REPUBBLICA ITALIANA 075 34/03 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DICASSA E Oggetto Azione di riscatto Composta dagl ri Magistrati: - Presidente R.G.N. 19179/01 Dott. Gaetano NICASTRO Dott. Michele VARRONE Consigliere 16675 Cron. Dott. Antonio LIMONGELLI Consigliere - Rep. 1994 Dott. Mario FINOCCHIARO Consigliere Rel. Consigliere Ud. 18/11/02 Dott. Donato CALABRESE ha pronunciato la seguente SENTEN ZA sul ricorso proposto da: PO RO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA FABIO MASSIMO 72, presso lo studio dell'avvocato SERGIO DI LOLLO, che 10 difende anche disgiuntamente all'avvocato CARMELO COMEGNA, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

OP RA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TAZZOLI 6, presso lo studio dell'avvocato ROMANO VACCARELLA, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato SETTIMIO DI SALVO, giusta delega in atti;
2002 controricorrente - 2233 nonchè contro 1 MITTEL SPA;
intimata avverso la sentenza n. 1449/00 della Corte d'Appello di NAPOLI, Sezione II Civile, emessa il 17/05/00 e depositata il 08/06/00 (R.G. 1488/96); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/11/02 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;
udito l'Avvocato Carmelo COMEGNA;
udito l'Avvocato Settimio DI SALVO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione notificata il 2 e 4.1.1985 NO RA conveniva davanti al Tribunale di Napoli Espo- sito MO e la società Mittel spa e, premettendo di condurre in affitto, da oltre quindici anni, un'area nuda, attrezzata per il gioco del calcio (cioè campo sportivo "La Pineta"), ubicata in Fuorigrotta di Napo- li, deduceva la violazione del diritto di prelazione ex lege n. 392/1978, in quanto al Mittel aveva venduto, con atto del 12.9.1983, parte di terreno compreso nel contratto di affitto (particelle nn. 373 e 374), chie- dendo, quindi, di riscattare tali particelle, nonché il 2 risarcimento del danno. Costituitosi in giudizio, l'ES eccepiva, tra l'altro, l'inapplicabilità del diritto di prelazione in ipotesi di locazione di aree nude. La Mittel, a sua volta, eccepiva che nel caso in esame l'attività svolta dal NO non era compresa tra quelle tutelate dall'art. 27 della 1. 392/78. Con successiva citazione 8/9.1.1986 il NO proponeva altra domanda di riscatto nei confronti degli stessi convenuti, per altra violazione della prelazio- ne, relativamente ad altre particelle comprese nel fon- do locatogli (nn. 116, 117 e 118). Costituitisi anche in tale giudizio, i convenuti si den opponevano all'accoglimento della domanda. Riuniti i due procedimenti ed acquisita la documen- tazione prodotta dalle parti, il Tribunale con sentenza del 31.1.1996 dichiarava inammissibile perché tardiva la prima domanda mentre accoglieva la seconda, ri- guardante le particelle 116, 117 e 118; con riferimento alla vendita delle particelle 373 e 374, di cui alla prima vendita, condannava altresì l'ES e la Mit- tel al risarcimento dei danni, per avere i convenuti eluso il diritto di prelazione omettendo la comunica- zione al NO della vendita di dette particelle e continuando a riscuotere i canoni locatizi. 3 Proposto appello in via principale dall'ES e incidentale dalla Mittel e dal NO, la Corte d'appello di Napoli con sentenza dell'8.6.2000, ora im- pugnata, confermava la decisione di prime cure relativa al riscatto delle particelle 116, 117 e 118 e rigettava la domanda di risarcimento danni relativa alle parti- celle 373 e 374, nonché accoglieva i gravami in ordine alle spese. Avverso tale sentenza ES MO ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un unico articola- to motivo, cui resiste con controricorso NO Raf- faele, mentre la società Mittel spa non si è costitui- ta. Le parti hanno anche depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il motivo di ricorso si denuncia violazione e applicazione degli artt. 27, 38 e 39 1.n. falsa 392/1978, della legge n. 3682/1886, degli artt. 1362 e SS. e 2697 e SS. C.C., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia. In particolare il ricorrente deduce:1) che, essendo oggetto della vendita un terreno, essa do- veva essere considerata come effettuata su un'entità unica e cioè un solo bene, escludendo così il diritto alla prelazione;
2) che l'onere di dimostrare che la vendita era stata cumulativa, e non che si era trattato 4 invece di una vendita in blocco, spettava al NO e non, come ritenuto dalla Corte d' appello, ad esso ES;
