Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Francesco SABATINI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - Consigliere -
Dott. Alfonso AMATUCCI - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
FO MB, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA GIULIANA 72, presso lo studio dell'avvocato CAPUZZI FILIPPO G, difeso dall'avvocato FRANCO ONGARO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AN AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ANICIO GALLO 102, presso lo studio dell'avvocato FULVIO ALFONSI, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1926/96 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 22/05/96 e depositata il 22/05/96 (R.G. 764/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/02/99 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito l'Avvocato Fulvio ALFONSI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. TO APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. LL MA acquistò un appartamento locato ad TO AN, cui intimò con successo sfratto per finita locazione. Nel corso dell'esecuzione addusse di avere urgente necessità di disporre dell'immobile per uso proprio in vista del proprio matrimonio, ottenne l'assistenza della forza pubblica e conseguì il rilascio dell'appartamento nel maggio del 1990.
Nel maggio del 1991 l'ex-conduttore TO AN la convenne in giudizio affermando che nell'aprile del 1991 ella non si era ancora trasferita nell'appartamento in questione (sito in Roma, piazza Quinto Curzio, n. 15) e che continuava, invece, a vivere da nubile con i genitori. Ne chiese dunque la condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 3 della legge n. 61 del 1989. La convenuta resistette sostenendo di non essersi potuta trasferire immediatamente nell'appartamento in quanto esso era stato lasciato dal conduttore in condizioni tali da esigere radicali lavori di ristrutturazione, il cui costo, in relazione alle proprie modeste condizioni economiche, non ne aveva consentito la realizzazione nel termine di tre mesi.
Con sentenza del dicembre del 1994 l'adito tribunale di Roma accolse la domanda e condannò la MA a corrispondere al AN l'equivalente di quarantotto mensilità del canone locativo sul rilievo che "se la convenuta aveva necessità di effettuare i lavori un po' per volta, ciò poteva fare intanto andando ad abitare l'immobile che sino al giorno prima era stato abitato dal conduttore e che pertanto non poteva evidentemente essere inabitabile".

2. La corte d'appello di Roma, accogliendo con sentenza n. 1926 del 1996 il gravame della MA cui aveva resistito il AN, ha totalmente riformato la sentenza di primo grado ed ha rigettato la domanda.
Ha rilevato la corte territoriale che dalla documentazione prodotta dall'appellante risultava che al momento del rilascio, nel maggio del 1990, l'appartamento si presentava in condizioni di estremo degrado e che apparivano necessari urgenti lavori di manutenzione (che includevano il rifacimento dei pavimenti e la sostituzione delle finestre) per un importo di circa 47 milioni di lire;
che il lavori furono eseguiti nei mesi successivi;
che nel 1990 la MA percepiva uno stipendio di L.

1.600.000 mensili e che circa un anno e mezzo prima della data del rilascio, in presumibile coincidenza con la fase esecutiva dello sfratto, aveva acceso un mutuo sulla casa per 22 milioni di lire;
che il 22.7.1991 si era trasferita nell'appartamento con l'uomo che aveva poi sposato il 24.10.1992. Sulla scorta di tali risultanze, la corte d'appello ha ritenuto che fosse rimasto accertato (a) che l'immobile, al momento del rilascio, abbisognava di lavori di straordinaria manutenzione per essere convenientemente abitato e (b) che le non floride condizioni economiche della MA imposero una cadenza dei lavori per tempi presumibilmente superiori ai tre mesi.
La corte romana ha dunque concluso che la ritardata destinazione dell'immobile ad abitazione propria della locatrice - il cui comportamento non era stato connotato ne' da dolo ne' da colpa - fosse giustificata da esigenze meritevoli di tutela, "non potendosi interpretare la norma nel senso di imporre ad una famiglia in formazione di andare a vivere in una proprietà degradata e fatiscente senza consentirle di assicurarsi un minimo di conforto e dignità nella sistemazione abitativa".

