Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Giovanni Silvio COCO - Rel. Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AV GU, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SANTA MARIA MAGGIORE 112, presso lo studio dell'avvocato ALDO DI LAURO, difeso dall'avvocato ERNESTO PROCACCINI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
HOTEL BAIA DI PUOLO SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA TIBULLO 10, presso lo studio dell'avvocato DELLI PAOLI LUIGI, difesa dall'avvocato ALFONSO FALCONE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 166/96 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 05/01/96 e depositata il 26/01/96 (R.G. 594/92);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/99 dal Consigliere Dott. Giovanni Silvio COCO;

udito l'Avvocato Ernesto PROCACCINI;

udito l'Avvocato Luigi DELLI PAOLI (per delega Avv. A. FALCONE);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ennio Attilio SEPE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1°) nel 1983, l'Hotel Baia di Puolo s.r.l., deducendo che:
- l'ala sinistra di un albergo di sua proprietà era sta invasa da copiose infiltrazioni di acqua provenienti da un soprastante appartamento di proprietà di VI ST;

- il VI, dopo la denunzia del sinistro, aveva comunicato di avere riparato la rottura dell'impianto idrico che aveva causato il danno e che era pronto ad eliminarlo a proprie spese;

- le infiltrazioni erano continuate senza che il VI provvedesse a risarcire i danni;

tutto ciò premesso:
ha citato davanti al Tribunale di Napoli il VI chiedendone la condanna al risarcimento dei danni.
Il Tribunale, decidendo nel contraddittorio tra le parti, ha condannato il convenuto al richiesto risarcimento, con sentenza resa in data che la Corte d'Appello di Napoli ha confermato, con sentenza resa a sua volta in data 5.11.1966.
2°) Secondo tale sentenza, per quello che ancora interessa in questa sede, la legittimazione passiva del VI risultava confermata da una duplice fonte, di fatto e di diritto.
Infatti, il VI rispose al telegramma di protesta del danneggiato, dichiarando di avere già provveduto alla riparazione del guasto e di "essere a disposizione per la esecuzione di altri eventuali lavori necessari". In tal modo lo stesso aveva evidenziato "l'esercizio della più ampia disponibilità della cosa posseduta". Pertanto, la identificazione della legittimazione passiva del VI derivava da un corretto "governo della legge, che pone una presunzione juris tantum a carico di colui che ha il dovere di custodia della cosa e quindi l'obbligo di vigilare che la stessa, sottoposta al suo effettivo controllo non rechi danno". MOTIVI DELLA DECISIONE
1°) Con unico motivo formulato per violazione e falsa applicazione degli artt. 2051, 2697, 2727 e 2729 nonché per omessa insufficiente e contraddittoria motivazione, il ricorrente avanza molteplici censure che debbono essere esaminate congiuntamente. La sentenza impugnata non ha valutato che, per i danni provocati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in essi conglobati, è responsabile il proprietario e non il conduttore;
pertanto, essendo stati i danni provocati da un impianto idrico conglobato nelle strutture murarie di un appartamento non di proprietà del ricorrente, questo non era passivamente legittimato a risponderne. Erroneamente inoltre la stessa sentenza impugnata ha omesso di rilevare che la responsabilità ex art. 2051 c.c. postula, oltre alla disponibilità di fatto anche quella giuridica che i giudici di primo e di secondo grado hanno omesso di accertare.
Anche il procedimento di accertamento seguito -per cui la sentenza impugnata ha dedotto presuntivamente dalla lettera inviata dal ricorrente ai danneggiati e dal suo comportamento processuale l'esistenza di un rapporto giuridico con l'appartamento che imponeva l'obbligo della custodia- è censurabile, perché dai fatti noti non emergeva alcune elemento "grave e preciso" che legittimasse la presunzione.
3°) Per giudicare sulla fondatezza delle predette censure -che sono state reiterate e ulteriormente sviluppate nella memoria e nella nota di udienza- bisogna osservare che la motivazione impugnata si basa, come si è già esposto, sulla valutazione del comportamento del ricorrente, dalla quale desume "la sua più ampia disponibilità della cosa posseduta" e quindi "la presunzione juris tantum a carico (del ricorrente) che (aveva) il dovere di custodia della cosa e quindi l'obbligo di vigilare che la stessa sottoposta al suo effettivo controllo non (arrecasse) danno".
Nei confronti dei due predetti passaggi argomentativi il ricorrente avanza due censure, entrambe infondate.
Quella che riguarda il procedimento presuntivo si limita ad asserire che dai fatti noti non si poteva desumere il (ritenuto) rapporto con la cosa.
Come si è già osservato, nella motivazione impugnata, la presunzione juris tantum si riferiva alla responsabilità derivante per il possessore tenuto alla custodia e non all'accertamento (logicamente precedente) del rapporto tra il possessore stesso e la cosa danneggiante.
Comunque, posto che il procedimento presuntivo comporta un giudizio di merito che, quando è esente da vizi logici e giuridici, non può essere censurato in sede di legittimità, ne deriva che, in mancanza di critiche specifiche (tali non potendosi considerare le asserzioni del ricorrente), la censura risulta irrilevante.
Con particolare riferimento alla distinzione tra rapporto di fatto e giuridico più volte ribadita e reiterata (anche nelle note di udienza), il ricorrente, basandosi sulla giurisprudenza relativa alle rispettive responsabilità del locatore e del conduttore per i danni provocati dalla cosa in locazione (argomento che non può ritenersi precluso, in quanto costituisce una componente della questione controversa in primo grado e in appello sul tipo di rapporto del ricorrente-possessore con la cosa) equivoca ulteriormente prospettando una distinzione tra disponibilità di fatto e disponibilità giuridica o giuridicamente rilevante che non può essere invocata ai fini della responsabilità in esame. Infatti, per costante giurisprudenza di questo S.C. "la responsabilità per danni cagionati dalla cosa in custodia ha base ... nell'esistenza di un effettivo potere fisico di un soggetto su una cosa, al quale potere fisico inerisce il dovere di custodire la cosa stessa, in modo da impedire che produca danni a terzi (Cass.25.11.1988 n. 6340; Cfr. pure Cass.

9.2.1994 n. 1332).
Pertanto, non potendosi, in mancanza di un rapporto di locazione, applicare i criteri invocati dal ricorrente, correttamente la sentenza impugnata ha fatto derivare dal rapporto istituitosi tra lo stesso ricorrente e la cosa il suo dovere di custodia e la sua responsabilità, che deriva da una presunzione juris tantum di colpa a suo carico (Sent. Cass. 1332/1994 cit.). 4°) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente alle spese come stabilito in dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;
condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione che liquida in L. 156.000 e degli onorari che liquida in L. 1.500.000.
Così deciso in Roma il 5.3.1999.
Depositata in cancelleria il 14 giugno 1999.