Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Enzo MERIGGIOLA - Presidente -
Dott. NT LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Rel. Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
Dott. Gianfranco MANZO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
Sul ricorso proposto da:
MO TO, MO AE, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE DELL'OCEANO ATLANTICO 53, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO VATALARO, difesi dall'avvocato CARLO BEVILACQUA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
UR DO TO, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA A.Z.MAMELI 9, presso lo studio dell'avvocato BEVILACQUA, difeso dall'avvocato MARCHESE DO TO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 167/96 della Corte d'Appello di CATANZARO, emessa il 29/1/96 depositata il 12/03/96; RG.181/94. udita la relazione della causa svolta nella pubblicai udienza del 09/11/98 dal Consigliere Dott. Giuliano LUCENTINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con citazione notificata addì 9 settembre 1993 OM RC esponeva: che con ricorso 7 novembre 1989 i germani NT e EL MO avevano chiesto al Pretore di Lamezia Terme la condanna di esso RC al rilascio di un magazzino detenuto in locazione, deducendo all'uopo d'avere la necessità di trasferirvi l'attività commerciale -di esposizione al pubblico e vendita di merce- svolta altrove in locali inidonei;
che il giudice adito aveva accolto la domanda con sentenza passata in giudicato;
che i locali, dopo il loro rilascio, non erano stati adibiti dai MO all'attività per cui erano stati rilasciati. Li conveniva pertanto davanti al Tribunale di Lamezia Terme chiedendo il ripristino del contratto di locazione e la conseguente riconsegna dei locali, nonché la condanna dei MO al risarcimento dei danni in tale modo patiti.

2. Radicatosi il contraddittorio, il RC rinunciava in seguito alla prima domanda.

3. Ritenuta la causa in decisione, con sentenza 21 giugno 1993 il Tribunale di Lamezia Terme condannava i convenuti a pagare all'attore, per il titolo dedotto, la somma di lire 6.000.000, con rivalutazione monetaria dalla domanda ed interessi legali sulla somma rivalutata con la medesima decorrenza;
e, su appello dei soccombenti, la Corte d'appello di Catanzaro confermava la prima decisione, motivando (nel limite di rilevanza segnato dai motivi di ricorso):
che la stessa parte appellante aveva ammesso di non avere trasferito l'attività di esposizione e vendita al pubblico dai magazzini di via Fratelli Maruca 26 in quelli di cui trattasi, essendosi limitata a destinare questi ultimi, adeguatamente restaurati, a deposito, onde rendere più agevole l'attività di vendita, continuata in quei magazzini;
che -dovendosi tenere conto della domanda di rilascio dell'immobile in relazione alla prospettata esigenza di trasferirvi l'attività di vendita svolta in via Fratelli Maruca la destinazione effettivamente attribuita allo stesso immobile non coincideva con quella dedotta e fatta propria dal giudicante, poiché il deposito di merce è attività semplicemente connessa al commercio, e con esso non si identifica.

4. Per la cassazione della sentenza i fratelli MO proponevano ricorso sulla base i due motivi.
Resisteva con controricorso l'intimato.
All'udienza 7 maggio 1998 la causa era rinviata per il rinnovo della notifica dell'avviso d'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE

5. Con il primo motivo, denunziando violazione degli artt. 31, 29 e 27 legge 27 luglio 1978 n. 392 in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., i ricorrenti si dolgono che il giudice d'appello abbia ritenuto sussistente l'ipotesi di cui all'art. 31 legge 392/1978, rilevando all'uopo d'avere destinato l'immobile, giusta la richiesta avanzata nel giudizio di rilascio, all'esercizio in proprio di un'attività commerciale. A tale riguardo, la Corte territoriale non avrebbe potuto distinguere fra "deposito di merce" ed "esposizione di merce da proporre al pubblico", e qualificare la prima come "attività correlata al commercio" e la seconda come "vera e propria attività commerciale", poiché "entrambe le attività si integrano e si fondano, costituendo ovviamente, tutte e due insieme, la vera e propria attività commerciale di un qualsiasi operatore del settore".