3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione TO AN sulla base di un unico motivo, cui resiste con controricorso LL MA.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il ricorrente si duole - denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 3 della legge 21.2.1989, n. 61, nonché difetto di motivazione su punto decisivo della controversia - che la corte di merito non si sia limitata a verificare se l'omessa destinazione dell'appartamento ad abitazione coniugale della locatrice entro i tre mesi dal rilascio "fosse stata ascrivibile a dolo o colpa della MA e non si fosse innestata invece su circostanze indipendenti dalla volontà della locatrice e sopravvenute al rilascio".
La corte d'appello aveva invece distorto il significato dell'esimente "dei giustificati motivi" cui fa riferimento la norma in esame, offrendone un'interpretazione estensiva in nessun modo suffragata dagli indirizzi interpretativi della corte di legittimità. La corte di merito non aveva inoltre considerato la malafede della locatrice, evidentemente consapevole, tra l'altro, di non disporre delle somme necessarie al restauro dell'immobile al fine di poterlo immediatamente abitare nei termini previsti dalla legge.

2. La censura è infondata.
La corte di merito ha in realtà escluso esplicitamente che, a fronte delle ragioni analiticamente considerate (stato di degrado dell'immobile, entità delle spese da affrontare per i necessari lavori, condizioni economiche della locatrice e conseguente durata degli stessi), la mancata destinazione dell'appartamento ad abitazione propria della MA nel termine di 90 giorni dall'avvenuta consegna fosse riconducibile ad un suo comportamento colposo o doloso. Ed ha ritenuto che, invece, il ritardo fosse giustificato da plausibili ragioni meritevoli di tutela, integranti i giustificati motivi in presenza dei quali l'art. 3, quarto comma, del d.l. 30.12.1988, n. 581, convertito in legge, con modificazioni,
con l. 21.2.1989, n. 61, esclude che a carico del locatore sorga l'obbligo di rimborsare al conduttore le spese di trasloco e gli ulteriori oneri, e di risarcirgli il danno.
Il relativo apprezzamento costituisce una valutazione di merito, insindacabile in cassazione se adeguatamente motivata ed immune da vizi logici ed errori giuridici (Cass., n. 2282 del 1993, in relazione all'analoga disposizione di cui all'art. 60, secondo comma, della l. n. 392 del 1978, anche con specifico riferimento all'esigenza di ultimare i lavori di ristrutturazione o manutenzione dell'immobile).
E va in proposito escluso che la motivazione possa considerarsi sotto alcun profilo inadeguata o illogica, apparendo essa, per contro, completa, puntuale e del tutto coerente rispetto ai fatti, quali dalla stessa corte di merito insindacabilmente accertati. Il ricorrente sembra peraltro prospettare che, non essendo il ritardo dipeso da circostanze sopravvenute (volta che le condizioni di degrado dell'appartamento erano anteriori o comunque già sussistenti al momento del rilascio), l'omessa tempestiva destinazione dell'immobile ad abitazione propria della locatrice fosse per ciò stesso connotata da dolo o colpa per non avere la MA, quantomeno, adeguatamente apprezzato le proprie capacità economiche e, dunque, la conseguente durata dei lavori per un tempo presumibilmente superiore ai novanta giorni.
Ma tanto presupporrebbe che la MA fosse stata a conoscenza delle condizioni in cui si trovava l'appartamento al momento in cui aveva fatto la dichiarazione di cui al terzo comma dell'art. 3 citato. Il che il ricorrente non sostiene essere in alcun modo risultato nel giudizio di merito.
Nè le conseguenze della mancata destinazione dell'immobile all'uso cui il locatore abbia dichiarato di avere urgente necessità di adibirlo sono collegabili ad un criterio di responsabilità oggettiva. La legge si limita a porre, invece, solo una presunzione iuris tantum, che il locatore può superare adducendo giustificati motivi (Cass., n. 2684 del 1991), nel caso di specie motivatamente ravvisati dalla corte d'appello.

3. Il ricorso va dunque rigettato.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in L. 126.000, oltre a L.

3.000.000 per onorari. Roma, 8 febbraio 1999 DEPOSITATA IN CANCELLEIA IL 3 MAGGIO 1999.