Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo - Consigliere -
Dott. DI NANNI Luigi Francesco - Consigliere -
Dott. MAZZA Fabio - rel. Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ND ES NO, in proprio e quale legale rappresentante della CO.VEN.COM. S.p.a. e dell'ABIBES S.p.a., già S.r.l. elettivamente domiciliato in ROMA VIA G FERRARI 4, presso lo studio dell'avvocato CERSOSIMO SERGIO, che lo difende unitamente all'avvocato GUERRA MASSIMO P G, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AL ED, elettivamente domiciliata in ROMA VIA U BOCCIONI 4, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO D'AYALA VALVA, che la difende unitamente all'avvocato GIOVANNI MAINENTE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché

contro

RL RT, AL LA, NI MA ED AL, AL RI AI, AL AO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1801/98 della Corte d'Appello di VENEZIA, Sezione Seconda Civile 7 luglio 1998, depositata il 13/11/98; RG. 205/94;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/02 dal Consigliere Dott. Fabio MAZZA;

udito l'Avvocato MASSIMO GUERRA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato in data 21 febbraio 1989, DA BE AN, in proprio ed in qualità di legale rappresentante della S.p.A. CO.VEN.COM con sede in Milano nonché della S.r.l. ARBITEX con sede in Roma esponeva che: a) la S.p.A. CO.VEN.COM., in qualità di sublocataria aveva concesso in sublocazione a DO UI, EC OB e DO EL un immobile, adibito ad autofficina - elettrauto e sito in Verona alla via F. Torbido n. 23 nonché alla via S. Dal Vino n. 1; b) a seguito di un complesso contenzioso, solo in forza del verbale di conciliazione 7/11/1984 detto immobile era stato riconsegnato alla concedente con verbale del 13 luglio 1985, nel quale era stato constatato lo stato di conservazione del bene al momento della consegna;
c) successivamente al rilascio era stato necessario provvedere all'integrale riparazione dell'immobile, che era stato "effettuato anche a cura della Soc.
ABITEX S.r.l., e di DA BE personalmente, frattanto subentrati nella detenzione dell'immobile e nella gestione degli impianti ivi esistenti"; d) per la ristrutturazione era stata spesa la somma complessiva di L. 56.937.501, dato che l'immobile era fatiscente a causa dell'incuria e dell'errato uso fattone da parte dei detentori. Tutto ciò, l'esponente, nella suindicata qualità, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Verona BE OB e DO EL, in proprio e quali eredi di DO UI, per sentirli condannare in solido o disgiuntamente, a risarcire agli attori tutti i danni ammontanti a L. 57.000.000, oltre agli interessi ed alla rivalutazione monetaria.
I convenuti, ritualmente costituitisi, facevano presente che eredi di DO UI erano ER AL, DO LE, DO EL, DO LA e DO OR, precisando che l'immobile in discorso era stato detenuto da DO UI dal 1958 al 1979 e da DO EL dal 1979 al 1985.
Sostenevano che non avevano mai avuto rapporti con la S.r.l. ABITEX, nè con DA BE, ed eccepivano che nel suindicato verbale di conciliazione era stata inserita un'apposita clausola, con la quale si dava atto della definizione di ogni controversia anche futura in relazione alla locazione dedotta in giudizio.
Contestavano infine la quantificazione dei danni operata dalla controparte e chiedevano il rigetto della domanda attorea. Veniva perciò integrato il contraddittorio nei confronti degli altri eredi di DO UI e si costituiva DO OR, la quale si associava alla richiesta di rigetto della domanda attorea, asserendo anche che l'immobile era stato restituito nello stato normale a seguito dell'usura, derivata dalla sua contrattuale destinazione.
L'adito Tribunale, con sentenza 21 aprile/19 ottobre 1993, rigettava tutte le domande attoree, osservando che con la clausola n. 5 del verbale di conciliazione 7.11.1984 le parti avevano inteso transigere tutte le controversie derivanti dal contratto di locazione in argomento ed anche quella oggetto del presente giudizio, mentre nel verbale di riconsegna del 13.7.1985 non vi era traccia di riserva su pretesi danni, ma solo l'impegno del BE di provvedere ad eseguire alcuni lavori.
Avverso questa sentenza proponeva appello DA BE AN, in proprio e quale legale rappresentante della S.p.A. CO.VEN.COM e della S.p.A. ABITEX, già S.r.l., il quale ne chiedeva la totale riforma, asserendo che: 1) questa controversia non poteva essere ricompresa nell'efficacia della transazione del 7.11.1984, in quanto in tale giorno l'immobile doveva essere ancora rilasciato, cosicché non si conosceva il suo stato di conservazione e non poteva esserci in proposito transazione, la quale era notoriamente inidonea ad "assorbire situazioni litigiose future", non ancora venute ad esistenza;
