REPUBBLICA IT, LIAN.1 0124/02 IN NOME DEL POL LIA O LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto VENDITA - COSA SEZIONE SECONDA CIVILE DESTINATA AD UN USO SPECIFIC - INTER PRETA 2 IONE DEL CONT RATTO Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: MOTIVAZ 10 NE - Presidente R.G.N. 20671/99 Dott. Franco PONTORIERI - Cron.27617 Dott. Vincenzo COLARUSSO Rel. Consigliere - Rep. 2001 Consigliere - Dott. Umberto GOLDONI Dott. Ettore BUCCIANTE - Consigliere Ud.14/02/02 Dott. Francesco Paolo FIORE - Consigliere - CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta copia studio Sale dal Sig. SENTENZA per diritti € 36 11/07/01 sul ricorso proposto da: il IL CANCELLIERE PE ND, elettivamente domiciliato in ROMA VICOLO presso lo studio dell'avvocato ROBERTO DELL'ORO 24, COEN, difeso dall'avvocato GIANCARLO BRESCI, per procura speciale Dott. D'AMBRA Renato, notaio in PRATO, CANCELLERIA rep.n.24512, del 6/11/99; - ricorrente

contro

IL ND, CORRADIND EUFRASIA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DI SAN VALENTINO 21, presso lo dell'avvocato ROBERTO ALOISIO, che li difendestudio PAOLO M CAPPELLI, giusta 2002 unitamente all'avvocato you 219 delega in atti;
-1- CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Rilasciata copia legate controricorrenti al Sig. Lov iss eseting per diritti €423+ ginah avverso la sentenza n. 956/99 della Corte d'Appello di 18 SEI 2002 FIRENZE, depositata il 23/07/99; ✗CANCELLIERE udita la relazione della causa svolta nella pubblica CANCELLERIA 14/02/02 dal Consigliere Dott. Vincenzo udienza del COLARUSSO;
udito l'Avvocato Roberto ALOISIO, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per l'accoglimento per quanto di ragione del ricorso. CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Rilasciata copia legale al Sig. C EN per diritti € 8.26 22. 1 IL CANCELLIERE CANCELLERIA BR 1500 CANCELLERIA -2- 870399 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO NA ND convenne innanzi al Tribunale di Prato LO ND e RA EU per sentir dichiarare la nullità del contratto con il quale egli aveva 11acquistato dai predetti un locale sito in Prato ad uso laboratorio artigianale come tale garantitogli dai ' venditori, ed in ordine al quale gli era stata notificato verbale di prescrizioni nel quale gli era contestata la inidoneità dell'immobile a qualsiasi attività lavorativa perché seminterrato e privo dell'altezza minima richiesta dalla legge. I convenuti contestavano la domanda e ne chiedevano il rigetto. Il Tribunale dichiarava risolto il contratto per inadempimento dei venditori e condannava i convenuti alla restituzione delle somme ricevute ritenendo che nella specie si versasse in una ipotesi di consegna di "aliud pro alio " I soccombenti proponevano appello cui resisteva lo NA, il quale proponeva appello incidentale inteso ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento per essere l'immobile privo della licenza di abitabilità: La Corte di Appello di Firenze, con sentenza in data 4.5 23.6.1999, ha rigettato in toto la domanda osservando : a) che non era affatto ipotizzabile nella specie la consegna di un aliud pro alio, posto che il bene oggetto della vendita era effettivamente destinato a laboratorio artigianale, era stato visitato dallo NA e trovato di suo gradimento e, di poi, acquistato nello stresso stato di fatto e di diritto n cui si trovava, formula che, nella specie, non appariva di mero stile posto che l'acquirente si era reso ben conto che si trattava di un seminterrato di una certa altezza;
b) che, quanto alle pretese garanzie offerte dai venditori, nell'atto erano, al contrario, menzionate le difformità edilizie e la sanatoria in corso, di tal che l'acquirente ben poté confidare nella regolarità edilizia, senza che, in aggiunta, risultasse alcuna garanzia fornitagli dai venditori ad altri fini;
c) che lo NA che intendeva usare l'immobile come laboratorio artigiano non poteva invocare l'ignoranza della normativa in materia la quale, peraltro, secondo l'analisi fattane dalla Corte, non impediva affatto lo svolgimento della attività 1 senza dipendenti che l'attore si apprestava a svolgere nel locale e che lo NA non aveva provato di avere, quanto meno, richiesto l'autorizzazione in deroga;
d) che non era fondato l'appello incidentale condizionato proposto dallo NA e volto ad ottenere l'accoglimento della domanda di risoluzione per la mancanza di agibilità dell'immobile atteso che la domanda di condono edilizio 47/85, relativa all'immobile doveva, ai sensi della L. intendersi accolta per il decorso del tempo previsto inoltre, non aveva provato о dalla legge. Lo NA, chiesto di provare che la licenza di agibilità gli era stata negata o che non poteva essere rilasciata. cassazione con unico motivo.Lo NA ricorre per Resistono gli intimati con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Il ricorrente nel motivo, testualmente intitolato " falsa applicazione di norme di diritto ", deduce, ( in necessaria sintesi ) : 1) che la corretta interpretazione del contratto avrebbe dovuto condurre alla conclusione che i venditori avevano garantito la destinazione del locale ad uso artigianale e la esistenza di tutte le autorizzazioni necessarie;