6.1. Come si è detto in parte narrativa, il giudice del merito ritenne che fosse integrata la fattispecie di cui all'art. 31 legge 392/1978 dato che i MO -i quali avevano ottenuto la disponibilità dell'immobile in locazione per trasferirvi la propria attività commerciale, costituita dall'esposizione al pubblico e vendita di merce- avevano utilizzato esso immobile, in realtà, quale deposito della merce da esporre e vendere. Tale destinazione, spiegava quel giudice, non era conforme alla domanda formulata nel precedente giudizio e alla motivazione della relativa decisione, "atteso che il deposito di mercanzie costituisce attività correlata al commercio ma non di certo la vera e propria attività commerciale".

6.2. Secondo un recetto principio giurisprudenziale, l'art. 29 co. 4 legge n. 392/1978 va interpretato nel senso d'imporre al locatore una specificazione analitica del motivo del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità dell'intento del locatore e, dopo il rilascio, il controllo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nel caso in cui il conduttore pretenda l'applicazione delle misure sanzionatorie previste dall'art. 31 della stessa legge ( ex plurimis, da ultimo, Cass. 6 novembre 1996 n. 9646, Cass. 9 agosto 1996 n. 7342, Cass. 20 aprile 1995 n. 4480). In sostanza, la giurisprudenza -cui ritenne di conformarsi il giudice del merito- stabilisce in via generale che, ad escludere le sanzioni di cui all'art. 31, rappresentate dal ripristino del contratto, dal rimborso delle spese ovvero dal risarcimento del danno (co.1), nonché dal pagamento della somma di cui al co. 2, occorre che vi sia coincidenza tra il motivo per il quale fu chiesta la disdetta e la concreta utilizzazione del bene conseguito in esito al giudizio favorevole.

6.3. Tale coincidenza, peraltro, ad avviso di questa Corte, deve essere intesa, nel peculiare caso di specie, sotto un profilo prettamente sostanziale, nel senso, cioè, che deve ritenersi accertata non già in base ad un formale confronto fra l'intenzione manifestata e la sua concreta realizzazione, bensì alla stregua di un giudizio volto a verificare se la destinazione concretamente data al bene sia in grado di realizzare quella intenzione (costituente l'indefettibile elemento di riferimento).
La Corte d'appello avrebbe dovuto invero considerare che -quantunque l'esigenza di depositare la merce nei locali di cui trattasi non fosse stata indicata nella comunicata disdetta, in quanto motivata soltanto in riferimento alla attività di esposizione e vendita- il locatore aveva comunque adibito essi locali a deposito della merce (da esporre e vendere), la quale attività, a detta della stessa Corte, era funzionale, pur nel suo distacco spaziale, alla complessiva attività d'impresa esercitata ("correlata al commercio").
Cosicché, avere frazionato, a questi fini, tale attività, costituente invece un quid unicum -giacché le varie componenti aziendali necessariamente concorrono all'unico fine del profitto d'impresa, essendo così da reputare in definitiva, che l'attività commerciale, pur limitatamente al deposito della merce, sia stata trasferita nel contestato immobile- integra il denunciato error in iudicando.

7. La sentenza gravata dev'essere conseguentemente annullata.

8. Resta oviamente assorbito il secondo motivo, con cui, denunziandosi violazione dell'art. 2041 c.c. in relazione all'art.360 n. 3 c.p.c., la sentenza è censurata nella parte in cui aveva liquidato, in riferimento al danno, tanto la rivalutazione monetaria, quanto poi gli interessi legali sull'importo rivalutato.

9. Il giudice di rinvio, che si designa in altra sezione della Corte d'Appello di Catanzaro, dovrà riesaminare il capo investito dalla censura accolta, adeguandosi al seguente principio di diritto: nel caso di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza ex art. 29 legge 392/1978, ove la disdetta sia motivata sulla base della dichiarata intenzione di adibire l'immobile all'esercizio di un'attivita commerciale, non costitusce violazione dell'obbligo di cui all'art. 31 stessa legge l'utilizzo del bene che sia limitato ad un'attività strumentale e integrativa dell'impresa. Lo stesso giudice dovrà anche provvedere al regolamento delle spese di questa fase del giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo. Cassa e rinvia, anche per le spese di questo giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Catanzaro. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 9 novembre 1998. Depositato in Cancelleria il 22 marzo 1999