Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. VINCENZO SALLUZZO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SC RM, elettivamente domiciliata in ROMA P.LE CLODIO 12, presso lo studio dell'avvocato GABRIELE PAFUNDI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RG ZO MA, elettivamente domiciliata in ROMA P.ZZA RISORGIMENTO 36, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO CAPITELLA, che la difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 63/99 della Corte d'Appello di POTENZA, emessa il 23/02/99 e depositata il 21/05/99 (R.G. 63/99);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica, udienza del 19/02/01 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato Gabriele PAFUNDI;

udito l'Avvocato Antonio CAPITELLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 27/7/83 RM SC conveniva davanti al Tribunale di Potenza ZO MA RG esponendo:
- che conduceva da tempo un locale ubicato ai nn. 47/49 della via Marconi di Potenza, adibito a negozio per la vendita al minuto di lana e altri prodotti simili, locatole dalla sig.ra DA IO e dai di lei figli CE e RL AS;

- che con atto per notar Zotta dell'11/3/83, trascritto in data 26/3/83 al n. 3556, i locatori avevano venduto detto locale ad RG ZO MA in violazione delle norme sulla prelazione;

- che l'RG, invitato ad un bonario componimento della vertenza, si era sottratto all'adempimento dell'obbligo.
Ciò premesso, la SC chiedeva pronunciarsi sentenza costitutiva di trasferimento in suo favore della proprietà del locale sito al V.le Marconi di Potenza n. 49 e di condanna del convenuto alla rifusione delle spese di lite, dichiarandosi disposta a corrispondere il prezzo, da determinarsi, in difetto di accordo. a mezzo c.t.u.. Costituitosi ritualmente, l'RG chiedeva il rigetto della domanda rilevando che:
- non ricorrevano le condizioni per l'esercizio della prelazione ex art. 39 L. n. 392/1978, posto che l'immobile acquistato, ubicato al civico 49 del v.le Marconi di Potenza, era costituito da otto vani distribuiti tra i piani terraneo, quinto e settimo, individuati nel n.c.e.u. in cat. A/2 di classe 4^;
- il locatore non era tenuto, trattandosi di un complesso immobiliare unitariamente considerato, a inoltrare ai conduttori di unità adibite alle particolari attività di cui all'art. 27 della L. 392/1978 la proposta di vendita di cui al successivo art. 38;
l'eventuale estensione della domanda all'intero complesso immobiliare risulterebbe tardiva, essendo trascorsi oltre sei mesi dalla trascrizione dell'atto.
Non ammessi i mezzi di prova richiesti dall'attrice, l'adito Tribunale, con sentenza 6 luglio 1995, rigettava la domanda, trattandosi di vendita un blocco e condannava la SC alle spese processuali.
L'appello proposto da quest'ultima ed al quale aveva resistito l'RG era rigettato dalla Corte potentina, con sentenza 21 maggio 1999 ed ulteriore condanna dell'appellante alle spese del grado, condividendo gli apprezzamenti del primo giudice in ordine sia all'irrilevanza dei mezzi istruttori richiesti (prova testimoniale e C.T.U.) sia alla configurazione, nella specie, di un'ipotesi di vendita in blocco (non soggetta - come tale - alla prelazione ed al riscatto). Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la SC sulla base di due motivi, illustrati anche con memoria, ai quali ha resistito l'RG con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con due motivi, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 38 e 39 L. n. 392 del 1978 nonché l'insufficienza e/o la contraddittorietà della motivazione nel punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., la SC formula una censura sostanzialmente unitaria (donde l'esame congiunto dei due mezzi), contestando la statuizione dei giudici del merito che hanno ravvisato, nella specie, un'ipotesi di vendita in blocco, come tale preclusiva dell'esercizio, da parte di essa conduttrice, del diritto di prelazione (e di quello succedaneo di riscatto). La misura è fondata. La corte lucana ha motivato il suo dictum sul rilievo che il "vano scantinato" (quello, cioè, detenuto dalla SC) risultava accatastato con l'appartamento int. 7 e con altro locale sottotetto, in categoria A/2 e con rendita catastale complessiva, traendone la conclusione che "l'unitarietà della rendita catastale e della destinazione d'uso degli immobili collegati è serio indizio del chiaro rapporto pertinenziale esistente fra i locali sottotetto e scantinato ... e l'appartamento compravenduto". cioè di un collegamento oggettivo delle tre porzioni immobiliari, preesistente alla vendita e noti pretestuosamente stabilito a fini elusivi della legge. Ad ulteriore conforto di siffatta conclusione, il giudice del gravame ha aggiunto che il locale locato era privo di accesso autonomo e che mancava la prova di una sua essenzialità per l'esercizio commerciale gestito dall'attuale ricorrente;
ed, inoltre, che il valore dei beni unitariamente compravenduti noti poteva ritenersi uguale alla somma dei valori delle singole unità immobiliari indipendentemente considerate.
Ma le esposte considerazioni contraddicono con il rilievo di cui a pag. 11 della stessa sentenza, ove si parla della "evidente difficoltà di distinguere il locale acquistato dall'RG rispetto all'intero locale scantinato" (donde il rigetto della prova per testi richiesta dall'appellante), trapassando, poi, con evidente salto logico nell'affermazione che l'utilizzazione di tale locale nell'ambito dell'attività commerciale "certamente non (provava) l'essenzialità di esso per la continuazione di tale attività". Affermazione sorprendente a fronte dell'assunto della stessa appellante che il negozio era composto da cinque vani terranei, presi in locazione da proprietari diversi e con il consenso di questi ultimi aggregati in un unico locale, privo di pareti divisorie, cessando così di essere mere cantine.
Trattasi, in sostanza, di motivazione che privilegia i dati catastali e formali rispetto alla diversa realtà materiale eventualmente sopravvenuta;
e che confligge con i principi ripetutamente affermati nella giurisprudenza di questa Corte Suprema, alla cui stregua per la individuazione della c.d. vendita in blocco il complesso immobiliare compravenduto va valutato "nello stato in cui si trova al tempo della denuntiatio o, in mancanza, del trasferimento" (Cass. 19 maggio 1990 n. 4519), sulla base di fattori di carattere oggettivo che evidenzino un collegamento strutturale c/o funzionale, restando irrilevanti al riguardo sia l'esistenza di un unico atto e di un unico prezzo di vendita (Cass. 1 agosto 1991 n. 8469). sia un aumento del valore di scambio dei beni venduti cumulativamente, che ridondi a vantaggio del locatore-venditore. Poiché costui "ha, con il contratto di locazione, autolimitato la stia disponibilità del bene anche in relazione alla sua utilizzazione" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10340). In altre parole, il giudice di appello - del quale tuttavia è apprezzabile l'impegno motivazionale - avrebbe dovuto approfondire l'indagine sull'attuale configurazione strutturale e funzionale della porzione immobiliare locata in relazione all'originaria destinazione catastale e verificare se ed in quale misura la stessa debba considerarsi essenziale all'esercizio dell'attività commerciale della SC. Tale ulteriore esame, da effettuarsi sulla base noli di enunciazioni apodittiche ma di rilevazioni oggettive, è devoluto al giudice di rinvio al quale la causa previo l'accoglimento del ricorso, deve essere rinviata. Tale giudice, indicato nella Corte di Appello di Bari, pronuncerà anche sulle spese di questo grado.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l'impugnata sentenza e rinvia la causa alla Corte di Appello di Bari, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 19 febbraio 2001. Depositato in Cancelleria il 14 maggio 2001