2) che non erano conferenti né la indicazione nel contratto della forma ( irregolare ) del locale né il riferimento fatto dalla Corte al contratto preliminare, ormai superato dal definitivo che costituiva l'unica fonte dei diritti e degli obblighi reciproci delle parti;
3) che la clausola contrattuale " visto e trovato di proprio gradimento non implicava né rinuncia da parte dall'acquirente alla garanzia prestatagli dai venditori né esonerava costoro dalla garanzia per i vizi occulti;
4) che la Corte di Appello era incorsa in ulteriore errore di diritto allorché aveva qualificato e definito l'attività artigianale;
5) che " i numerosi errori di diritto " avevano impedito alla Corte la esatta valutazione della situazioni di fatto, delle destinazione della cosa venduta, e dei " "bisogni che avevano determinato l'acquisto; 6) che l'intero contesto dei fatti deponeva per la malafede dei venditori;
7) che la Corte era di nuovo incorsa in errore di diritto ( errata interpretazione dell'art. 35 comma 20 L. n. 47/85 1 allorché aveva ritenuto che la concessione in sanatoria implicasse automaticamente la concessione della agibilità о abitabilità di cui, invece, era solo un presupposto, il che confermava la inidoneità dell'immobile ad uso artigianale, onde doveva ritenersi che si era stata consegna di aliud pro alio;
8) che la conoscenza da parte del compratore della dell'agibilità senza una rinuncia а tale mancanza requisito non era sufficiente ad escludere l'inadempimento del venditore per la consegna di aliud pro alio. Il ricorso, per quanto di ragione, merita accoglimento. Il Collegio, innanzitutto, Osserva che sebbene le doglianze proposte nell'unico motivo di ricorso non siano opportunamente e correttamente ordinate, si riesce, tuttavia, ad enucleare dal contesto generale dell'atto talune censure sufficientemente specificate e tali da superare positivamente il giudizio di ammissibilità dei ricorso ai sensi dell'art. 366 c.p.c. ( cfr. i punti nn. 2,3, 4, 7, 8, sopra elencati). necessarie, ad avviso del Collegio, alcune Sono, poi, premesse. La sentenza impugnata contiene, nel suo percorso motivazionale, alcuni evidenti errori. In primo luogo erra la Corte di merito quando afferma la possibilità di svolgimento del locale acquistato dell'attività artigianale, siccome attività senza dipendenti. A tal proposito vien fatto di osservare: a) che in base all'art. 2 delle legge n. 860 del 1956, l'imprenditore artigiano può valersi per lo svolgimento della sua attività, dell'opera di dipendenti ( 5 о 10 compresi i familiari ed esclusi gli apprendisti che pure vanno annoverati tra i lavoratori dipendenti ); b) che solo apoditticamente è stato presunto che lo NA in concreto, dovesse svolgere la sua attività senza l'ausilio di dipendenti. Da tali rilievi consegue che la norma dell'art. 8 della Legge n. 303/56, che vieta di adibire al lavoro locali chiusi sotterranei ○ semisotteranei, era, nella specie, pienamente applicabile. In secondo luogo la C.A. ha fatti indebitamente carico allo NA di non avere " quanto meno tentato " di ottenere l'autorizzazione in deroga di cui al citato art. 8 Legge 303/56, introducendo, così, а scriminare l'inadempimento dei venditori, un elemento normativo ( e di fatto ) del tutto ipotetico ed aleatorio. In terzo luogo, la Corte di Appello ha fatto riferimento alle clausole del preliminare, da ritenersi superate ed assorbite dal contenuto del contratto definitivo per cui doveva costituire oggetto disolo ed in primo luogo interpretazione da parte del giudice di merito che, invece, lo ha considerato poco o niente. Il preliminare, nell'ambito dell'ampio potere di indagine riservato al giudice di merito dagli artt. 1362 e seguenti cod. civ., poteva servire come elemento di interpretazione del contratto definitivo ma certo è che l'oggetto di analisi da cui trarre la comune intenzione delle parti doveva essere il contratto definitivo oggetto della domanda di risoluzione. Orbene, il giudice di appello ha tratto da questi errori impostazione argomenti che, nella economia delledi motivazione, hanno decisivo rilievo e che - pur suscettibili di integrare il vizio di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. ( peraltro non denunziato con l'unico motivo di ricorso costituiscono altrettante violazioni della normativa