2) erroneamente i primi giudici non avevano ammesso le prove orali richieste unitamente alla consulenza tecnica. Gli appellati si costituivano chiedendo il rigetto dell'appello. La Corte di Venezia, con sentenza 7.7/13.11.1998 n. 1801, rigettava l'appello.
DA BE AN, in proprio e nella qualità ha proposto ricorso per Cassazione con unico motivo.
Resiste con controricorso BA OR. Gli altri intimati non hanno svolto difese.
Il ricorrente ha prodotto memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Giudice di appello, dopo aver affermato che, a norma dell'art. 1965 c.c., possono essere dedotti in transazione anche i danni futuri purché ragionevolmente prevedibili, ha ritenuto che al momento della stipula della transazione fosse ben prevedibile che l'immobile, dopo venti anni di locazione, non si trovasse più nello stato in cui fu consegnato ai conduttori.
Cosicché doveva ritenersi che anche i danni non ancora accertati dovessero essere ricompresi nell'accordo transattivi secondo la clausola n. 5 di esso.
A sostegno di tale assunto la Corte di merito ha poi osservato che nel successivo verbale di riconsegna e di accertamento fu descritta una situazione di pessima conservazione dell'immobile, senza che i proprietari formulassero alcuna riserva per il risarcimento del danno, mostrando così di voler rinunciare ad ogni conseguente pretesa.
Siffatta rinuncia risulta ulteriormente corroborata dalla dichiarazione apposta in calce al verbale dal BE, che si impegnò soltanto a rimuovere le gomme, a ripristinare l'impianto di illuminazione e a tappare i buchi esistenti nei muri perimetrali. Con il motivo di gravame, articolato in più punti, i ricorrenti lamentano la violazione di legge in riferimento alle norme in tema di interpretazione del contratto, nonché omessa od insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia. osservano in primis che nell'atto in questione non era contenuto alcun riferimento allo stato dell'immobile e agli eventuali danni, che vennero a conoscenza del locatore soltanto a seguito della ricognizione descritta nel verbale 13.7.1985.
Cosicché detti danni, non essendo conosciuti, ne' rappresentabili, non potevano formare oggetto di transazione.
Tale assunto non è condivisibile.
Le reciproche concessioni di cui all'art. 1965 c.c. devono intendersi in relazione non solo alla sussistenza di una lite in atto, ma anche in vista di una controversia non ancora insorta tra le parti, ma che esse intendono prevenire (Cass. 20.5.1987 n. 4619). Cosicché, ove l'atto faccia riferimento a situazioni litigiose future, la transazione si estende ad esse con il solo limite della loro ragionevole prevedibilità (vedi Cass. 26.4.1996 n. 3888). La Corte di Venezia, avendo analizzato la fattispecie in oggetto, ha ritenuto, con adeguata motivazione sia che l'atto contenesse la previsione di una res litigiosa non ancora accertata con corrispondente rinuncia delle parti a farla valere, sia la ragionevole prevedibilità dei danni successivamente riscontrati. Tale passaggio della motivazione volto ad interpretare il contratto e a valutare in relazione ad esso i successivi accertamenti costituisce indubbiamente un giudizio di merito insindacabile in sede di legittimità.
Osserva ancora il ricorrente, facendo riferimento alla sentenza 28.11.1981 n. 6351 di questa Corte, che, allorché le parti abbiano dichiarato di non aver più nulla a pretendere in dipendenza di un precedente rapporto, la transazione investe solo le controversie in atto.
Tale affermazione, così come la citata sentenza, non sono in termini, giacché esse presuppongono una fattispecie diversa dalla attuale in quanto priva di riferimento alcuno a controversie future. Infine il ricorrente afferma che l'impegno assunto dal BE all'atto della consegna del locale rappresenterebbe una chiara ammissione dello stato di degrado dell'immobile e che appare evidente il comune intento delle parti di dirimere soltanto la controversia allora in atto, con esclusione di ogni questione relativa ai danni ancora non accertati.
Con tali affermazioni il ricorrente investe il merito della controversia, sovrapponendo la sua propria valutazione del contratto e degli atti successivi a quella effettuata dalla Corte di Venezia. Ne deriva la inammissibilità anche di tale punto della censura. Il ricorso deve essere quindi rigettato e il ricorrente condannato alla rifusione delle spese di lite in favore di DO OR. Nulla per le spese in favore degli altri intimati, perché non costituiti.

P.Q.M.

La Corte
rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in euro 187,00 oltre euro mille per onorari in favore di DO OR.
Nulla per le spese in favore degli altri intimati.
Così deciso in Roma, il 20 settembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2003