume che erroneamente il giudice di appello ha ravvisato un rapporto di collegamento funzionale tra il contratto di compravendita di azienda ed il contratto di affitto della medesima a parti invertite, laddove sussisteva soltanto un collegamento occasionale tra contratti autonomi, così come un collegamento siffatto è ravvisabile tra i due distinti contratti di affitto dell'azienda e di locazione dell'immobile, che le par- ti in virtù del principio della libertà delle forme ben potevano stipulare sottoscrivendo un contrattuali, unico atto.

1.1. Il motivo è inammissibile. La sentenza impugnata ha respinto la tesi della so- pravvivenza del contratto di affitto del complesso aziendale stipulato il 21.4.1994, nella parte concer- nente un preteso autonomo rapporto di locazione dell'immobile di proprietà della concedente nel quale l'azienda era esercitata, procedendo all'interpretazione delle clausole di detto contratto, e pervenendo alla conclusione che in tale negozio (avente ad oggetto l'affitto dell'universitas azienda- le, comprensiva dell'immobile, interamente di proprietà della concedente) non erano rintracciabili gli elemen- ti di un contratto di locazione;
che il riferimento all'immobile trovava giustificazione nella esigenza di dare conto della circostanza costituita dalla coinci- denza, in capo alla concedente, della proprietà dell'azienda e dell'immobile nel quale era esercitata;
che solo per l'ipotesi di riacquisto dell'azienda da parte del EN, in virtù dell'opzione prevista dal 6 contratto, le parti avevano previsto la "sopravvenienza" di un contratto di locazione per di- sciplinare il godimento dell'immobile, di proprietà della società, da parte del EN, proprietario della sola azienda. Solo in via di argomentazione sussidiaria, svolta in forma ipotetica, la corte territoriale ha rilevato che, pur volendo ammettere che un contratto di locazio- ne fosse stato inserito nel contratto di affitto dell'azienda, esso si sarebbe comunque estinto, per effetto dell'estinzione di quest'ultimo, in ragione del collegamento funzionale esistente tra i due negozi. Ora, il ricorrente censura soltanto la seconda ar- gomentazione, mentre non censura quella sulla quale in via principale la sentenza è fondata e che è da sola sufficiente а sorreggerla. Ciò determina l'inammissibilità del motivo per difetto di interesse.

2. Con il secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c., omessa, insuf- ficiente e contraddittoria motivazione, il ricorrente assume che erroneamente la corte d'appello ha conside- subordinata rato nuove le domande svolte in via dall'appellante. Sostiene che le menzionate domande costituivano soltanto una specificazione della domanda originaria. 7 2.1. Il motivo non è fondato. Per quanto concerne la prima domanda, ha rilevato la corte territoriale che, avendo ad oggetto la domanda introdotta in primo grado l'accertamento della persi- C stente vigenza del contratto di locazione originaria- mente compreso nel contratto di affitto di azienda del 21.7.1994, la richiesta, svolta dal EN in appello, in via subordinata, di accertare che una volontà delle parti di mantenere in vita il contratto di locazione emergeva dalle dichiarazioni scambiate nel momento in cui l'affittuario si era avvalso della clausola risolu- tiva espressa apposta al contratto di cessione dell'azienda, integrava domanda nuova, inammissibile in appello. La decisione è corretta. La pretesa di sentir ac- certare non già la persistente vigenza di un autonomo rapporto di locazione, in virtù della volontà manife- stata dalle parti al momento della stipulazione del contratto di affitto del complesso aziendale, ma la conservazione del preteso rapporto (peraltro con effet- to retroattivo, al fine di renderlo opponibile a terzi grazie alla trascrizione del contratto di affitto dell'azienda) per effetto di una successiva manifesta- zione di volontà, intervenuta con le dichiarazioni del 21.4.1995, nel momento in cui il contratto di vendita 8 dell'azienda veniva risolto, costituisce domanda conno- tata da diversa causa petendi. E del pari corretta, avuto riguardo al già ricorda- to contenuto della originaria domanda, è la ravvisata novità della domanda, ulteriormente subordinata, dell' appellante di dichiarare che, con lo scambio delle sud- dette dichiarazioni del 21.4.1995, tra le parti era stato stipulato un nuovo contratto di locazione. Si tratta invero di domanda sorretta da causa petendi del tutto diversa.

3. In conclusione, il ricorso è rigettato.

4. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorren- te al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 100,00 per spese vive ed in Euro 3.000,00 per onorari. Così deciso in Roma il 5.3.2003 IL CONSIGLIERE IL PRESIDENTE Vitono fuva DEPOSITATO IN CANCELLERIA IL CANCELLIERE C1 Oggi 25 AGQ 2003 Innocenzo Battista IL CANCELLIERE C1 Innocenzo Battista 9