di riferimento e si configurano come errori di diritto (denunziati nel ricorso ) che hanno, comunque, influito sulla complessiva " ratio decidendi 11 Per una motivazione immune da errori si imponeva alla Corte di Appello dapprima la corretta impostazione delle premesse giuridiche poste a governo della fattispecie, donde ricavare i diritti ed i doveri reciproci dei contraenti, quindi la soluzione della quaestio voluntatis interpretazione del contratto ) ed, infine, la individuazione di eventuali inadempimenti colpevoli che potessero ( o non ) giustificare la domandata risoluzione de contratto. Di tal che la Corte di merito avrebbe dovuto tener presente, in punto di diritto, che nella vendita di immobili da destinare ad uno of specifico e determinato uso ( di abitazione, commerciale, industriale, artigianale ecc.... ), la licenza di abitabilità о di agibilità, a seconda dei casi, è elemento caratterizzante l'immobile, in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico sociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto. Ne consegue che la vendita di un immobile da destinare ad un uso determinato può essere oggetto di risoluzione per ви inadempimento del venditore nel caso in cui questi, in assenza di patti contrari, abbia assunto, anche implicitamente, l'obbligo del rilascio della licenza di abitabilità o agibilità, a meno che non sia dimostrato che l'immobile abbia tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio e che la licenza possa essere ottenuta, nel qual caso il giudice potràfacilmente 472607ritenere di scarsa importanza l'inadempimento ( Cass. II, 494471 538184 n. 3687/95; Cass. II n. 6576/91: id. n. 8880/2000; Id. 19.7.1999 n. 7681). La Corte di merito avrebbe, poi, dovuto tener conto che la sola conoscenza ° la facile conoscibilità da parte del compratore del mancato rilascio delle licenza di abitabilità ( o agibilità ) al momento della stipulazione del contratto di compravendita, non accompagnata da una rinuncia da parte dello stesso al requisito della abitabilità ( o agibilità ), soddisfatto solo dal rilascio delle relativa licenza, ° dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore dal relativo obbligo, non vale ad escludere l'inadempimento per consegna di aliud pro alio ( Cass. 10.6.1991 n. 6576 ). Così inquadrata la fattispecie rispetto agli obblighi normativamente incombenti sul venditore, la Corte di " destinazione a Ju Appello poteva passare all'esame della quaestio voluntatis e, così, accertare se la 1 laboratorio artigiano dell'immobile acquistato fosse un elemento meramente descrittivo dello stato attuale 0 pregresso dello stesso ( che, peraltro, al momento della stipula del preliminare, era vuoto, come apprende dalla sentenza ) ovvero se la dizione contrattualmente usata indicasse, nella comune intenzione delle parti, la bene oggetto del funzione economico - ilsociale cui contratto era destinato. Ed in questo secondo caso poteva innestarsi l'indagine sugli obblighi effettivamente assunti dai venditori, sul significato del comportamento del compratore ( eventuale gradimento già visionato ) come eventuale rinuncia ad ogni garanzia e sulla efficacia di siffatta rinuncia tacita ). La Corte di Appello, invece, capovolgendo l'ordine logi.co del corretto iter decisionale richiesto nella specie si è immediatamente e, pertanto, non ancora utilmente ed incorrendo anche in violazione di legge addentrata nelle indagine sulla volontà ( tacita ) dell'acquirente, sul valore della sanatoria urbanistica, sulla idoneità dell'immobile all'attività artigianale, sulla facile ottenibilità delle relative autorizzazioni ed, infine, sulla assenza di ogni ulteriore obbligo di garanzia in Il Giudice di rinvio - che si individua in altra sezione вы capo ai venditori. . della Corte di Appello di Firenze e che provvederà anche sulle spese di questo grado dovrà attenersi ai principi di diritto sopra enunciati ed, alla luce di questi, compiere una nuova indagine in ordine agli obblighi delle per, poi, parti scaturenti dalla legge e dal contratto, inadempimenti giudicare sulla sussistenza di eventuali che diano luogo alla risoluzione del contratto de quo.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione il ricorso;
cassa e rinvia al altra sezione delle Corte di Appello di Firenze anche per le spese. Così deciso in Roma addì 14 febbraio 2002 nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione IL PRESIDENTE Il Consigliere estensore 109T 129.11 456T 30,99 IL CANCELLIERE C1 тот. 160,10 Valexia Neri 8665 18,00 11 LUG 2002 IL CANCERCE AGENZIA DELLE ENTR LUG. 2003 178°10 Registrato de in 48 al n. versate € (euro o/10 ло A. Il Dirigente Area Serial (Dott.ssa Maria Grazie of OFFICI Pesponsable Serrizio Digital 8 2 (DE M. FACCICH LL E D