3) che la superficie concessa in locazione era di circa 6.000 mq., mentre il contratto di vendita era stato stipulato per la intera superficie delle par- 118 pari a oltre 10.000 mq.; 4) cheticelle 116, 117 e l'attività cui il terreno era stato destinato (gioco del pallone) non poteva ritenersi tra quelle comprese nell'art. 27 1. 392/78; 5) che l'errata la base del calcolo del prezzo del riscatto. Il motivo è fondato nei soli limiti di che appres- So. Come si desume ex actis NO RA era con- dy duttore di una parte (area nuda attrezzata per il gioco del calcio) della maggiore consistenza di proprietà della locatrice società Mittel, che questa vendette ad ES MO in due momenti: con rogito del 12.9.1983, che aveva ad oggetto, tra le altre, le par- ticelle 373 e 374 e con rogito del 23.9.1985, che aveva ad oggetto, tra le altre, le particelle 116, 117 e 118, tutte comprese nel terreno locato. Proposte domande di riscatto dal NO, è stata dichiarata inammissibile, perché tardiva, la domanda di riscatto delle particelle 373 e 374 ed accolta quella di riscatto delle particelle 116, 117 e 118. 5 Di tale accoglimento si duole l'ES, prospet- tando con il primo profilo di censura un'ipotesi, nella specie, di vendita in blocco - anziché cumulativa ipotesi che però è stata negata dai giudici a quibus con valutazione di fatto che si sottrae al sindacato di legittimità. I detti giudici hanno difatti affermato trattarsi specificamente di vendita cumulativa, in ragione come è desumibile dall'iter logico argomentativo svolto nel- la sentenza impugnata della maggiore consistenza di proprietà della locatrice (rispetto alla parte di essa, pur preponderante, locata) e del fatto che tale consi- stenza è stata poi dalla medesima venduta all'ES non già nella sua interezza, come compendio dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale, ma fra- zionata in due parti, a loro volta considerate autono- me, che formarono separato oggetto di due rogiti del 1983 e del 1985. Testualmente i detti giudici di merito posto hanno in rilievo che con l'atto di vendita del 1985 la società Mittel trasferì all'ES una zona di terre- no di mq. 10.343 (particelle 118, 117, 112, 444, 448) più la particella 116 di mq. 23, che l'atto stesso ave- va ad oggetto singole ed autonome particelle, che di- versi erano i livelli dei suoli e la natura degli stes- si: ciò che li portava ad escludere una omogeneità 6 strutturale e un coordinamento funzionale delle parti- celle in argomento. Attesa la mancanza di requisiti oggettivi che atte- stino la natura unitaria di dette particelle, non è, quindi, sostenibile che l'atto di vendita sia stato in- terpretato in violazione dell'art. 1362 e SS. C.C., in quanto avente ad oggetto il trasferimento di un'area complessivamente considerata e non di singole e isolate particelle catastali. La sussistenza, d'altronde, dei presupposti della vendita in blocco, piuttosto che di quella cumulativa, era, comunque, onere dell'odierno ricorrente ES, che, assumendo trattarsi, appunto, di vendita in bloc- CO, prospettava una fattispecie eccettuativa, soggetta, thr come tale, alla regola della prova di cui all'art. 2697 C.C. Sotto ulteriore profilo la Corte territoriale ha verificato, poi, ai fini del riscatto, la coincidenza della res locata e della res venduta in base agli ele- menti offerti dal contratto di locazione e dal contrat- to di compravendita, nei quali il bene contemplato stato in entrambi i casi individuato dai contraenti con riferimento alle particelle catastali. La divergenza rispetto alla misura metrica indicata nel contratto di locazione (mq. 6.000) è stata invero apprezzata dalla' 7 Corte come specificazione della quota parte disponibile al gioco del calcio, a cui si faceva corrispondere un valore venale ai fini fiscali, costituendo la restante parte del terreno uno spiazzo incolto privo di struttu- re, al di fuori dei limiti del campo adibito al gioco. E' però vero- e in tali limiti va accolto il moti- Vo che l'ES ha dedotto nel giudizio di merito (come da esame degli atti, quivi compiuto per il tipo di vizio prospettato) la inapplicabilità nella specie dello ius praelationis per la natura dell'attività svolta sul terreno oggetto della vendita, non essendovi svolta attività rientrante tra quelle comprese nell'art. 27 della legge n. 392/1978, senza che i giu- th dici a quibus abbiano preso in considerazione tale de- duzione. L'esistenza sul punto di un giudicato esterno for- matosi nel separato giudizio di finita locazione inter partes come dedotto da parte resistente non è d'altronde rilevabile d'ufficio in questa sede, non emergendo la stessa da atti comunque prodotti nel corso del giudizio di merito. Il profilo di censura relativo alla determinazione del prezzo di riscatto, a sua volta, oltre che nuovo, trova giustificazione nella avvenuta pattuizione tra venditrice e acquirente di un prezzo complessivo di 8 compravendita. Conclusivamente il ricorso va accolto per quanto di ragione, vale a dire in relazione, come sopra esposto, al profilo di censura che l'attività svolto sul terreno di cui alle particelle de quibus e oggetto di vendita non può ritenersi di natura commerciale e perciò tra quelle comprese nell'art. 27 1. 392/78, questione in alcun modo considerata dal giudice a quo. La sentenza impugnata va quindi cassata in relazione con rinvio della causa per nuovo esame ad altra Sezione della Cor- te d'appello di Napoli, che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La CORTE accoglie il ricorso per quanto di ragio- cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del ne;
giudizio di Cassazione, ad altra Sezione della Corte di Appello di Napoli. Così deciso, il 18.11.2002. IL PRESIDENTE IL CONSIGLIERE EST. fona Calabrest витой шалба DEPOSITATO IN CANCELLERIA EL CANCELLIERE C1 Oggi 15 MAG. 2003 . lanocent cttista IL CANCELLIERE C1 Innocenzo Battista